作者：楊曉懌

來(lái)源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）

2021年是一個(gè)非常特殊的年份，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)剛剛開(kāi)始復(fù)蘇，仍需積極財(cái)政的持續(xù)支撐；但今年的地方債、城投債又面臨巨大的到期壓力。這使得財(cái)政收支缺口的壓力再次擴(kuò)大，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題持續(xù)升溫。

為了應(yīng)對(duì)這一局面，財(cái)政部、國(guó)務(wù)院國(guó)資委已經(jīng)開(kāi)始著手準(zhǔn)備一系列工作與改革措施，今年的兩會(huì)期間有望出臺(tái)新的政策；與此同時(shí)，地方政府也紛紛開(kāi)始積極“自救”，不約而同的再次把希望寄托在土地出讓金上。

只是這一次，土地財(cái)政能否再次拯救地方政府于危難之中呢？

據(jù)財(cái)政部公布，2020年全國(guó)地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入89927億元，同比增長(zhǎng)11.7%；其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入84142億元，同比增長(zhǎng)15.9%。這體現(xiàn)了去年土地出讓收入對(duì)地方財(cái)政的支撐，但在一系列政策導(dǎo)向的變化下，這一局面恐怕難以繼續(xù)。

在2020年“疫情經(jīng)濟(jì)”時(shí)期，貨幣與金融監(jiān)管政策均較為放松，導(dǎo)致許多貨幣與信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得樓市出現(xiàn)了逆勢(shì)“小陽(yáng)春”；在供需兩旺的帶動(dòng)下，許多地區(qū)的土地庫(kù)存去化較快，整體價(jià)格也有所回升。

但隨著經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)以及貨幣政策的收緊，這一局面已然被踩下“剎車”；自去年四季度開(kāi)始，許多金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)收緊了可能流向樓市的經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等資金。到了今年初，金融監(jiān)管更是出臺(tái)了銀行業(yè)房貸占比的要求，地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有最嚴(yán)只有更嚴(yán)，流入樓市的資金渠道已全面受到管控，今年的樓市去化不容樂(lè)觀，土地市場(chǎng)恐怕很難維持去年的放量增長(zhǎng)。

集中供地新政，土地財(cái)權(quán)上收

近日，市場(chǎng)出現(xiàn)了土地出讓新政的消息，稱：今年北上廣深4個(gè)一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線城市的土地出讓將實(shí)施“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。

這意味著這22個(gè)城市的土地出讓政策將出現(xiàn)非常大的轉(zhuǎn)變，同時(shí)將非常深刻地印象這22城的財(cái)政收入——不僅供地規(guī)模計(jì)劃需要更謹(jǐn)慎的安排，更重要的是，這22城的下屬區(qū)、縣將失去土地出讓活動(dòng)中的自主權(quán)，不再可以任意決定土地出讓規(guī)模、出讓時(shí)間，來(lái)補(bǔ)充地方可用財(cái)力。

雖然22城的市本級(jí)財(cái)政情況普遍不錯(cuò)，但其下屬區(qū)縣有許多都是債務(wù)壓力的“重災(zāi)區(qū)”；這一新政的落地勢(shì)必將影響到這些地區(qū)的土地出讓收入，“土地財(cái)政”難以緩解這些地區(qū)的財(cái)政缺口。

房企壓力上升，庫(kù)存難以去化

另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”，近年的“去杠桿”以及整治金融亂相也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了非常大的影響；尤其是對(duì)地產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)行詳細(xì)、動(dòng)態(tài)的監(jiān)管后，多家大型地產(chǎn)集團(tuán)的現(xiàn)金流出現(xiàn)了一定問(wèn)題，不得不減緩其拿地開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，土地市場(chǎng)的需求出現(xiàn)了一定的下降。

在新一輪去杠桿、貨幣政策新常態(tài)的大背景下，今年地產(chǎn)企業(yè)的日子仍然非常的“不好過(guò)”；為了熬過(guò)寒冬，勢(shì)必將降低儲(chǔ)備土地的力度，維持現(xiàn)金流以供集團(tuán)正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)。

因此，在這樣的大背景下，如果今年沒(méi)有非常大規(guī)模、力度的城鎮(zhèn)化政策促使人口大量進(jìn)入城市居住，那么土地市場(chǎng)的熱度勢(shì)必有所下降，只能勉強(qiáng)維持政府性基金的運(yùn)轉(zhuǎn)與土地收儲(chǔ)。地方債務(wù)的龐大壓力，恐怕只能尋求其他渠道進(jìn)行解決。

人不能兩次邁進(jìn)同一條河流，地方政府也一樣。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 重壓之下，土地財(cái)政能否拯救地方政府？