不良資產(chǎn)從業(yè)人員在向他人介紹自身業(yè)務(wù)的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)被誤認(rèn)為低價(jià)收購(gòu)斷供房屋，高價(jià)賣出賺取差價(jià)。而實(shí)際上，大多數(shù)情況不良人只是銀行及AMC的接盤俠，承接了跟貸款人的債務(wù)關(guān)系而已，而只有當(dāng)“以物抵債”的情況出現(xiàn)，才會(huì)涉及到房屋物權(quán)的變更及買賣。這篇文章就跟大家一起探討“以物抵債”發(fā)生的條件以及需要注意的事項(xiàng)。

“以物抵債”特指申請(qǐng)執(zhí)行人（“債權(quán)人”）與被執(zhí)行人（“債務(wù)人”、“抵押人”）之間存在金錢給付債務(wù)，在符合法律規(guī)定情形時(shí)，直接將被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)作價(jià)交申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)。房屋抵押貸款中，借款人以自有或第三人所有的不動(dòng)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，貸款發(fā)生逾期后，債權(quán)人通過(guò)司法拍賣處置抵押物是不良債權(quán)處置的重要方式。如抵押物流拍或基于其他處置需求，債權(quán)人可依規(guī)定將抵押物或被執(zhí)行人其他財(cái)產(chǎn)抵債。

強(qiáng)制以物抵債是指不管被執(zhí)行人是否同意，只要同時(shí)符合以下強(qiáng)制執(zhí)行條件，人民法院就可依權(quán)強(qiáng)制將被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)交付給申請(qǐng)執(zhí)行人抵債：（1）被執(zhí)行人無(wú)金錢給付能力；（2）被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)無(wú)法拍賣或變賣；（3）申請(qǐng)執(zhí)行人同意接受抵債；（4）抵債物價(jià)值須經(jīng)有關(guān)部門評(píng)估。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，“以物抵債”可以不經(jīng)拍賣或變賣程序直接實(shí)施或在拍賣、變賣環(huán)節(jié)實(shí)施：

（1）不經(jīng)拍賣或變賣直接“以物抵債”。包括兩種情形：其一，經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人同意，且不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會(huì)公共利益的，人民法院可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接將被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)作價(jià)交申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)。其二，執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)無(wú)法拍賣或者變賣的，經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人同意，且不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會(huì)公共利益的,人民法院可以將該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)作價(jià)后交付申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)。

（2）在拍賣或變賣程序中“以物抵債”。包括三種情形：其一，一拍流拍，申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)或者同意以該次拍賣所定的保留價(jià)接受拍賣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交其抵債；其二，二拍流拍，人民法院可以依照規(guī)定將其作價(jià)交申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債。其三，變賣失敗的，人民法院依照規(guī)定將該財(cái)產(chǎn)交申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債

不經(jīng)拍賣或變賣直接“以物抵債”時(shí)，抵債財(cái)產(chǎn)價(jià)值認(rèn)定通常在法院的組織下由申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人通過(guò)協(xié)商確定。那么，在拍賣或變賣程序中“以物抵債”價(jià)值認(rèn)定的方法為：如申請(qǐng)執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權(quán)人在一拍、二拍流拍或變賣失敗情形下“以物抵債”，抵債價(jià)格為對(duì)應(yīng)執(zhí)行環(huán)節(jié)財(cái)產(chǎn)拍賣保留價(jià)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十五條規(guī)定，拍賣成交或者以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債后，買受人逾期未支付價(jià)款或者承受人逾期未補(bǔ)交差價(jià)而使拍賣、抵債的目的難以實(shí)現(xiàn)的，人民法院可以裁定重新拍賣。

1、以物抵債協(xié)議簽訂后，但因債務(wù)人未實(shí)際履行該協(xié)議而產(chǎn)生債權(quán)人對(duì)原債務(wù)訴訟時(shí)效喪失的風(fēng)險(xiǎn)。在未清償全部貸款前抵押權(quán)人便向抵押人出具同意處分抵押物的書面意見(jiàn)并解除他項(xiàng)權(quán)，容易產(chǎn)生因放棄抵押權(quán)而原債權(quán)淪落為“無(wú)擔(dān)保債權(quán)”的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，在以物抵債協(xié)議中明確約定“簽訂該抵債協(xié)議即表明同意對(duì)原債務(wù)進(jìn)行實(shí)際履行，原債務(wù)訴訟時(shí)效即應(yīng)中斷”，規(guī)避以物抵債未實(shí)際履行而喪失對(duì)原債務(wù)的訴訟時(shí)效。建議在全部清償完債權(quán)后，再進(jìn)行抵押他項(xiàng)權(quán)的解除；在執(zhí)行過(guò)程中進(jìn)行以物抵債協(xié)商處理。 

2、抵債物因過(guò)戶費(fèi)、稅費(fèi)等繁重，債權(quán)人未能及時(shí)辦理相關(guān)過(guò)戶手續(xù)而導(dǎo)致抵債物在交付中產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)。 “以物抵債”中雖不涉及現(xiàn)金支付，但實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)。與二手房買賣中由買方代賣方承擔(dān)應(yīng)繳納的增值稅等稅費(fèi)不同，“以物抵債”中一般由接受抵債物的債權(quán)人、抵債的被執(zhí)行人按照法律規(guī)定各自負(fù)擔(dān)稅費(fèi)，除非有特別約定。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，如拍賣公告中，列明由買受人承擔(dān)稅費(fèi)的，債權(quán)人在“以物抵債”前應(yīng)與法院確認(rèn)或與被執(zhí)行人協(xié)議確認(rèn)，以物抵債”不適用拍賣公告中稅費(fèi)承擔(dān)方式，由各方依法承擔(dān)。 

根據(jù)《物權(quán)法》第28條、第31條的規(guī)定，依照法院的法律文書引起物權(quán)變動(dòng)的，自法律文書生效時(shí)轉(zhuǎn)移。實(shí)踐中，法院會(huì)發(fā)出協(xié)助履行通知書，要求相關(guān)單位協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。對(duì)于未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的，依照法律文書而取得的抵債物再次轉(zhuǎn)讓處置的不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，且會(huì)因抵債物對(duì)外公示與實(shí)際所有人不一致嚴(yán)重影響抵債物的交易安全。 

因此，采取以物抵債的在法院執(zhí)行程序中應(yīng)當(dāng)要求法院出具以物抵債裁定，取得所有權(quán)，并及時(shí)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記或者交付，防止實(shí)際所有權(quán)人與對(duì)外公示的不一致產(chǎn)生交易糾紛。

3、部分以物抵債會(huì)產(chǎn)生債務(wù)人隱匿資產(chǎn)、逃避還款的法律風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)人先主動(dòng)示弱或以虛假承諾來(lái)騙取銀行信任，后采取將抵債物出售予善意第三人，該第三人依照《物權(quán)法》第106條的“善意取得”規(guī)定[《物權(quán)法》第106條，“……除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”]取得所有權(quán)，債務(wù)人達(dá)到惡意處置資產(chǎn)逃避債務(wù)承擔(dān)的非法結(jié)果。

4、以物抵債會(huì)涉嫌“流質(zhì)條款無(wú)效”而不發(fā)生法律效力。所謂流質(zhì)條款，是債權(quán)人、債務(wù)人在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成的一種轉(zhuǎn)移抵押（質(zhì)）物所有權(quán)的約定，即當(dāng)債務(wù)人不能按期履行債務(wù)清償義務(wù)的該抵押（質(zhì)）物所有權(quán)直接轉(zhuǎn)移給債權(quán)人所有。因其不符合市場(chǎng)中對(duì)物的價(jià)值公平衡量，會(huì)出現(xiàn)不利于債務(wù)人利益，因此《物權(quán)法》第186條[《物權(quán)法》第186條，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。]、第211條都作了類似的禁止性規(guī)定。

因此，避免以物抵債涉嫌“流質(zhì)條款”而無(wú)效。對(duì)于在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成的以物抵債協(xié)議的，建議明確約定“在債務(wù)清償期屆滿時(shí)進(jìn)行評(píng)估清算”，來(lái)規(guī)避“流質(zhì)條款”無(wú)效帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

5、法院在執(zhí)行拍賣中，對(duì)于拍賣物的保留價(jià)具有很大的自由裁量權(quán)，拍賣物價(jià)值存在虛高現(xiàn)象嚴(yán)重。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]16號(hào))第26條、第27條、第28條規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過(guò)2次流拍、不動(dòng)產(chǎn)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)經(jīng)3次流拍和1次變賣程序后抵債給申請(qǐng)執(zhí)行人或其他債權(quán)人的，申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他債權(quán)人不同意抵債且不接收該物的，法院會(huì)解除查封、扣押、凍結(jié)后將該物交被執(zhí)行人。債權(quán)人會(huì)因?yàn)樗痉ㄗ儸F(xiàn)程序繁冗成本大而被迫接收抵債資產(chǎn)，且接收的資產(chǎn)可能存在瑕疵。

6、抵債資產(chǎn)處置時(shí)因未及時(shí)通知共有人、承租人而產(chǎn)生阻卻處置的法律風(fēng)險(xiǎn)。債權(quán)人在獲得抵債資產(chǎn)后可以進(jìn)行隨意處置，但法律為保護(hù)該資產(chǎn)的共有人、承租人在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，為債權(quán)人在處分該資產(chǎn)時(shí)設(shè)定了定期限的通知義務(wù)。[最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)……。”]雖然債權(quán)人不履行通知義務(wù)，并不當(dāng)然會(huì)對(duì)出賣抵債資產(chǎn)行為產(chǎn)生效力上的實(shí)質(zhì)影響，但共有人、承租人起訴后，勢(shì)必會(huì)造成處置的不順暢或延誤。

因此，處置抵債資產(chǎn)時(shí)及時(shí)以書面方式通知共有人、承租人等優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，并取得書面回執(zhí)，避免因優(yōu)先購(gòu)買權(quán)給抵債資產(chǎn)的變現(xiàn)帶來(lái)阻礙。

7、債權(quán)人處置抵債資產(chǎn)時(shí)因未盡相應(yīng)的瑕疵告知義務(wù)，會(huì)產(chǎn)生與買受人簽訂的出賣抵債資產(chǎn)的合同被買受人依法解除的法律風(fēng)險(xiǎn)。

因此，須明確抵債資產(chǎn)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，在處置變現(xiàn)前保留對(duì)原債務(wù)的追償權(quán)。同時(shí)在處置抵債資產(chǎn)時(shí)，將瑕疵充分披露以此來(lái)免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

小結(jié)：由于“以物抵債”的復(fù)雜性，大部分追求穩(wěn)定收益的不良人更愿意通過(guò)債權(quán)的快速變現(xiàn)完成收益，至于房屋本身的升值貶值及交易，涉及到更復(fù)雜的政策并且會(huì)拉長(zhǎng)整個(gè)處置時(shí)間，讓資金成本承壓，所以以物抵債，只有以“最終買家”的身份去“選購(gòu)”，才會(huì)出現(xiàn)意想不到的驚喜。