作者：投拓江湖團隊

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

昨天的時候，大家的朋友圈想必都被一個重磅的事件刷屏了，那就是住建部的一個新征求意見稿，關于征求城市更新里面防止大拆大建的文件。

征求意見稿發文原圖如下：

文件正文，大致的內容總結起來，有以下幾層意思：

一是拆除舊城的規模受到了控制。老城區拆除面積或者更新的面積，不得超過現在片區內總的面積的20%。但是也有例外，那就是被認定為違法建筑，以及危房的建筑除外。

二是新建的建筑面積規模也有限制。限制了更新和拆舊建新的比例，原則上拆舊建新的比例不得超過2倍。這也就為各個地方的城市更新，確定新的地塊的容積率和密度，制定了一個詳細的規則。

三是原住民搬遷規模也要受限制。搬遷奉行就近安置原則，比例不得低于50%。不能大規模搬遷當地片區的原住民，以方便當地社區，以及文化得以延續。

四是最大限度保持原有風貌原則。鼓勵較小規模的拆建，盡量進行局部修補類更新，控制好新建筑的高度，以求最大限度保證老城的文化風貌和建筑特色。明確提出，城市更新要尊重當地文化，不要一味求新，求怪。

五是不主張短期開發追求經濟效益的模式，主張摒棄原來的房地產開發追求短期利益的模式，推動由開發轉經營的轉變，實現持續的發展。

這個文件的出臺，其實有很獨特的背景，以及深遠的意義。

我們認為，這個防止城市更新大拆大建的意見稿，可以視為是房地產調控組合拳的一部分，跟前面拿地金額40%比例限制的政策，以及今年的集中供地政策一脈相承。都是為了扎嚴房地產調控的籬笆。

特別是集中供地以來，不少房企已經發現自己在公開市場拿地，完全沒有競爭力，轉而進行了拿地戰略的轉型，紛紛布局了城市更新板塊。目前在研究在城市更新的房企，并不在少數，而且大量房企在全國的各個區域公司成立城市更新部門，獨立于傳統的投資部以外。這也催生了不少城市的城市更新業務，不少房企已經通過此種方式拿到了大量的土儲。搞得早的房企，通過舊改業務的廣泛布局，雖然在公開市場拿地受挫，但是依然活得很滋潤。

但是，除了廣東等個別省市以外，很多城市在城市更新領域的政策，相對來說起步很晚，政策法規幾乎是空白，只有一兩個年代久遠的文件，缺少相關細則，這給了房企很大的操作空間。這個政策的及時出臺，可謂是恰好補上了這個漏洞，以全國統一規范的形式，給地方的城市更新業務，樹立了一個詳細的規則邊界。

一些在招拍掛市場基本放棄，轉而對城市更新業務寄予厚望的房企，在這個政策面前，又一次遭遇了暴擊。

按照以往一些政策出臺的慣例，這個征求意見稿，到最后最終出臺的變動是不會太大的，最多也就一些小修小補。但是對房企來說，有幾個影響需要考慮：

1、寄希望通過城市更新業務快速獲得大量土儲的模式，現在基本上是走不通了。以前搞城市更新，都是一個項目搞下來，動輒幾百畝，上千畝的規模。這個新政策，規定了拆除老建筑的規模，不得超過20%，按照這個標準嚴格執行的話，都是一些小地塊了，難以集中連片。因為地方政府還有就近，集中安置拆遷戶的考核任務，搞大片會很難辦。

2、城市更新以后可能也會不怎么掙錢了，因為拆舊建新的比例，最多只有兩倍，這個限制了就不好弄了。2倍的比例，正好是城更盈虧平衡點。一個城市更新項目，拆遷成本大多都是按市場價，或者參考市場價賠償。然后再加上房企新建的建安成本，以及前期墊付的過度安置費，前期費用等等，這樣算下來2倍的比例是肯定不夠的。萬一再遇到拆遷遇阻，或者其他原因導致的進度延后個一年兩年的，這個項目就鐵定虧了。基本上把房企的利潤空間給限制死了，跟招拍掛一樣不掙錢了。

3、政策在逼房企轉型，這次已經說得很明顯了。不歡迎開發賺快錢的模式，而是主張長期經營，要搞可持續的發展模式。這對大家來說要求就高了，都習慣了搞開發賺錢，運營也不咋會弄啊，關鍵是搞運營意味著，水平和資金成本不行的話，會虧損。

房地產現在，不掙錢看來會成為一個常態，未來會更加考驗大家的綜合運營能力。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 影響深遠，住建部“又錘了”房地產