投資者買賣資產，因此形成了資產市場的供需。同時通過交易活動，投資者決定了資產的價值。所以，要了解資產交易的價格，必須了解資產市場的基本構成：投資者。

1. 投資目標

對個人來說，投資是因為有的錢超過了消費的需求，或者為了未來的某個目標可以去犧牲部分當前的消費。

投資人的投資目標一般分為兩類：

增長目標

這是一個長期的目標，短中期不會急于把錢取出來用掉，也叫做“儲蓄目標”。一般來講，這種投資不會立即要產生現金，而是直到很久以后出售的時候才要。即便投資過程中產生了現金，也會被繼續放在池子里繼續增長。

收入目標

這是一個短期的目標，投資人需要不斷使用投資產生的現金回報，也叫做“現金流目標”。這種目標的投資人一般比較看重投資過程中現金是如何產生的，并考慮未來持續的現金流會怎樣。

這種模式可以理解成是投資價值的一部分以息票、分紅、租金等形式折現，投資人追求的是更高的當期現金回報率。

2. 投資限制和顧慮

除了投資目標，投資人還面臨著一系列的限制和顧慮。以下是常見會影響投資人的限制和顧慮，尤其是在房地產資產市場：

風險

隨著時間發展，未來的投資表現無法完全預測的概率。

流動性

買賣資產的時候能夠全價出售，不影響價格的能力。房地產通常流動性較差，需要更長的時間來達成交易。

時間范圍

與投資者的目標、限制、顧慮相關的時間。時間范圍主要影響的是投資者承擔風險的能力和對流動性的需求。

投資者專業度和管理負擔

投資者管理投資流程和資產的能力和意愿。

規模

投資者的資本規模。大型的投資者可以利用規模效應，選擇更多，能夠雇傭專業的員工，但劣勢是流動性差。

資金限制

投資者當前擁有的資金和未來能募集的資金是有限的，也就意味著，投資者可選的投資機會是有限的，因此必須要選擇最佳的投資項目。

3. 投資者的異質性

投資者的異質性，是指投資者是不一樣的。投資者有不同的投資目的，不同的限制和顧慮。他們有不同的生活目標，處在不同的人生階段，有不同的財富和收入水平。

此外，很多投資決策不是由投資者個人決定的，而是通過機構，比如銀行、保險公司等。

和個人一樣，投資機構也有異質性，他們有不同的客戶、不同的債務水平、不同的專業度、不同的政策限制等。

這些差異都會影響他們的投資目標和限制。因為這樣的異質性，就產生了各種各樣的投資產品和工具。

4. 投資產品和工具一般結構

為了匹配不同投資者的需求，投資行業創造了各種投資產品和工具。在這個系統中，分為兩部分：標的資產和投資產品或工具。

標的資產，是指具有直接生產能力的實際資產，比如一棟辦公樓、工業或服務公司。這樣的公司，實際上是物理、人力、法律資產集合到一個系統，通過生產和銷售來創造現金流。

投資產品或工具，是由標的資產支撐的，雖然不直接參與生產，但是在金融意義上直接或間接地控制著標的資產。

下圖以一個虛擬的“ABC工具公司”為例介紹了這一關系。

標的資產就是“ABC工具公司”。

第一層的投資產品，是直接基于標的資產的現金流的，典型的代表是普通股股票和公司債券。這一類的產品可以在二級市場公開交易，比如證券交易所。

第二層的投資產品，是基于上一層的股票和債券的，在特定情況下才能兌付的，比如期權。

第三層的投資產品，是綜合了以上產品的，共同基金。通過共同基金，投資者可以間接投資一系列的股票和債券。

5. 房地產投資產品

房地產和一般公司的投資產品體系不太一樣，下圖則是以某購物中心為例：

標的資產是這個購物中心，通過建筑空間和商戶的經營來產生現金流。

第一層的投資產品，通常分為兩類，第一類是商業抵押貸款，與公司債券類似是基于資產的現金流，不同點在于無法像債券一樣拆分開和公開交易。

第二類是為不直接參加標的資產的管理和運營的投資者設計的，常見的有房地產有限合伙單元（RELPs）、混合房地產基金（CREFs）、私募REITs（房地產投資信托）。這一類的工具和股票類似，投資者擁有標的資產的所有權，不同點在于沒有管理權，也無法在公開市場交易。

第二層的投資產品，則是在上面一層衍生出來的，可以公開市場交易的，REITs（房地產投資信托）和CMBS（商業抵押貸款支持證券）。

本質上，CMBS是債券產品，是基于商業抵押貸款。REITs是股權產品，通常是開發和運營商業地產股權組合的所有權工具。

總的來看，房地產投資系統的特殊性在于它的標的資產是房地產，是獨一無二的。房地產的風險和回報特征與傳統的公司財務并不一樣。

房地產的投資直接交易更多是在不公開的市場，但是投資行業總是能為不同的投資者創造不同的產品。

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原標題： 商業地產投資分析：投資者和投資產品