作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網 作為全國樓市最為火熱的城市之一，深圳從來不乏房企的青睞，近期龍崗區一宗舊改地的更新意愿公示，則令一個新面孔浮現而出。

根據2月底深圳龍崗區城市更新和土地整備局公示的信息，光雅園村片區城市更新單元進行意愿公示，項目申報擬拆除范圍面積19.87萬平方米，將改造為居住及新型產業項目。

其中，上述項目申報主體為深圳市綠城正碩投資有限公司，工商信息顯示，該公司由綠城管理旗下綠城建設管理集團有限公司（綠城建設管理）參股公司所控股。

綠城管理集團在2015年9月才掛牌成立，作為綠城以代建模式開啟輕資產運營的重要平臺，一度被外界認為利潤貢獻將超過房地產。此后該公司高層對外發聲時，也曾陸續提過對布局廣州、深圳等華南城市的看法。

實際上，綠城管理在華南市場的布局卻是從珠海開始，直到2018年才實質性介入深圳龍崗光雅園村項目的主體公司。但綠城在深圳的業務仍舊處于較前期階段，市場觀察人士指，綠城在計劃立項階段的項目大概僅此一個。

另有聲音指，綠城管理在深圳還有一些非公開項目，均處于未公布狀態。這一說法亦得到當事方的證實，據綠城管理CEO李軍對觀點地產新媒體透露，公司目前在深圳、廣州、珠海等城市均有舊改項目的前期介入。

試水華南舊改市場也是“優化區域布局”戰略導向的體現，綠城管理曾表示要強化京津冀、長三角、珠三角的戰略布局。這背后或許也是發展目標的倒逼，該公司上市后預期三年內復合增長率達到20%，最有效配置資源成為企業的必經之路。

近期獲得更新意愿公示的光雅園村片區城市更新單元，位于深圳龍崗區坂田街道雅園路與細虎路交匯處西北側，申報擬拆除范圍面積19.87萬平方米，項目用地規劃功能為二類居住、四類居住、普通工業用地、體育用地、綠地和道路用地。

此次項目進行拆除重建主要是為了盡快改善居住環境，實現產業轉型升級完善周邊教育配套，改造方向將是居住及新型產業用地。

根據企查查顯示，光雅園村舊改的申報主體深圳市綠城正碩投資有限公司，最早成立于2016年7月15日，由深圳市匯德創富投資管理有限公司100%持股；成立后半年內，深圳鵬澤萬鴻投資有限公司、深濱房地產開發(深圳)有限公司相繼入股，并分別持股30%、33%。

至2018年5月7日，綠城正碩股權再次發生變更，由綠城華南（深圳）建設管理有限公司持股51%，至此綠城管理實質掌握控股權。

值得一提的是，觀點地產新媒體了解到，在綠城正碩完成股權變更前半個月即4月17日，深圳市光雅園股份合作公司（即村集體方）舉行股東代表大會，議題便包括審議與綠城正碩達成意向合作開發光雅園村舊改的問題。

最終經過決議，綠城正碩如愿成為光雅園村舊改申報單位，負責申報城市更新制定計劃事宜。光雅園公司收取項目合作意向保證金3500萬元，其中綠城正碩于2016年8月已支付2000萬元，此后將支付剩余1500萬元。

一年后，綠城管理進行內部調整，將綠城正碩51%股權轉移至浙江綠城珅業房產建設管理有限公司名下。

到如今正式獲得公示，綠城管理在深圳市場已算是正式插上一面旗子，盡管按照舊改的流程，項目距離啟動仍需要相當一段時間。

合一城市更新集團董事總經理羅宇對觀點地產新媒體表示，進入到計劃立項階段的舊改，綠城管理目前主要是光雅園村項目。但在舊改這塊難啃骨頭面前，他認為，綠城管理有項目推動已屬于積極信號。

從已公布數據來看，作為新入局者，綠城在深圳距離發展壯大顯然還有很長的路要走。

據最新數據披露，深圳城市更新計劃立項土儲規模前50強房企中，前三名分別為華潤置地352.81公頃、佳兆業276.59公頃、卓越集團254.10公頃，剩余大多數屬于深圳本土房企，排在50位的陽光華藝地產也有25.44公頃。

不過，在公開數據以外，市場人士向觀點地產新媒體透露，綠城管理還布局有一些項目，主要通過與本地企業合作獲得，目前尚未公布。

綠城管理CEO李軍對此也回應，公司目前在深圳、廣州、珠海等城市均有舊改項目的前期介入。他同時表示，舊改項目具有不確定性及前期時間偏長等特點，所以公司在項目進入實質性開發之前不會公告。

“綠城代建”這一輕資產發展的模式，早在宋衛平時期便已基本成型。2010年9月綠城組建以政府、商業、資本代建為核心的專業房產開發管理公司，并號稱系國內首家。

觀點地產新媒體獲得的一份2012年綠城房產建設管理有限公司（綠城建設）關于集團化管控與職能配置文件顯示，當時該公司計劃逐漸構建和完善“公司本部—區域/城市公司—項目公司”三級架構，并形成了由3家區域公司與10家城市公司構成二級管理組織。

整合后的3家區域公司分別為北方公司、東方公司、西南公司，10家城市公司則包括新疆、濟南、青島、寧波、嘉興、溫州、金華、紹興公司及杭州東部、杭州西部公司，基本表現為集中發展三四線城市，并鮮有涵蓋華南區域。

綠城對于華南的布局或許要直到2013年9月，珠海控股宣布與綠城訂立發展及管理協議，據此綠城建設通過代建模式發展“九洲綠城·翠湖香山”項目。這也被外界視作綠城進軍珠三角的標志性事件。

2015年，中交入股綠城，并確立“綠城服務、綠城房產、綠城代建”三大業務并舉的戰略；同年，綠城管理掛牌成立。此后一個明顯的變化是，2016年起綠城中國開始進入佛山市場，對外宣告正式進軍華南，并拋出在華南三年銷售額200億的目標。

與此相呼應，時任綠城管理總經理的李軍，接受觀點地產新媒體訪問時，也開始對比綠城代建項目在廣州、深圳的溢價水平。

實際上，全國17萬個老舊小區集中分布于北上廣深及西安等二線城市，其中三舊改造牽涉不少保障房改造需求，而綠城管理是全國最大的代建保障房公司，廣深是繞不開的區域。

至2017年，綠城管理還開展了華南專場招聘會，當時該公司披露，在華南地區已有項目近十個。此后綠城管理與包括深業置投等公司在內簽署戰略合作，希冀借助深業集團等的力量快速拓展市場規模。

去年9月，海南華地置業宣布與綠城管理達成項目合作，至此綠城管理在華南區域3個省直管項目增加至13個，包括12個商業代建、1個政府代建，總用地面積939萬平方米，總建筑面積1219萬平方米。

這也是綠城管理掛牌后啟動全國化布局所取得的成果之一，該公司此后的城市策略也隨之調整為重點以核心城市群的一二線城市為中心。但對于華南尤其是珠三角的項目分布，綠城管理則仍鮮有披露。

李軍對觀點地產新媒體回應，公司看好大灣區的發展，會按當地的政策及規則積極參與城市更新和舊改。綠城管理在年報中也指出，公司已主動強化京津冀、長三角、珠三角的戰略布局，加大相應三家區域公司的資源投入。

談及舊改參與方式，李軍表示，公司主要為合作伙伴提供前期咨詢及未來的代建服務，并強調是輕資產開發模式。

輕資產模式也是綠城管理的護城河，綠城管理曾表示不會以主體身份介入項目，即便作為股東也屬于虛擬持股，最終會轉化為代建費收入。另一個原因則是輕重資產的估值差異，持股意味著屬于投資性公司范疇，資本市場會給出地產股的低估值，而輕資產能令估值達到30倍之多。

這樣的戰略定位也意味著，綠城管理在諸如深圳光雅園村舊改等項目的大股東身份，或許只是階段性的現象。

在去年8月中期業績會上，綠城管理預計未來三年公司的復合增長率能夠做到20%以上，為此需要通過不斷擴大代建的在管面積和管理半徑，珠三角市場便是它努力的方向之一。

依靠持續拓展，去年綠城管理新拓代建項目的合約總建筑面積約1869萬平方米，同比增約16.8%；至年底代建項目的管理合約總建筑面積達7610萬平方米，同比增約12.7%。

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原標題： 綠城管理潛入鵬城舊改三年“代建第一股”的規模訴求