丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
受疫情影響，年初房地產行業一度遭遇“寒冬”，為實現穩經濟、穩就業的目的，各地出臺了一系列促進復工復產的措施，在相對寬松的貨幣政策和優質地塊集中供應的刺激之下，土地市場迅速升溫，尤其是4月份國內疫情得到較好地控制之后，土地市場熱情高漲，高價地也是層出不窮，在三季度調控不斷升級的背景下，多城市的供地和拍地節奏有所放緩，全國土地市場供應和成交規模呈周期性下滑趨勢。
10月重點城市的流拍率創下二季度以來的新高。據CRIC重點監測的92個熱點城市來看，10月份重點城市的土地流拍幅數和流拍率均較上月明顯上漲。其中，土地流拍幅數高達111幅，是今年以來流拍土地幅數最多的一個月。
供地質量下滑成流拍主要原因
CRIC數據顯示，2020年1月-10月，重點監測的92個熱點城市，流拍率最高的是月份是2月，這主要受年初疫情影響，房地產行業整體停擺所致，隨后是1月，適逢傳統假期以及傳統成交淡季，流拍率僅次于2月最高峰。
2020年10月，在經歷了年中整體市場復蘇及優質地塊集中供應刺激后，持續收緊的金融環境降低了房企拿地的積極性，加之重點城市近來普通地塊入市明顯增多，土地流拍現象加劇，流拍幅數和流拍率均較9月出現明顯上漲，達111幅，流拍率12.2%
重點城市土地流拍幅數及流拍率變走勢
具體來看，10月份流拍地塊主要集中在中西部省會城市和一些非熱點中小城市，如昆明、清遠、鄭州和濟南等，這些城市在本月的土地流拍幅數均超過了5幅，流拍現象相對較為嚴重。
就流拍地塊的具體原因來看，除少數地塊因政府規劃調整、土地出讓條件變更等客觀原因而遭遇撤牌或提前中止出讓外，余下103宗地中大部分地塊多是因位置偏遠且條件一般而流拍，位置好且拿地條件苛刻、地價過高等其他原因占比相對較低。
圖：2020年10月
重點城市中土地流拍幅數TOP10城市
數據來源：CRIC
約5成因位置偏僻、條件一般流拍
在流拍地塊中超過5成的地塊位于二線城市的遠郊和三四線城市的郊縣，如鄭州中牟、滎陽、濟南歷城、成都青白江、蒲江、清遠佛岡等。這些區域往往是配套十分缺乏的新區，樓市表現相對冷淡，開發商預期不足。
當前房企融資環境持續收緊，且各城市后續又有多宗優質土地供應，房企注意力自然也會集中在優質土地上，導致這類位置偏遠的地塊也往往會遭遇流拍。
值得注意的是，在本月流拍地塊中不乏一些區位較為優越的地塊，比如武漢江岸區濱江地塊、武昌古城地塊、長沙縣松雅湖南岸地塊等，占比約33%。但正是由于區位優越，政府對地塊的規劃定位也比較高，拿地門檻自然也比較苛刻，常附帶如競拍企業規模要求、較高比例的自持、引入產業要求、較多配建等諸多條件。最終由于“定位高、所需資金成本也高”而導致流拍。
表：近一個月重點地塊流拍情況
數據來源：CRIC
除上述兩大原因外，也有不到一成的地塊因為出讓底價過高而流拍。典型如昆明巫家壩板塊的兩宗宅地，其周邊在售新房價格約在2萬元/平方米，但該宗地的起拍價高達1.44萬元/平方米，再考慮建安、運營等成本，該宗地幾乎無盈利空間，因此該宗地最終也因無人報價而流拍。
也有不到10宗地塊是因為政府規劃調整、土地出讓條件改變等客觀原因而遭遇撤牌和收回。
圖：2020年10月重點監測城市流拍地塊原因分析
年末流拍率或將進一步走高
下半年在中央、地方多套政策“組合拳”的配合下，土地市場迎來了明顯的降溫。但與此同時，重點城市的流拍率也再度走高，10月份流拍率甚至創下了二季度以來的新高。
接下來，結合近期政策面動向來看，在11月中旬，銀保監會出臺新規禁止險資投資直接從事房地產開發和建設企業，進一步加強房企融資難度，房企拍地整體積極性也會進一步降低。另一方面，年末又恰逢土地供應高峰期，雖然部分熱點城市加大了優質地塊入市力度，但條件普通、區位偏遠地塊仍是供應主力，同時為控溢價，優質地塊的競拍門檻也大多只升不降。在此影響下，流拍率進一步上漲的可能性較高。
重點地塊成交價格明顯走低
至于更受投資側關注的優質地塊方面，除少數極為優質地塊外，大部分熱點城市優質地塊競拍熱度已經較二三季度有所下滑，地價漲幅也明顯下跌，如南京、寧波等城市在“限地價、控溢價”下宅地價格已經趨于平穩。
從近一個月重點地塊低溢價成交情況來看，廈門、南寧、成都等地的成交價格較同板塊內最近成交的同類地塊相比出現了大幅下跌。
其中南寧江南區亭洪路地塊的成交價格較同板塊內最近成交的同類地塊相比成交價格跌幅高達41%，主要原因為要求配件較多。如公共服務設施規劃要求須配建兩所幼兒園，并須按要求設置社區居家養老服務用房、黨群服務中心用房、嬰幼兒照護服務場地、文化活動站、社區衛生服務中心、派出所、老年養老院、菜市場、體育場（館）等公共服務設施。該地塊最終由華潤置地以25.57億元拍得，成交樓板價約4012元/平凡方米，而周邊同類地塊的樓板價為6744元/平方米。
此外，上海近期出讓的3塊含宅地塊中，保利置業竟得的奉賢區奉賢新城10單元04-02區域地塊與周邊同類地塊樓板價也明顯較低，該地塊商業占比20%，且須自持，最終成交樓板價約17480元/平方米，而周邊同類地塊的樓板價都在20000元/平方米以上。
我們認為，在多城市采用“限地價、控溢價”的拍地方式影響下，地價和溢價率指標未來也將進一步走低，土地市場將逐步回歸向穩定運行的軌道。
考慮到接下來兩個月是城市推地高峰期，雖然接下來的供應將會顯著增加，但在調控組合拳下，近期優質地塊供應占比也在減少，如10月份上海、寧波、重慶、東莞、杭州均減少了優質土地入市數量，起拍價超過3萬元的優質地塊僅有2宗，較上月減少4宗，其中深圳和廣州各涉及1宗。預計接下來的兩個月在“緊融資”“寬供應”“限地價”“優質地塊供給減少”一系列調控組合拳下，溢價率還將延續低位，高熱地塊數量進一步減少，土地市場將延續“放量降溫”的趨勢。
與此同時，對于財務指標健康、現金流充裕的大型企業來說，在土拍熱度進一步回落下，有望在年底和明年初迎來一輪補充優質土儲的機會。不過由于優質地塊備受房企推崇，地價被追高的可能性極大，建議房企還是要仔細測算拿地成本，避免后期利潤空間或現金流不足的風險。
表：近一個月重點地塊低溢價成交情況
數據來源：CRIC
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