杠桿地產 作者：桿姐
房地產行業正經歷大考。
復雜的局勢下，在杠桿地產看來，最危險的是腰部房企。他們沒有大型房企靠體量還能熬一熬、想更多辦法的底氣；沒有小型房企進退自由的輕盈。在吃到了土地、人口、規模化的一點點紅利后，又面臨排山倒海的黑天鵝，進退兩難。
01增收增速降、現金降、拿地降
和其他大部分房企一樣，杠桿地產從寶龍地產2021年未經審核的業績報告里，看到了諸多以降為主題的數據。
圖表來源|東方財富（特此感謝）
不過寶龍地產營業收入能增長已經很不錯，之前地產年鑒里還寫了很多負增長的房企。
有意思的是2020年寶龍地產的非控股權益應占利潤似乎異常地高，為26.71億元，2019、2021年分別為19.07億元、13.06億元。
另一降幅明顯的是拿地。2021年寶龍拿地29塊，總建筑面積約534.38萬平米， 同比大幅減少43.2%。按面積計算，其全口徑拿地銷售比從去年同期的1.76明顯下滑至0.83。這也是大部分房企的過冬手段。值得注意的是，寶龍2021年新拿的地里很多都是三四線城市。
再就是財務方面，2021年寶龍地產的現金及現金等價物及受限制現金同比減少11.3%，為250.68億元。
02 銷售升、短債升、負債率升
說了寶龍地產的降，接下來談談升。
如上文杠桿地產提到的，2021年寶龍的營收是提升的，對應銷售額也上升。期內其合約銷售額1012.27億元，同比增長24.1%；合約銷售面積641.05萬平米，同比增長20.3%。雖然沒有完成此前公布的年度目標，但這個成績也很不錯。
銷售及營銷成本及行政開增幅更快，為25.1%，33.04億元，寶龍說是因為業務增長而導致銷 售及管理項目規模擴大。
相比前面現金狀況的下降，寶龍地產的借款總額在上升，截至2021年底這一數據為729.58億元，同比增幅約9.6%。其中1年內到期的借款為220.23億元，比2020年底的206.01億元增加了十來億元。
前面杠桿地產提到寶龍地產現金及現金等價物及受限制現金250.68億元，這其中受限制存款及現金約有56.61億元，也就是說寶龍地產能自由支配的現金及現金等價物約為194.07億元，不足以覆蓋其1年內到期的220.23億元短債。
基于此，寶龍地產2021年的凈負債比率比2021年上升2.8個百分點，為76.7%。
總資產從2020年末的1951.3億元增加到2450.6億元，主要是物業方面的增加。
一個有意思的細節是，在年報發布前幾天，寶龍地產、寶龍商業也官宣了更換已合作了13年的核數師普華永道。在杠桿地產印象里，今年年報季宣布更換核數師的就有好幾家。
03 降準！春天來了嗎？
另外，前幾天杠桿地產注意到寶龍地產發了2022年一季度未經審核營運數據。數據沒有驚喜，兩個字：腰斬。
一季度，寶龍地產合約銷售額121.15億元，同比下滑50.8%；銷售面積76.81平米，同比下滑51.5%。
趨勢不太妙。
實際上百強房企1季度的銷售情況也不盡人意。據中指院統計，2022年1季度，百強房企在全口徑下的整體業績規模為16279.2億元，相比去年同期下降47.1%，銷售額均值為162.6億元，同比下降47.2%。
雖然最近各層面利好消息不斷，今天央行也官宣降準：
共計釋放長期資金約5300億元！
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