作者：資管小生

來源：資管觀察（ID:xintuoguancha）

上半年，考慮疫情影響，各地政府紛紛針對房地產行業出臺了扶持政策，政策主要內容主要聚焦允許分期繳納土地出讓金、降低土地出讓競價保證金、提前撥付預售監管資金、放款預售條件等方面，為房地產企業更加優厚的政策環境。當然，部分城市也意圖采取更為激進的扶持政策，諸如廣州、濟南、青島等地方政府意圖放寬限購政策，進一步刺激房地產市場，不過考慮與中央政策房地產調控基調相悖，政策出臺多是“一日游”，也凸顯了地方政府和中央的博弈。地方政府更多從疫情下財政收入受到沖擊，希望搞活房地產市場，增加土地出讓金收入，而中央希望房地產市場保持平穩，避免資產價格進一步泡沫化。從根本上來看， 地方政府土地財政的思路仍沒有改變，短期也很難改變。而從貴州獨山的案例可以看出，地方政府搞政績工程，浪費寶貴的財政資源，不惜高價融資，實際上不論是推動房價上漲還是增加企業稅收，最終受害的都是普通百姓。相信獨山政府的問題在全國不在少數，這也進一步體現了中央在治理地方政府債務、改進基建投融資體系的必要性，只是地方政府隱性債務龐大，過往基建投融資體系路徑依賴嚴重，需要一個較漫長的轉型期。

疫情在6月逐步形成一個分水嶺，二季度GDP增速達到3.2%，大幅超過市場預期，也顯示了后疫情時期經濟修復進展順利。那么，隨著疫情的逐步好轉，上半年對沖疫情影響的房地產行業扶持政策將逐步回歸常態，而且，考慮到寬松貨幣政策環境下，房地產監管政策有邊際收緊的態勢。

一方面，疫情以來局部房地產市場有過熱傾向，部分城市日光盤、搶購的現象增多，導致市場預期有所波動，個別城市房價有所加快，而且出現了房地產炒作的新套路。那么下一步，在中央房地產調控政策基調下，可能進一步有針對性的實施調控舉措。7月15日，深圳出臺了更為嚴格的限購政策，充分體現了中央對于充分貫徹“房住不炒”調控政策的重視。后續，其他有過熱跡象的城市，可能繼續收緊限購政策，防止市場走向極端。在沒有大的危機環境下，為了推動經濟轉型和資本市場發展，中央可能繼續維持房地產調控“穩”的基調。

另一方面，從房地產金融角度來看，監管部門也進一步加強對于信貸資金違規流入房地產行業的監控，就在深圳出臺更嚴格的房地產限購政策后，銀保監會針對平安銀行等金融機構貸款違規資金流入房地產進行了處罰，隨著現場和非現場檢查的開始，下半年信托等其他領域相關處罰也會逐步加大，進一步促進金融機構更好地服務實體經濟。而且，信托公司逐步壓降融資類業務、資金信托新規逐步實施，也會影響到信托融資對于房地產行業的涉入深度。

總體而言，下半年可能是一個分水嶺，上半年房地產行業相對較為友好的監管政策環境會發生變化，以邊際收緊為主，對于房企市場銷售、融資等方面都會形成一定壓力。

自2020年下半年開始，監管部門開始加強房地產信貸、房地產信托的管控，房地產企業融資渠道約束增大，加之上半年疫情沖擊銷售，對于房企資金鏈形成較大壓力，外部融資至關重要。截至6月末，房地產開發資金來源同比增速為-1.9%，其中貸款增速為3.5%，逐步恢復到正常水平；自籌資金增速為0.8%，恢復正增長，而受到銷售放緩的影響，其他資金來源增速為-5.13%，仍有需要進一步修復。

從銀行信貸看，一季度末，房地產貸款同比增速為13.9%，較去年末下降0.9個百分點，其中房產開發貸款增速為12.17%，地產開發貸款增速為-7.5%，而個人按揭貸款增速為15.9%，可以看出目前以支持購房的按揭貸款增速仍較快。展望下半年，在嚴監管下，銀行信貸對于房企的支持仍會保持平穩，房地產貸款增速繼續小幅下行，個人按揭貸款仍是重點。

圖1：房地產貸款增速趨勢圖

數據來源：WIND，下同

從債券融資看，上半年經濟增速明顯下行，貨幣政策寬松，流動性充裕，資產荒明顯，對于房地產國內發債較為有利。1-6月，房企發行債券規模為3628.09億元，是近年來半年發行規模較高的水平，同比增速為40.8%，增長非常明顯；實現凈融資1556.83億元，扭轉了去年下半年的凈償還，有利于降低資金鏈壓力，也為房企調整負債結構，降低對于非標融資等高成本融資的依賴水平。不過，受到疫情影響，房企美元債發行明顯放緩，4、5月份基本停滯，6月份有所回暖。整體來看，國內債券融資在一定程度上彌補了房企美元債放行的放緩壓力。展望下半年，房企境內外債券融資到期量都非常大，國內房企債券融資量為3066.24億元，僅略低于上半年房企全部發行規模，為2017年以來半年度到期最高規模；房企美元債到期量約為163.07億美元，8月和11月到期量最大。下半年，房企銷售會進一步修復，再加上上半年融資水平的延續，能夠較好地應對債券融資到期量的高峰。不過也需要關注個別高杠桿、債務壓力大的房企信用風險情況，近期泰禾債券違約已經為市場敲響了警鐘，不排除下半年出現個別房企的違約，那么對于房企債券市場融資形成額外的壓力。

從信托融資看，上半年房地產信托發行量為4640.74億元，較去年下半年增長3.4%，但是較去年上半年下降16.8%，顯示出了房地產信托額度管控后，信托公司在房地產業務領域更加受限。從融資成本看，上半年房地產信托預期收益率為7.96%，較去年下半年的8.12%，小幅下降16BP，不過隨著部分房企債券融資渠道的暢通，在信托融資端的定價更為強勢，推動房地產信托預期收益率逐步下行。展望下半年，信托產品下半年到期量明顯高于上半年，預計下半年房地產信托到期量約為4500億元，但是下半年房地產信托發行可能更為受限，一方面，監管部門的整治行業回頭看進一步強化了房地產政策的落實要求，房地產額度管控下半年仍難以放松；另一方面，信托公司開始壓降融資類業務，各家信托公司壓降壓力都較大，所能夠分配給房地產領域的融資額度更為有限，不過信托公司正在探索資產證券化等方式，深化與房企的合作，可以部分緩解非標額度的緊張。從融資成本來看，如果我國宏觀經濟按照現有路徑修復，貨幣政策有逐步回歸常態的趨勢，對于房企融資成本形成壓力，加之下半年房企償債壓力增大，相關融資成本下行趨勢可能逐步穩定。此外，還需要關注復雜市場環境下，房企違約風險，尤其是中小房企、三四線項目等，都可能成為違約風險高發領域。

房地產投資怎么看？

疫情對房地產投資的影響逐步減輕，6月末房地產開發投資累積增速達到1.9%，這其中住宅開發投資增速回升至2.6%，明顯要好于商業地產，這與疫情后商品房市場需求集中爆發，市場較為火熱有很大關系。從房地產投資構成看，建筑工程和其他費用投資增速較快，分別為1.8%和5.9%，前者反映了新開工增多，與疫情后房地產行業較快復工復產相關聯，而后者則多為土地購置款項，則與上半年各地政府為了增加財政收入，供給了較多優質土地，而且在土地拍賣過程中提供了更為優惠的條件；相比較而言，安裝工程、設備器具購置增速仍較慢，增速基本在-20%左右。從全國各地區房地產開發投資增速看，差距也較大，上海、貴州、四川等地區均接近或者超過7%，而遼寧、天津、重慶均保持較低增速，明顯低于全國平均水平。

                   圖2：房地產開發投資增速趨勢圖

展望下半年，從新開工情況看，新開工面積增速為-7.7%，新開工增速正在較快修復，不過近期的南方較大強度降水會對施工帶來一定負面影響。從組成房地產投資的各細分項目來看，下半年復工復產繼續保持較快推進，而且房企債務到期量增多，需要房企加快項目銷售、竣工，有利于提升建筑工程增速；而從土地市場看，受疫情影響，上半年很多地方政府供給計劃完成進度放緩，下半年土地市場供給會進一步增大，但是與疫情相關優惠政策可能逐步回歸常態，加之資金到位問題，房企拿地熱情可能有所減弱，下半年其他費用增速有放緩趨勢。整體來看，下半年房地產投資會有所加快，不過受到上半年疫情沖擊拖累，全年房地產投資仍維持較低水平。

從各區域投資趨勢看，當前房企拿地多以一二線城市為主，預計下半年房地產投資的區域分化仍然延續，一二線城市以及部分強三線城市在需求端的推動下，仍有較快投資增速，而大部分三四線城市庫存較高，棚改等政策支持力度弱化，房地產投資增速仍偏慢。

從上半年房價來看，6月新建商品住宅價格指數同比上升4.9%，升幅延續了放緩態勢。各區域城市走勢繼續呈現分化態勢，一線城市增速最低，不過6月開始增幅較4、5月份有所升高；二線城市價格指數同比增速最快，不過近期增幅有所下降；三線城市仍延續較為明顯的增長速度下滑態勢。從各具體城市來看，房價增速走勢差異比較大，杭州、成都、沈陽、石家莊房價增速仍處于較快水平，而上海、南京、貴陽等城市房價增速有加快趨勢。

圖3：主要省會城市房價增速走勢

展望下半年，疫情期間的堆積的購房需求逐步釋放，后續購房需求可能逐步趨于理性。根據央行二季度的居民調查問卷，認為房價基本不變的占比為51.2%，較上季度上升3.2個百分點，處于近幾個季度的最高水平；此外居民未來三個月購房增加支出的占比為19.7%，雖然略好于一季度，不過仍處于2017年以來的較低水平。整體來看，當前我國房地產市場需求和供給逐步實現基本平衡，但是結構性失衡仍存在，諸如改善性需求、部分一二線城市在吸引人口的同時，也會增大住房購買需求。此外，疫情之下實施的寬松貨幣政策，有利于降低購房成本，而且面對資產保值增值以及應對未來通脹預期，購房仍是較好的手段。

從房企角度來看，下半年房企債務到期量明顯增大，加之各類監管政策可能邊際收緊，更類似2019年下半年的環境。房企除了擴展各種融資渠道，更需要加大銷售回款力度，改善現金流，應對資金鏈波動的考驗。房企可能繼續沿用線上銷售、促銷等手段，尤其是在部分房地產庫存較高的城市，促銷的必要性更為重要，而在部分熱點城市，仍有提價需求。

綜合來看，穩房價仍是當下政策的核心要義，穩房價不代表房價不變動，而是將房價波動限定在更窄的區間內，避免市場過熱或者過冷。從現實角度看，穩房價的內涵更多是降低房價漲幅，而不是促進房價直線下滑，也就是保持房地產市場的活躍性，幫助地方政府通過土地出讓增加財政收入。下半年，房價的區域性分化依然可期，一二線城市房價仍會保持相對堅挺，而部分房價漲勢過快的城市可能出臺更為嚴格的限購政策，避免市場過熱；而三四線城市尤其是四線城市，房地產市場庫存高，居民購買力受到疫情沖擊，房價仍有較為明顯的下行壓力。

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原標題： 【資產配置】下半年房地產行業怎么看？