觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（guandianweixin）
近幾年，國內物流地產基金逐漸崛起，通過“地產+基金”撬動規模成為這一板塊的重要發力點。
2015年，黑石旗下的物流地產投資基金與萬科等房企合作，打響物流地產基金的第一槍。而后，蘇寧、京東等電商紛紛涉足這一領域。
如今，遠洋資本也加入其中。
10月18日，遠洋資本在官網宣布，該公司聯合某亞洲主權基金，發起設立4億美元物流地產私募基金。這是遠洋資本第三支以物流為主題的私募基金，三支基金的累計認繳規模已達15億美元。
當然，除了物流基金，就在上周，遠洋資本還收購新加坡一只商業REITs 70%股權，遠洋集團14億美元成立寫字樓基金。
套現、減負……這是互聯網對遠洋這一系列操作的解釋，但在這些基金的背后，遠洋如何運作？國際資本在其中扮演什么角色？我們試圖從中尋找答案。
再設4億美元物流基金
近幾年，在地產調控政策陸續出臺的大背景下，房企原有的銀行、信托等融資方式被逐漸收緊，地產私募基金成為另一種有效籌資模式，受到業內的關注。
最新消息顯示，遠洋資本聯合某亞洲主權基金，發起設立4億美元物流地產私募基金。在基金中，遠洋資本擔任基金普通合伙人（GP）及基金管理人，負責基金日常運營及管理，遠洋資本旗下子公司“遠洋物流”將對基金的項目進行開發運營和物業管理。
據了解，遠洋物流前身為遠澤物流，成立于2017年，一直以來，這一板塊依附于集團旗下，直至今年4月，遠洋物流在上海揭牌，以獨立品牌形象正式運營。
隨后，6月，遠洋資本23億元接盤紅星美凱龍旗下7家物流子公司。截至目前，遠洋物流投資管理的物流地產項目達到30余個，物流倉庫規模將超過400萬平方米，覆蓋北京、上海、天津、廊坊、徐州、南京、蘇州、寧波等10余個城市。
一方面，在“史上最嚴調控”之下，地產商深陷融資困局，遠洋資本設立4億美元物流基金，能夠迅速獲得資本支持。
另一方面，遠洋上述物流基金，也成為其物流業務“輕重并舉”的重要支撐。
資料顯示，上述私募基金為半盲池基金，專注于投資一二線及重要物流節點城市的開發型及成熟型物流地產項目，目前，基金已鎖定首批位于上海和河北廊坊的三個種子項目。
有分析人士猜測，上述三個種子項目大概率是其過往布局的物流項目。
觀點地產新媒體亦致電遠洋資本求證，相關人士僅表示，一切以官網公告為準。
事實上，上述猜測不無根據，此前，遠洋集團聯合三大國際知名投資人成立14億美元的核心寫字樓基金，該基金同樣為半盲池基金，一部分用于收購遠洋位于北京的“中服四地塊”及遠洋光華國際大樓，另一部分則用于投資其他符合標準的項目。
如此看來，這種地產基金的模式，遠洋早已諳熟于心。
而遠洋資本設立基金，并將募集的資金用于收購自己手中的成熟物業，再將回收的資金投入到其他項目當中，同時，基金將物業返租給遠洋物流實現運營。
上述分析人士提到，在這種模式下，物業開發、物業管理和基金管理可以構建業務流、資金流的閉合循環，不僅能夠撬動資金杠桿，還能拓寬收益來源，并實現輕資產擴張。
遠洋資本這發展模式與物流地產巨頭普洛斯的操作如出一轍。
據普洛斯中國官網顯示，普洛斯分別于2013年和2015年成立中國物流基金一期和二期，投資金額為30億美元和70億美元，以開發中國現代化物流基礎設施，抓住了國內因現代物流設施供應緊缺帶來的空前的發展機會。
通過物流地產基金模式，物流地產商實現了輕資產、高周轉和高杠桿運營，大大縮短了投資回報周期。
遠洋資本亦在官網提到，遠洋資本發起本基金，成功引入國際資本，將推動遠洋資本進一步優化物流資產布局，健全產業鏈條，拓展融資渠道。
遠洋模式
現代物流地產的經營模式在2003年由Prologis引入中國，截至目前行業已經發展出較為完整的基金化運作模式，金融化程度極高。
根據中信證券在此前發布的研報稱，物流地產本身的“投融管退”循環高度成熟，投資人和管理人權責清晰，長線資金亦在這個領域長期關注和投入，這是物流地產本身作為REITs的優勢。
中信證券通過對比目前較為成熟的幾大物流地產商發現，除普洛斯、遠洋等企業采用的基金化運作模式外，目前市場上常見的商業模式還包括CMBS、類REITs以及上市平臺融資等。
數據來源：觀點指數、中信證券及企業官網
其中，CMBS是以物流地產類資產進行資產證券化，此前，富力集團曾以富力國際空港物流園作為底層資產，發行過全國首單物流園區CMBS。
CMBS和REITs不同的是，前者的物業資產只需辦理抵押，無需辦理產權過戶或者項目公司股權過戶，這是絕大多數想繼續持有物業獲得地產增值紅利的持有者常用的方式。
而REITs前期需要轉讓物業資產或項目公司股權。
但從遠洋集團設立的寫字樓基金，以及遠洋資本設立的物流基金來看，物業持有者在基金期滿后，基本擁有優先購買權，也就意味著，項目并非真實轉讓，而是通過左手倒右手實現資本的增值。
除了模式不同，細看遠洋近期設立的基金，均有一個共同特點--引入國際資本，其中，寫字樓基金引入了數家國際投資人，收購新加坡REITs、物流基金引入某亞洲主權基金……
事實上，海外資本投資國內資產的模式，與黑石、博楓等類似，畢竟海外的資金成本相對較低，預期投資收益率相對會有所上升。
以幾大物流地產公司的融資成本為例，光大證券研報顯示，2020年，安博物流以1.5%的利率發型25億美元規模的綠色債券；2020 年普洛斯REIT的平均貸款成本僅為0.59%；去年豐樹物流信托的平均借貸利率約 2.2%。
反觀國內物流地產商， 2019年，寶灣物流發行的一筆資產支持專項計劃利率為4.82%，2020年一筆票據的成本為3.17%；2021年，寶灣物流以5.3%及4.13%的利率發行了7億元的永續中票及5億元的中期票據。
另有報告顯示，縱覽美國近10年各業態REITs綜合收益表現，物流地產REITs產品以 16.7%年均綜合收益率穩居前三，而國內一線城市，物流地產總體的投資凈回報率在7%以上。
假設收益率均為16.7%，資金成本則分別以普洛斯的0.59%、寶灣物流的5.3%計算，收益結果顯而易見。
因國外資金成本較低，近兩年，越來越多物流地產公司尋求外部資本；與此同時，越來越多海外資本投入到中國的倉儲物流行業當中。一方面，源于物流地產整體的投資回報率高于購物中心、長租公寓；另一方面，則源于國內居民消費水平升級，在電商等行業的推動下，物流地產需求加速釋放。
成本低、需求大、前景好……在物流市場日趨成熟的當下，海外資本加速布局，而類似遠洋資本等布局國內物流發展商，亦迎來美好時光，但遠洋資本的模式、盈利能力能否適用于所有項目，還不能蓋棺定論。
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