丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
1月17日，萬科拿下佛山目前最大的整村改造項目聯星村舊改，歷時4年之久。這背后，恰恰反映出房企入局城市更新所面臨開發周期長、規劃難度高、涉及關系復雜等挑戰，實現突圍更是需要長時間沉淀。
存量時代下，城市更新再次成為房企繞不開的課題?？硕鹧芯恐行淖钚聰祿@示，百強上市房企中，約有六成房企涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例達到了78%。若以城市更新規模超100萬平方米計，已成規模的企業比例達到40%左右，超六成百強上市房企有參與城市更新改造的經歷。
2020年佛山土地市場表現亮眼，土地出讓金在三四線城市中占據了第一位，達到了1201億元，同比增長66%。實際上，從城市更新體量角度而言，佛山市居于廣東省第二位，僅次于廣州。碧桂園、保利、富力、時代、佳兆業等房企紛紛搶占佛山城市更新市場。隨著近兩年佛山市政府政策端支撐，入市的城市更新項目有了明顯增長，市場空間非常廣闊。
萬科等重點房企搶灘佛山市場
1月17日，萬科以超80%的同意率當選聯星整村改造主體，該項目預計改造土地總面積約1762.7畝，涉及12個村，現狀為宅基地、商鋪、廠房、學校等使用，總建筑面積約145萬平方米，擬投資總額180億元。這是目前佛山已經確定改造主體的整村改造中最大的城市更新項目。
早在2016年9月，萬科便簽約進駐聯星村，展開前期介入，2018年9月、2019年10月，雙方兩次續約，繼續委托萬科作為前期咨詢服務機構，最終歷經4年，才最終收獲該項目。
至此，萬科在佛山參與的城市更新項目達到了6個。其中，六個項目進展不一，據CRIC不完全統計，進度較快是桂城夏北洲表村，該項目于2019年4月票選萬科為改造主體，目前已經開放回遷房展廳，另外三個項目萬科已提前介入，不過目前進展較為緩慢。
表：萬科佛山目前正在參與的城市更新項目情況
數據來源：CRIC整理
此次萬科落子聯星村，讓我們再次看到佛山廣闊的城市更新市場空間。
近年來，佛山吸引了諸如保利、碧桂園等規模房企，以及擁有較多城市更新經驗的富力、時代中國等房企。據CRIC不完全統計，僅僅在整村改造方面，截止目前富力地產目前在運作的有6個項目，與保利發展數量相同，時代中國在佛山市場運作項目也達到了4個，碧桂園舊村改造項目有2個。
在工改方面，僅2020年初，碧桂園就連續拿下了大瀝河東東城工業區改造、瀝平地道頭“漖南”地塊、里水大沖工業區改造3個項目，時代中國在佛山市場參與的工改項目更是接近兩位數。
表：碧桂園、保利、富力、時代目前參與的佛山舊村改造項目情況
數據來源：CRIC整理
四大動因吸引房企參與
佛山城市更新市場之所以能夠吸引眾多的規模房企參與，我們分析認為主要有以下4個方面利好因素。
首先，近幾年來佛山陸續推出規范文件，城市更新迎來加速。早在2007年，佛山就率先探索實施城市更新，提出“三舊”改造理念，還出臺相關指導意見予以支持。不過，雖然起步早，但在后續的推動工作上進行相對緩慢，也無政策跟進支持，改造速度有限。
2018年，佛山發布《關于深入推進城市更新（“三舊”改造）工作的實施意見（試行）》，再度著重推進城市更新發展。2019年，在省政府等一系列文件的出臺支持下，佛山陸續推出了多項規劃和實施規范文件，加速城市更新發展。
表：佛山市級部分城市更新政策文件
數據來源：CRIC整理
其次，城市更新體量居于全省第二，僅次于廣州。根據廣東省發布的《廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019-2021年）》，佛山市計劃三年新增改造面積40000畝，完成改造面積25000畝，其中“工改工”改造面積約8000畝，三項指標均位居全省第二位。
去年11月，佛山市城市更新協會會員大會暨城市更新政策宣講和工作推進會上，佛山市公布禪城、南海、順德三個中心城區共包括108個重點項目，總面積約57139畝，涉及拆除重建、綜合整治和生態修復三大類型。截止發布會已啟動42個，預計到年底啟動50個。其中禪城區50個，改造總面積約18844畝；南海區40個，改造總面積約25766畝；順德區18個，改造總面積約12529畝。以此來看，2021年佛山還將有大量的城市更新項目入市。
圖：廣東省各市“三舊”改造三年行動方案（2019-2021年）規劃情況
數據來源：CRIC
第三，支持工業地塊性質改造，競投規則更加透明。作為全國重要的工業城市，在佛山坐落著大量的村鎮工廠，“村中含廠”是佛山城市更新的一大特點。針對工業項目的改造，佛山市政府較為開放，即在保護工業產業的基礎上允許在城市更新中變更土地用途，即支持“工改居”、“工改商”。這樣一來就釋放了大量的工業地塊入市。
在改造方選擇上，佛山的很多工改地塊采取競投的方式，市場化且透明度高。另外值得關注的就是佛山的工改地塊也已經全面放開協議出讓，即房企可以與政府溝通，一次性打包土地一級整理及二級土地的開發，若地塊采用政府收儲后公開市場出讓的方式，房企也可收獲一級整理的收益。
第四，允許房企提前介入，企業可以搶占市場。佛山城市更新的另一大特點就是允許房企提前介入，即房企可以在得知集體有改造意向之后，搶先進駐，設置項目部和咨詢點與當地居民溝通。通過一段時間的接洽之后與村集體簽訂前期服務商協議，開展摸底調查、改造意愿表決、申請規劃指標、申報單元計劃等工作。通過提前介入和前期服務商的身份，企業便可以在公開選舉改造主體時占得先機。
整體來看，城市更新領域存在一定的門檻。目前，城市更新項目主要集中在大灣區和其他部分一二線城市，參與城市更新的房企也大多為規模房企和有本土優勢的粵系房企。
佛山的城市更新進程已落后于后起的廣州，不過近兩年市政府加大了改造的決心，因此在政策文件的出臺和相關規范的完善上都有加強，入市的城市更新項目也有增長，市場空間非常廣闊。
值得注意的是，工業地塊的改造由于允許屬性變更和協議出讓，并且采用競投改造方式很適合房企參與。不過由于允許房企提前介入，未來在項目的爭奪上勢必會更加激烈。
從企業的角度而言，需要認清城市更新開發周期長、資金壓力大、規劃難度高、涉及關系復雜等核心問題，容易給房企帶來不小的資金壓力，甚至陷入財務風險。除此之外，城市更新還對房企的資源協調能力、運營能力提出挑戰，因此，房企在布局時需全面考慮自身條件，清楚舊改模式的復雜性，而在城市更新領域已有所動作的房企要有意識地把城市更新改造經驗形成系統，打造團隊經營，才能有所突破。
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原標題： 佛山舊改提速，四大利好支撐市場空間廣闊
