作者：圖解金融

這陣子股市波動劇烈，很多人的資產(chǎn)跟著股市一起振，振得小心臟有點(diǎn)承受不來。

雖然不少人的投資初心可能只是想求個比貨基多點(diǎn)的收益率。無奈當(dāng)下處于無風(fēng)險利率持續(xù)下行大趨勢下，只能通過增加權(quán)益類比例來博收益。當(dāng)然，附帶效果也包括資產(chǎn)凈值波動升高。

怎么辦呢？不妨撥開重重市場迷霧，從更基礎(chǔ)的投資理論中找找答案：通過降低投資組合中不同資產(chǎn)的相關(guān)性，能更有效地分散風(fēng)險，進(jìn)而降低組合的波動性。如果這個資產(chǎn)本身是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，還能在降低風(fēng)險的同時，增加預(yù)期收益。

理論看似很簡單，但為什么過去境內(nèi)普通投資者很難實(shí)現(xiàn)呢。一個很重要的原因是過去我們能投資的資產(chǎn)類別有限，此前多數(shù)普通投資者能買到的基金等理財產(chǎn)品，大多投向國內(nèi)股債市。而那些投資范圍更寬的私募，門檻高，普通投資者很難參與。至于那些大型優(yōu)質(zhì)固定資產(chǎn)項目，往往更與普通投資者無關(guān)。

2022年以來國內(nèi)公募REITs與各類資產(chǎn)相關(guān)性；數(shù)據(jù)來源：wind，中信證券，截止2022-03-03

不過，這種局面隨著公募REITs的出現(xiàn)，已經(jīng)獲得有效改善。目前公募REITs的底層資產(chǎn)主要為高速路、園區(qū)等優(yōu)質(zhì)基建項目，這讓普通投資者能以基金份額的方式，分享這些項目的運(yùn)營與資本增值收益。由于基礎(chǔ)設(shè)施的收益分配情況受利率下行的影響較弱，此外和股市債市的相關(guān)性也很低，因此成為了資產(chǎn)配置的絕佳工具。

對REITS基本構(gòu)架的來龍去脈，下圖講得就比較清楚了。

*圖片來源：三折人生

如此吸引人的投資品種，自然受到市場追捧。公募REITs已經(jīng)在國內(nèi)運(yùn)行了半年多，截至3月10日，首批已上市的9只國內(nèi)公募REITs相比于認(rèn)購價平均漲幅31.2%，相比于上市首日開盤價平均漲幅21.1%。

對于參與認(rèn)購的投資者而言，基本上可以說是買到就是賺到。不過由于太過火爆，REITs在二級市場價格一度飆漲，溢價率升高，波動性也隨之增大。所以，在二級市場買REITs，一定要仔細(xì)評估項目內(nèi)在價值，好東西也要避免買貴了。所以REITs新品發(fā)行時在一級市場認(rèn)購，能夠更好分享相關(guān)投資機(jī)遇。

一只REITs的內(nèi)在價值，該怎么算？按價值投資理論，一個企業(yè)（項目）的內(nèi)在價值是未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)。那么未來現(xiàn)金流怎么算？對于非投資、財務(wù)專業(yè)人士而言，這個題目可能太難了。

不過，對認(rèn)購新發(fā)REITs的投資者來說，解決方法就很簡單了。只需定性地判斷其底層項目，未來是否能產(chǎn)生充沛的現(xiàn)金流。至于估值，一只REITs在一級市場發(fā)行時，各方參與的專業(yè)機(jī)構(gòu)已在討價還價過程中，形成了一個比較合理的定價，投資者不需要再為估值費(fèi)腦子了。

當(dāng)然必須說明，這種簡單方法僅在認(rèn)購新產(chǎn)品時有效，產(chǎn)品在二級市場上市后，尤其較發(fā)行價漲幅較大的情況下，投資者還得自己深入研究。

最近一只新REITs即將發(fā)行，讓我們通過該產(chǎn)品分析一下該怎么評價其底層資產(chǎn)的質(zhì)量。

這只REITs新品就是華夏中國交建REIT，全稱華夏中國交建高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。顯然，其基礎(chǔ)資產(chǎn)是收費(fèi)高速公路。產(chǎn)品相關(guān)資料顯示，這段收費(fèi)高速是武深高速（武漢至深圳）中嘉魚至通城段及其附屬設(shè)施的經(jīng)營權(quán)。那么其創(chuàng)造未來現(xiàn)金流的能力及確定性如何呢？

高速公路的主要收入來自于過路費(fèi)，有流量才能有過路費(fèi)。所以我們先看看這條路流量情況。

這段高速從2016年開始運(yùn)營后，可以看出剔除疫情影響后，能充分體現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施項目較強(qiáng)的增長韌性。而在項目收入數(shù)據(jù)中，也能印證這個結(jié)論。下表顯示了中交嘉通近3年經(jīng)審計營業(yè)收入情況，考慮疫情因素后，可以看出收入穩(wěn)健增長的特點(diǎn)。

內(nèi)容來源：公開資料《<全國收費(fèi)公路統(tǒng)計公報>解讀》《<湖北省收費(fèi)公路統(tǒng)計公報>讀解》

其實(shí)從財務(wù)投資視角看，收費(fèi)高速路優(yōu)勢很多。比如從壁壘角度說，投資規(guī)模大，回收周期長，進(jìn)入壁壘高。從增長角度看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動了交通量和通行費(fèi)的長期增長。從運(yùn)營角度看，還有廣告位投放、服務(wù)區(qū)租賃等多渠道獲取現(xiàn)金流收入。此外還有底層資產(chǎn)風(fēng)險較低，可預(yù)期性強(qiáng)等特點(diǎn)。結(jié)合前期運(yùn)行數(shù)據(jù)看，該項目無疑是優(yōu)質(zhì)的。

仔細(xì)研究了REITs產(chǎn)品構(gòu)架的讀者可能會注意到，一只REITs的發(fā)行涉及多個重要參與方：除了項目運(yùn)營方，還有公募基金管理人、ABS(資產(chǎn)支持證券)的管理人。這些參與方的實(shí)力，也是REITs投資價值的重要參考。

下面我們來看看華夏中國交建REIT是由哪些機(jī)構(gòu)打造的。

項目底層資產(chǎn)的運(yùn)營方是中國交建全資控股的中交投資有限公司，中國交建是少數(shù)有全國性路產(chǎn)布局的企業(yè)之一，本次通過下屬公司持有華夏中國交建REIT20%份額。截母公司中交集團(tuán)更是超大型央企，2021年位列美國《財富》雜志世界500中第61位。

中國交建是我國最大的高速公路投資商、基建領(lǐng)域的排頭兵，華夏中國交建REIT為中國交建旗下高速公路資產(chǎn)的唯一上市平臺，具有極高戰(zhàn)略價值，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

中國交建承建了港珠澳大橋、上海洋山港、長江口航道整治、京新高速、蒙內(nèi)鐵路等一大批技術(shù)難度高、社會影響大的超級工程。截至2021年6月末，中國交建已通車運(yùn)營高速公路項目42個（包含參股項目），其中控股項目累積投資金額1,844.03億元；在建特許經(jīng)營權(quán)項目（未包含境外收購的特許經(jīng)營項目）總投資概算3,701.07億元，豐富的資產(chǎn)儲備，可持續(xù)擴(kuò)募優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中居于中層的ABS管理人，是中信證券行業(yè)頭部券商。早在2014年，中信證券就發(fā)行了國內(nèi)第一單類REITs產(chǎn)品——中信啟航項目，為國內(nèi)類REITs業(yè)務(wù)創(chuàng)建了交易架構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。截至2021年6月末，中信證券作為計劃管理人和銷售機(jī)構(gòu)發(fā)行的類REITs產(chǎn)品共20單，累計發(fā)行規(guī)模427.6億元，占全市場總發(fā)行規(guī)模的25.32%，位列市場首位。

REITs投資者直接面對的，是公募基金管理人。投資者一定對華夏基金很熟悉了，截止2021年9月末，華夏基金管理規(guī)模超過1.6萬億，剔除貨幣基金后的管理規(guī)模超6400億元，全行業(yè)排名第二。此外，華夏基金早在2015年就組建了專門的REITs團(tuán)隊，并與公司行業(yè)研究和信用分析團(tuán)隊一起分享不動產(chǎn)領(lǐng)域研究成果。自2014年至2020年6月，公司累計投資基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃合計達(dá)110.53億，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型涵蓋交通運(yùn)輸、市政設(shè)施等多種基礎(chǔ)設(shè)施類型。

上面三方的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，將為華夏中國交建REIT未來的平穩(wěn)運(yùn)作，打下扎實(shí)基礎(chǔ)。

最后，我們再對比看看華夏基金此前發(fā)售的一只底層資產(chǎn)同為收費(fèi)高速路、ABS管理同為中信證券的REITs產(chǎn)品——華夏越秀高速REIT上市后的表現(xiàn)。該產(chǎn)品去年12月3日成立，認(rèn)購價格7.1元；12月14日在二級市場上市交易，開盤價7.868，收于8.716，首日上漲22.76%；截至3月18日的最新收盤價格為8.623，較認(rèn)購價上漲21.45%。

毫無疑問，從長期資產(chǎn)配置、優(yōu)化組合風(fēng)險的角度，公募REITs有顯著優(yōu)勢，華夏中國交建REIT作為2022年首單公募REITs值得關(guān)注。

最新消息，華夏中國交建REIT（508018）將于2022年3月29日的9:00-15:00進(jìn)行詢價，詢價區(qū)間為8.467元/份—10.067元/份，并將通過網(wǎng)下詢價最終確定基金份額的認(rèn)購價格。該產(chǎn)品發(fā)售的基金份額總額為10億份，初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為7.5億份，網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為1.75億份，公眾投資者認(rèn)購的初始基金份額數(shù)量為0.75億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為7.5%。最終戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售及公眾投資者發(fā)售的基金份額數(shù)量將根據(jù)回?fù)芮闆r（如有）確定。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 震蕩市，REITs火了，正確打開姿勢看這里！