作者：神鎮(zhèn)的貓總

萬(wàn)科出現(xiàn)了上市31年來(lái)的第三次凈利潤(rùn)下滑。

業(yè)績(jī)會(huì)上的郁亮如此忐忑，他向52萬(wàn)名股東道歉，并鄭重承諾2022年要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)企穩(wěn)回升。

這是萬(wàn)科的德吉拉時(shí)刻，此時(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)，信心就是黃金，信心對(duì)于扭轉(zhuǎn)局面至關(guān)重要。

2012年歐債危機(jī)，全世界對(duì)歐元區(qū)能否存活悲觀絕望，意大利現(xiàn)任總理、歐洲中央銀行前行長(zhǎng)德拉吉，拋出一句“不惜一切代價(jià)”保衛(wèi)歐元。

這一改變市場(chǎng)信心的時(shí)刻，被稱為“德拉吉時(shí)刻”。

郁亮主動(dòng)扛起所有，個(gè)人主動(dòng)放棄2021年全部獎(jiǎng)金，其余管理層降薪一半，他們將用所有稅后薪酬收入增持萬(wàn)科股票。

與此同時(shí)，郁亮拿出自己2020年經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金的50%（1714.6萬(wàn)元），用于激勵(lì)376名優(yōu)秀員工，后者不應(yīng)為此負(fù)責(zé)。

這樣的代價(jià)，似乎還不夠回應(yīng)業(yè)績(jī)“洗澡”的質(zhì)疑。

畢竟，萬(wàn)科曾自稱擁有“管理紅利”，但現(xiàn)實(shí)差距如此之大，萬(wàn)科應(yīng)該也必須直面深層次原因。

無(wú)論是整體毛利率下降，還是合營(yíng)聯(lián)營(yíng)企業(yè)的投資收益減少，亦或是計(jì)提減值損失，均指向了投資失誤：

“部分城市的投資追高冒進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。”

萬(wàn)科沒(méi)有明確點(diǎn)名，所謂“部分城市”是哪個(gè)城市，但從年度報(bào)告中可以知道，這些城市是包含北京，天津、石家莊、濟(jì)南等城市的北京區(qū)域。

進(jìn)一步拆分之后，萬(wàn)科全國(guó)目前分為七大區(qū)域，2021年總計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及配套業(yè)務(wù)收入4264.8億元，其中北京區(qū)域業(yè)績(jī)最差：

營(yíng)業(yè)收入587.9億元，利潤(rùn)虧損3.8億元。

2021年北京區(qū)域竣工面積高達(dá)639.7萬(wàn)平方米，占萬(wàn)科全部竣工面積的18%，這一塊近600億元收入沒(méi)有利潤(rùn)，是萬(wàn)科凈利潤(rùn)下滑的關(guān)鍵。

下滑早有端倪，2020年還未拆分的北方區(qū)域，營(yíng)業(yè)收入674億元，權(quán)益凈利潤(rùn)僅有34億元，權(quán)益凈利率僅有5%，排名末尾。

市場(chǎng)當(dāng)然也應(yīng)該分清楚，哪些是管理層原因，哪些是市場(chǎng)原因，比如環(huán)京區(qū)域房?jī)r(jià)腰斬，萬(wàn)科不可避免被波及。世道艱難，對(duì)所有玩家均有影響。

從經(jīng)濟(jì)行為上看，德拉吉時(shí)刻是一種“宣示效應(yīng)”，一項(xiàng)政策宣布后，雖尚無(wú)具體措施落地，但它已足以改變?nèi)藗兊牡南敕ǎ士闪⒓磳?dǎo)致預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

萬(wàn)科管理層必須采取有效措施，真正做到他們給出的“企穩(wěn)、回升”的業(yè)績(jī)指引，以保持可信度。

從備受爭(zhēng)議的王石，到“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”的全民討論，萬(wàn)科管理層贏得股東和市場(chǎng)認(rèn)可，只能是建立在高度信任的言行一致上。

萬(wàn)科當(dāng)然還有信任基礎(chǔ)。

5%的股息率，225億元的凈利潤(rùn)總量，仍然與龍湖、華潤(rùn)、保利等保持在同一水平；20%的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率，也與市場(chǎng)保持一致。

7100億元已售未結(jié)資源，充足的土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備；以成本法計(jì)算的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)資產(chǎn)，前期大額投入基本結(jié)束，已實(shí)現(xiàn)超400億元營(yíng)業(yè)收入；行業(yè)最高等級(jí)的信用，能夠獲取更多投資機(jī)會(huì)。

“多談做好的行動(dòng)，少談做不好的理由。”這句話出自萬(wàn)科去年成立的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海。

投資容錯(cuò)度大大降低的當(dāng)下，萬(wàn)科改變了之前分布式充分授權(quán)模式，成立了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，對(duì)全國(guó)93個(gè)城市56家公司進(jìn)行統(tǒng)籌管控。

總部管理層也不能閑著，郁亮主動(dòng)擔(dān)當(dāng)起首席客戶官的職責(zé)，祝九勝掛職長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)第一負(fù)責(zé)人。

郁亮不止一次呼吁，投資者應(yīng)該對(duì)萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)，進(jìn)行全新的估值。

當(dāng)下，應(yīng)該沒(méi)有人會(huì)懷疑，18萬(wàn)億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)飽和轉(zhuǎn)而下降，經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)的黃金時(shí)代已來(lái)。

也已經(jīng)被殘酷現(xiàn)實(shí)教育，沒(méi)有穩(wěn)健發(fā)展的房企，活不過(guò)當(dāng)下，沒(méi)有轉(zhuǎn)換到發(fā)展新模式的企業(yè)，就不會(huì)有未來(lái)。

萬(wàn)科肯定還有未來(lái)，但萬(wàn)科管理層必須兌現(xiàn)承諾，否則不會(huì)再有下一次的“德拉吉時(shí)刻”。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 萬(wàn)科的“德拉吉時(shí)刻”