觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
加快銷售回款、放緩拿地，都是恒大為降負債而實行的策略。
今日的恒大，依舊在聚光燈下。
董事局主席許家印當日上午登上北京天安門城樓觀禮建黨百年慶典，下午恒大在一眾房企中率先發(fā)布銷售月報，再次向外界釋放積極信號。
公告顯示，2021年6月份，恒大實現(xiàn)合約銷售金額716.3億元人民幣，合約銷售面積918.1萬平方米，實現(xiàn)銷售回款704.5億元人民幣。據(jù)此計算，該月銷售額同比減少5.81%，銷售面積同比增長7.34%。
今年前6月，恒大累計實現(xiàn)合約銷售金額3567.9億元人民幣，同比微增2.28%；合約銷售面積4301.4萬平方米，實現(xiàn)銷售回款3211.9億元人民幣。
與銷售相關(guān)的是恒大流動資金和負債情況。
現(xiàn)金
據(jù)介紹，2021年5月27日至6月30日，自啟動購房節(jié)優(yōu)惠大促銷活動以來35天內(nèi)，恒大實現(xiàn)合約銷售金額938.3億元人民幣，銷售回款874.9億元人民幣。
6月初，便有恒大“全款打折賣房”的消息，引起外界關(guān)注。恒大隨即發(fā)布聲明稱，這是一年一度舉辦的“5.31購房節(jié)”，推出的階段性特大優(yōu)惠措施，僅限于單棟去化率95%以上的尾盤，超大戶型、底頂樓層、商鋪等產(chǎn)品，并強調(diào)所有常規(guī)產(chǎn)品的銷售價格、優(yōu)惠折扣及付款方式未做任何調(diào)整。
可以肯定的是，緊抓銷售是恒大促進資金回款的主要抓手，但或許也意味著一定程度上的利潤讓步。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體計算，恒大前5個月銷售均價約8428元/平方米，相比2020年約8945元/平方米有所下降；前6個月銷售均價則為8294.74元/平方米，6月份單月均價下降較明顯。
根據(jù)2020年年報，恒大可售住宅土儲面積超過2億平方米，土地儲備原值4901億元，其中一二線城市土儲原值占比67%，平均樓面地價2638元/平方米，三四線城市土儲原值占比33%，平均樓面地價人民幣1515元/平方米。
據(jù)了解，恒大一位員工曾對媒體表示：“拿地放緩是集團內(nèi)部策略的執(zhí)行，因為上半年市場溢價率比較高，相關(guān)部門衡量后覺得是不劃算的，再加上目前集團土儲較為充足?！?/p>
6月3日，許家印于戰(zhàn)略合作伙伴交流會上透露，6月底前，恒大有息負債有望從去年最高的8743億降到6000億以下，并設(shè)下期限稱，“今年6月30日，恒大至少實現(xiàn)一條紅線變綠”。
預(yù)期
期間，恒大還進行了多次股票回購，半個月內(nèi)斥資5.592億港元回購4877.4萬股。
6月7日晚，恒大于港交所發(fā)布公告稱，當天斥資3.36億港元回購2908.4萬股，回購價格為每股11.08-11.84港元。當日，中國恒大在重點房企中漲幅最大，收11.90港元，漲4.20%。
同時恒大美元債走勢也跌漲起伏，實際上從5月28日開始，恒大更多境內(nèi)外債券走弱。6月10日，恒大2024年1月到期美元債勢創(chuàng)8個月最大跌幅；6月18日，恒大2022年11月到期美元債創(chuàng)7個月最大漲幅。
面對市場變化，恒大不時釋放積極的信號。6月24日，恒大發(fā)布公告稱，已安排自有資金約136億港元償還到期債券。到明年3月前，恒大再無到期的境內(nèi)外公開市場債券。
6月30日，恒大就財務(wù)狀況向投資者作出聲明，稱已按照監(jiān)管要求將凈負債與權(quán)益比例降至100%以下，還表示已將公司借款總額從去年12月的7170億元縮減至約5700億元，實現(xiàn)了月初許家印提出的“至少一條紅線變綠”的目標。
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，截至2020年底，恒大剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為83.4%，較上年同期提升約0.7個百分點；凈負債率為152.9%，較2019年末下降約7.7個百分點；非受限現(xiàn)金短債比為0.47，較上年同期提升約0.07。
銷售保證是恒大釋放的預(yù)期之一，分拆多元化業(yè)務(wù)也成為了降負債和融資的主要抓手。目前來看，文旅業(yè)務(wù)和房車寶上市已被提上日程。
據(jù)悉，房車寶具體上市預(yù)期是今年年底或者明年年初，將復刻恒大物業(yè)的路徑登陸納斯達克交易所。另外近期有消息傳出，恒大文旅估值4000億，將按1000億市值釋放10%股份，公司預(yù)計明年6月份上市。
據(jù)悉，憑借多次引投和配股融資，恒大去年在恒大汽車、恒大物業(yè)兩大上市平臺籌得將近535億港元資金。通過分拆恒大物業(yè)，恒大集團整體凈負債率降低了約19%。
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