作者：地產(chǎn)資管界

來(lái)源：地產(chǎn)資管界（ID:reamdaily）

目前，雖然國(guó)內(nèi)并未推出以商業(yè)地產(chǎn)為底層物業(yè)的公募REITs，但共有16支以持有中國(guó)內(nèi)地商辦物業(yè)，在港交所和新交所上市的房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），其中新交所共有10支，港交所共有6支，我們稱之為中概REITs。

表：中概REITs情況

來(lái)源：地產(chǎn)資管界整理

近期，港交所中概REITs中，越秀房托、匯賢產(chǎn)業(yè)信托、招商房托、春泉產(chǎn)業(yè)信托陸續(xù)公布了2020年中期業(yè)績(jī)。以下是地產(chǎn)資管界對(duì)這四支中概REITs上半年業(yè)績(jī)進(jìn)行的盤點(diǎn)。

越秀房托：酒店物業(yè)沖擊最嚴(yán)重

8月6日，越秀房產(chǎn)信托基金（以下簡(jiǎn)稱“越秀房托”）發(fā)布2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，多項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了不同程度的下跌。

過(guò)去半年，越秀房托總收入約為8.3億元，同比下降16.9%；物業(yè)收入凈額約為6.5億元，同比下降10.3%；除稅后及與基金單位持有人交易前的凈虧損為2.12億元，同比跌129%。

由于總收入減少，越秀房托向基金單位持有人分派的金額也隨之減少。上半年分派總額約為3.19億元，同比下降24.9%；每基金單位分派約0.099元，同比下降27.2%。

越秀房托投資組合

截至2020年上半年，越秀房托旗下一共持有八項(xiàng)商業(yè)物業(yè)，包括廣州的白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)、國(guó)金中心，上海的越秀大廈，武漢物業(yè)以及杭州維多利。

表：2020上半年越秀房托持有物業(yè)情況

來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)

新冠疫情風(fēng)險(xiǎn)面前，成長(zhǎng)型物業(yè)的表現(xiàn)較成熟型物業(yè)更好。過(guò)去半年，武漢物業(yè)雖然身處疫情的重災(zāi)區(qū)，但出租率仍錄得11%的升幅，為85.3%；杭州維多利出租率為97.8%，同比增加1.1%。

另六項(xiàng)成熟型物業(yè)——白馬大廈出租率為97.3%、財(cái)富廣場(chǎng)為97.1%、維多利廣場(chǎng)為94.1%、國(guó)金中心為94.5%，同比分別下跌2.7%、2.5%、5.3%、0.8%，城建大廈出租率為96.2%，同比增加0.3%。

在成長(zhǎng)型物業(yè)的拉動(dòng)下，越秀房托上半年整體出租率提升至92.1%，去年同期為90.5%，其中成熟型物業(yè)出租率為94.5%，去年同期為96.5%，成長(zhǎng)型物業(yè)為86.7%，去年同期為76.9%。

表：2020上半年越秀房托物業(yè)出租情況

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越秀房托董事長(zhǎng)林德良認(rèn)為，一個(gè)好的基金資產(chǎn)組合里一定要有成熟型和成長(zhǎng)型的物業(yè)。成熟型物業(yè)是基底，成長(zhǎng)型物業(yè)可以帶來(lái)成長(zhǎng)性，“這樣就算在經(jīng)濟(jì)周期很差的時(shí)候，企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也不會(huì)太差”。

從業(yè)態(tài)來(lái)看，酒店是越秀房托上半年受影響最大的一部分。期內(nèi)，越秀房托寫字樓部分收入為4.68億元，同比增加3.54%；批發(fā)商場(chǎng)1.61億元，同比減少12.97%；零售商場(chǎng)8075.2萬(wàn)元，同比減少14.43%；酒店及服務(wù)式公寓收入1.2億元，同比減少55.22%。

林德良坦言，疫情對(duì)酒店沖擊最大。2、3月份四季酒店入住率只有2.4%、6%，但6月份已經(jīng)迅速恢復(fù)至62.4%，7月份繼續(xù)上升至75%，恢復(fù)到去年同期八成的水平。

而寫字樓部分影響相對(duì)最小，雖出租率出現(xiàn)下滑，但收入是唯一實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的。“寫字樓是最容易穿越經(jīng)濟(jì)周期，因?yàn)閷懽謽鞘强慨a(chǎn)業(yè)動(dòng)能去帶動(dòng)的，而商場(chǎng)或酒店靠消費(fèi)動(dòng)能去帶動(dòng)。”林德良指出。

據(jù)其透露，今年上半年國(guó)金中心續(xù)租租金實(shí)現(xiàn)了12%的升幅，白馬大廈、城建大廈、維多利、財(cái)富廣場(chǎng)升幅分別為14.8%、5%、7%、8%。下半年寫字樓到期租約比例為13.6%，若這部分續(xù)租率能達(dá)到60%-70%，那整體續(xù)租租金升幅也可達(dá)到5%。

林德良稱，此前租戶的租約都是三五年前簽的，現(xiàn)在續(xù)租對(duì)標(biāo)的是市場(chǎng)價(jià)，這是續(xù)租租金得以上升的主要原因。

招商房托：未來(lái)將注入新的項(xiàng)目

作為一家新上市的房托，8月18日，招商局商業(yè)房托發(fā)布中期業(yè)績(jī)，這也是招商局房托首次公布中期業(yè)績(jī)。該集團(tuán)期內(nèi)收益為1.78億元，物業(yè)收益凈額為1.387億元，凈物業(yè)收益率為78.0%。除稅后溢利為4562.1萬(wàn)元，可供分派收入為8193.2萬(wàn)元，派息率為100%，每基金單位分派0.0809港元。

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招商局房托基金投資組合

2020半年報(bào)顯示，公司期內(nèi)收益較2019年同期的收益減少約1283.1萬(wàn)元。整體物業(yè)組合的出租率由2019年6月30日的81.0%上升至2020年6月30日的83.2%，升幅為2.1個(gè)百分點(diǎn)。由于向租戶提供約1500萬(wàn)元的租金優(yōu)惠，故租金收入較去年同期減少5.7%至1.512億元。

表：2020上半年招商房托物業(yè)出租情況

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招商局商業(yè)房托主席黃均隆于中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上指，今年下半年將會(huì)加快改造升值，以提升物業(yè)價(jià)值，并會(huì)于集團(tuán)內(nèi)部及外部尋持優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入房托。

招商局商業(yè)房托執(zhí)行董事郭瑾指，招商局商業(yè)房托未來(lái)將繼續(xù)以兩條腿走路，對(duì)于存量資產(chǎn)會(huì)以穩(wěn)字當(dāng)頭，不過(guò)隨著政策放松，會(huì)更積極尋找物業(yè)，以穩(wěn)中求更大的發(fā)展，除會(huì)于招商蛇口以及招商局集團(tuán)內(nèi)部尋找適合房托的項(xiàng)目，另一方面會(huì)于市場(chǎng)上尋找項(xiàng)目，于上半年已在北、上、大灣區(qū)尋找項(xiàng)目，而下半年更會(huì)拓展到有潛力的二線城市，包括一些招商蛇口已進(jìn)入的二線城市。

匯賢產(chǎn)業(yè)信托：分派金額大跌

8月3日，李嘉誠(chéng)旗下的匯賢產(chǎn)業(yè)信托公布2020中期業(yè)績(jī)。報(bào)告期內(nèi)，該公司物業(yè)收入凈額為7.51億元（人民幣，下同），按年下跌27.9%，而可供分派金額為1.4億元，較去年同期減少80.7%。

公司2020半年報(bào)指出，分派比率為90%，分派金額為1.26億元（2019年：7.25億元），而每基金單位分派為0.0212元（2019年：0.1245元）。按2020年6月30日基金單位的收市價(jià)2.15元計(jì)算，年度化分派收益率為2.0%。

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由于新冠疫情及其所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)影響，匯賢產(chǎn)業(yè)信托于2020年6月30日投資物業(yè)的評(píng)估價(jià)值約為308.41億元，而于2019年12月31日則為329.38億元。

截至2020年6月30日止六個(gè)月，匯賢產(chǎn)業(yè)信托物業(yè)收入凈額為7.51億元人民幣。其中酒店物業(yè)組合收益總額為0.63億元（2019年：2.31億元）。盡管繼續(xù)采取人力資源管理及延后資本支出計(jì)劃等進(jìn)取的削減成本措施，物業(yè)收入凈額總計(jì)仍錄得4,400萬(wàn)元虧損，而于2019年同期則錄得4,300萬(wàn)元溢利。

表：2020上半年匯賢產(chǎn)業(yè)信托物業(yè)租金情況

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匯賢產(chǎn)業(yè)信托的零售物業(yè)組合包含兩個(gè)大型購(gòu)物中心：北京東方廣場(chǎng)東方新天地及重慶大都會(huì)東方廣場(chǎng)商場(chǎng)，于報(bào)告期間，零售物業(yè)組合的收益為4.83億元（2019年：6.14億元），物業(yè)收入凈額為3.44億元（2019年：4.52億元）。

匯賢產(chǎn)業(yè)信托的寫字樓物業(yè)組合包括北京東方廣場(chǎng)東方經(jīng)貿(mào)城及重慶大都會(huì)東方廣場(chǎng)商廈。收益為5.62億元（2019年：6.60億元），物業(yè)收入凈額為4.03億元（2019年：4.99億元）。

春泉產(chǎn)業(yè)信托：上半年虧損2.7億元

春泉產(chǎn)業(yè)信托是香港第一支讓投資者直接投資位于北京 CBD 的兩幢超甲級(jí)寫字樓的產(chǎn)業(yè)信托，其底層物業(yè)主要包括華貿(mào)中心1座和2座所有的寫字樓樓層（1座4至28層，2座4至32層，建筑面積約為12萬(wàn)平方米）及位于兩座寫字樓地下樓層的約600個(gè)停車位（以下稱“華貿(mào)物業(yè)”）。

根據(jù)近日公布的2020年中期業(yè)績(jī)顯示，春泉產(chǎn)業(yè)信托期內(nèi)收益為人民幣2.73億元，環(huán)比減少1.8%，同比增加1.4%。扣除物業(yè)經(jīng)營(yíng)開支人民幣6972萬(wàn)元后，物業(yè)收入凈額為人民幣2.03億元，環(huán)比減少0.9%，及同比增加0.5%。于報(bào)告期間，凈物業(yè)收益率為74.4%。(2019年下半年：73.8%;2019年上半年：75.1%)。

于報(bào)告期間，在宏觀局勢(shì)相當(dāng)不利的情況下，華貿(mào)物業(yè)的表現(xiàn)仍然相對(duì)穩(wěn)定。租金收益為2.4353億元，環(huán)比輕微減少0.5%，同比增加1.8%。因此，收益環(huán)比減少0.7%，同比增加1.0%。扣除物業(yè)經(jīng)營(yíng)開支人民幣6941萬(wàn)元，物業(yè)收入金額錄得人民幣1.8363億元，環(huán)比增加0.6%，同比減少0.1%。

表：2020年上半年華貿(mào)物業(yè)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)

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經(jīng)計(jì)及華貿(mào)物業(yè)的公允價(jià)值減少人民幣3.12億元及英國(guó)組合的公允價(jià)值減少人民幣2485萬(wàn)元，報(bào)告期間的除稅后溢利轉(zhuǎn)為虧損人民幣2.656億元，而上年同期取得溢利1.528億元。

2020年上半年，該集團(tuán)的中期分派每個(gè)基金單位9.5港仙，環(huán)比增長(zhǎng)6.7%，且分派比例為100%。

此外，于報(bào)告期間的可供分派收入總額為人民幣1.25億元，環(huán)比增加5.2%及同比增加10.5%。于其他調(diào)整中，可供分派收入總額不包括匯兌虧損及投資物業(yè)公允價(jià)值虧損(均為非現(xiàn)金性質(zhì))。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 中概REITs業(yè)績(jī)出爐：招商房托、越秀房托、匯賢產(chǎn)業(yè)信托、春泉產(chǎn)業(yè)信托誰(shuí)最優(yōu)？