丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
為緩解疫情對經濟發展的負面影響，二季度大部分城市加大了優質土地供應力度，土地市場熱度明顯提升，土地價格隨著優質用地的供應增加急劇上升；到了下半年，受“三條紅線”政策影響，融資渠道持續收緊，土地市場熱度有所下滑。
展望2021年，房地產市場長效調控機制將繼續發揮作用，預計土地市場整體熱度會延續2020年末低位運行的趨勢。在“因城施策”政策指引下，或有部分城市放松調控，但整體房地產政策偏緊仍是大勢所趨，特別是房地產金融監管環境預計將長期收緊，2021年企業拿地態度將會更加謹慎，房企將更加關注素質較好的地塊，這些稀缺優質土地的競爭熱度也會延續高位。
2020年全國300城土地市場成交建筑面積28.7億平方米，較2019年同期上漲7%。成交高峰依舊集中在下半年，年末供應潮的回歸加上各熱點城市推地加速讓12月的成交體量成年度最高峰；成交用地結構方面，住宅面積占比依舊在高位；從城市來看，一二線城市依舊是房企關注重點。
2020年，西安以3830萬平方米成交建面躍居榜首，與去年同期相比，成交建面同比增幅達43%；其次是徐州，成交體量達3746萬平方米，同比上漲8%；排在第三位的是成都，成交量達3131萬平方米，同比漲幅1%。
從成交面積TOP20城市來看，有13個城市的成交量相比去年有所增加，平均增幅達36%，熱點城市土地供應力度明顯上漲，其中增幅最突出的當屬惠州，成交體量高達1877萬平方米，同比增幅高達204%。
成交體量同比下降的城市有7個，分別是鄭州、青島、寧波、杭州、昆明、太原和天津，其中昆明降幅最大，降幅高達46%。
圖：2020年全國重點監測城市土地成交建筑面積TOP20榜單（單位：萬平方米）
分能級來看，各能級城市成交量均有所上漲，尤其是一線城市，成交建面同比去年同期漲幅高達31%，二線城市雖然表現稍遜，但成交建面同比去年同期也上漲了5%。就全年成交數據來看，一二線城市總成交建面占比達24%，與去年同期基本持平，多數房企對一二線土地的關注度依舊較高。
究其原因，這與三四線城市整體去化不佳有極大關聯，尤其在疫情的影響之下，三四線城市商品房市場走弱的趨勢越發顯著，房企關注的重點依舊集中在一二線城市。
圖：各能級城市成交建面月度走勢（單位：萬平方米）
與土地成交規模變動走勢一致，成交金額較去年同期也有明顯上漲：2020年全國土地成交金額累計已達74300億元，同比去年增長了16%。
從成交金額排名來看，地價較貴的東部城市仍然是上榜主力，特別是長三角區域，共有8個城市入榜，且這些城市的成交金額除蘇州、杭州小幅下跌外，其余城市均是同比上漲，尤其是南通，同比漲幅高達74%，漲幅在金額榜TOP20城市中僅次于深圳。
截至2020年12月31日，全國300城經營性用地成交金額達74300億元，同比增長16%，較2019年全年14%的漲幅進一步擴大。
成交總金額增長速度增加，主要是因為今年熱點城市優質地塊供應量明顯增加和上半年房企融資環境較去年下半年明顯寬松所致。年初受疫情影響，房地產市場遭遇寒冬，為了提振市場信心，讓市場重回正軌，整體資金環境變得相對寬松，同時多數城市在二三季度加大了優質地塊供應力度，如北京、上海均有核心區域的稀缺宅地供應。
在優質地塊助力之下，房企拿地積極性明顯提升，成交地價和溢價率均有了明顯的上漲，使得全年成交金額增速有所擴大。
具體到各城市來看。長期被杭州壓制的上海重回榜首，2020年成交金額高達2840億元，同比上漲了53%；排在金額榜第二位的是廣州，在大規模的優質土地供應下，廣州2020年成交金額達2465億元，同比漲幅接近5成；
一線城市中，北京、上海、廣州和深圳四個城市均有上榜，其中上海、廣州、北京都排在TOP5內，三城成交金額同比均上漲；除上海成交金額漲幅超過50%外，廣州也受供地節奏加快、成交建面激增的影響，成交金額增至2465億元，同比增幅高達47%。此外，深圳成交金額同比漲幅也比較突出，高達85%，但由于基數相對較低，2020年成交金額排名相對靠后，僅排在第15位。
二線城市中，2020年成交建面榜首城市西安的成交金額也大幅上漲了45%，漲幅居于金額榜TOP20中二線城市之首；此外，寧波、南京、重慶等城市成交金額漲幅也超過20%，漲勢較為突出。
三四線城市有佛山、溫州、南通、紹興四城入榜，數量較2019年增加1個；就具體的成交金額來看，四個城市的成交金額均超過了2019年，其中佛山、南通的成交金額的漲幅均在70%以上，尤其是滬蘇通高鐵開通利好之下的南通，成交金額增至1028億元，同比漲幅高達74%，漲幅在金額榜TOP20城市中僅次于深圳。
2020年土地價格延續2019年的價格上漲之勢，全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲，增至2591元/平方米，同比上漲8%，再創歷史新高。地價的明顯上漲，主要是由于高價優質地塊成交占比顯著提升帶動。
今年3月份以來，為了提振市場信心，吸引房企拿地，多個城市推出大量優質土地入市，同時大部分城市上半年出讓地塊拿地門檻明顯降低，三季度前房企融資環境也適度寬松，高價地成交比例明顯上漲，整體地價也因此被推高。
整體來看，成交樓板價TOP20的城市中，有14個城市的樓板價同比表現為上漲，其中寧波、上海等2個城市平均樓板價同比漲幅高達30%以上，漲勢十分突出；此外，珠海、佛山樓板價增幅也居于較高水平，均超25%。至于樓板價下降的城市，深圳表現最為突出，降幅高達41%，主要是由于深圳成交宅地中基本以“雙限雙競”地塊以及人才安居房為主，進而拉低平均地價。
從城市排名來看，北京蟬聯成交樓板價最高的城市，平均價格為26187元/平方米，同比增加了15%；其次是上海，年內虹口、楊浦、靜安等內中環區域成交多宗優質宅地，推升樓板價增至14700元/平方米，同比漲幅高達32%；深圳則降至第三位；廈門也因“限地價”等因素致樓板價不及上年水平，平均地價降至12689元/平方米，排在樓板價TOP20榜第4位。
不僅2020年整體地價較2019年有明顯上漲，溢價率與2019年相比也有明顯增加。成交溢價率由2019年的12.9%增至2020年的14.0%，同比增加了1.1個百分點。
分季度來看，2020年溢價率經歷了“先升后降”之勢：在優質地塊大量成交、各城市降低房企拿地門檻的影響下，溢價率在2020年二季度升至高位，而受三季度后期 “三道紅線”政策出臺，房企融資渠道明顯收緊，溢價率轉而走低，四季度也基本延續了三季度的下降之勢，溢價率降至12.0%。
分能級來看，四季度各級城市溢價率均已經跌破14%。其中，一線城市溢價率再度回歸至10%以下，二線城市也在調整供應結構、改變拍地方式的影響下降至9.7%，創下2020年全年新低，三四線城市溢價率也降至13.8%，土地溢價率降至相對低位。
土地流拍方面，2020年的土地流拍情況整體好于2019年。以重點監測城市的情況來看，2020年土地流拍率為11.4%，較2019年降幅超過2個百分點。
聯系年內走勢來看，土地流拍率呈現出“兩頭高、中間低”的走勢。2020年年初，由于去年年末土地市場冷意延續，加之新冠疫情的重創，全國土地市場流拍率明顯走高；而在一季度末、二季度，為了減輕財政壓力和新冠疫情對市場的不利影響，以北京、南京、杭州為代表的一二線城市加大了優質宅地的供應力度，同時各地也出臺了相關政策減輕房企拿地壓力，土地市場流拍現象明顯減少，二三季度重點城市的流拍率多維持在10%以下。
不過，由于地價持續走高，熱點城市相繼收緊調控政策并調整供應結構和出讓規則，8月末“三條紅線”融資規則的出臺、9月銀保監會禁止險資直接投資房地產相關企業等一系列金融政策則直接收緊了房企的融資渠道，房企資金壓力明顯加大，流拍現象也因此明顯加劇，四季度重點城市的流拍率均在10%以上，明顯高于三季度。
圖：2019年-2020年重點監測城市流拍率及一二線土地流拍幅數（單位：%，幅）
數據來源：CRIC
2020年，無論是地價還是溢價率抑或是流拍率等熱度指標，表現都好于2019年，土地市場熱度較上一年明顯上漲。不過，這種趨勢卻在2021年難以持續。
一方面，在落實城市調控責任、中央加強監管的調控機制下，地市熱度若明顯上漲便會很快受到控制。2020年二季度末土地市場熱度上升至高位后，住建部多次約談熱點城市，深圳、南京、杭州、東莞等熱度較高的城市更是多次加碼調控為市場降溫。
更主要的原因是房企融資環境將保持長期收緊的態勢，會極大地影響房企的拿地積極性。自三季度以來，“三條紅線”融資規則的正式試點實施，涉房相關信貸明顯收緊，房企資金環境較上半年明顯緊張；近期央行和銀保監會仍多次表態要堅持“房住不炒”，加強對房地產行業的金融監管，防范房地產金融風險，這也預示著房企融資環境將長期保持緊張的態勢。在“錢緊”背景下，房企拿地將會更加審慎，2012年土地市場熱度大概率難再上漲。
2019年以來，大部分三四線城市在棚改需求退場下樓市表現萎靡不振，相比之下，以杭州、寧波、南通、東莞為代表的熱點二三線城市，在疫情影響下樓市表現好于去年同期，城市“抗風險”能力明顯更強，房企爭相進入拿地。
2021年優質土地的供應比例預計會低于2020年。加之“三條紅線”管控，2021年，房企融資仍保持長期收緊，房企拿地更會集中在這些能帶來高盈利、風險較低的優質城市，二三線能級城市內部的熱度分化將會進一步凸顯。預計接下來優質地塊仍會保持激烈競爭的局面。
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