作者：守望者

來源：靜水深漩（ID：zealsaint111）

核心觀點：

購物娛樂方面西安正在逐漸成為西北各省的中心。

醫療康養方面西安較周邊省份具有明顯的比較優勢，但體系建設不足可能會制約其進一步發展。

一、評估邏輯

前三篇從教育，工作機會以及交通三個方面分析了西安較周邊城市的比較優勢，這篇將從居住環境角度繼續分析西安較周邊城市的比較優勢。

居住環境是個模糊且寬泛的話題，有人理解為自然環境，有人理解為人文環境，有人理解為娛樂氛圍，我傾向于從城市功能的角度評價居住環境。何為城市的功能呢？城市的功能體現在：為居民提供工作，教育，醫療及娛樂等需求，也就是我們常說的衣食住行娛。城市向人群提供的功能的豐富程度決定了城市對人群的吸引力。下面是不同年齡階段人群需求粗分類表：

備注：因為篇幅的原因，年齡層分層較粗，但不影響邏輯本身

從分類表上我們看到不同年齡的人群對城市功能的訴求點有不同的側重點，城市功能的優劣在于對不同年齡人群需求的滿足程度。基于以上認知，本篇對西安城市功能的評價將圍繞在娛樂和醫療兩個方向（教育，工作等功能札記的前三篇已討論過，不再重復）。運動場所和綠化等放到本系列最后一篇討論，同時也是本系列的總結篇。

二、娛樂需求：

上表列示了不同年齡階段人群的生活需求，這些需求的存在是城市商業發展的原動力。商業的發展隨著消費人群經濟條件和興趣改變不斷升級，從最早的小賣部，到百貨商場，到Shopping Mall，到后來的Block，主導商業不斷進化變革的是城市人群的消費需求升級。隨著商業的進化，具體的服務提供商由個體逐漸向大型運營商轉變。

下圖是商業進化簡易圖：

類似西安這樣的核心二線或者說1.5線城市商業的主要形式在過去幾年從百貨商場為主的結構逐漸進入了Shopping Mall為主要形式的結構（老的百貨商場在逐漸的衰敗，徹底退出市場需要很長一段時間），少量都市開始出現以交互為主要內容的Block（如，西安的大華1935等項目）。

Shopping Mall投資規模大，運營難度高，國內以大的運營方為主，如：中糧（大悅城），華潤（萬象城），安石（大融城），萬達（萬達中心）等。Block與Shopping Mall類似，也是以大的運營方為主，但較Shopping Mall而言Block的運營難度更大，國內這片做的好的運營方較Shopping Mall更少，知名Block運營商例如：太古里（北京三里屯運營商），瑞安地產（上海新天地運營商）等。Shopping Mall和Block擁有更強的場景呈現能力（特指，可營造出更好的購物環境，更多的主題活動等）和招商能力（如，西西弗書店，Lady M，布哥東京等這類網紅品牌及交互性強的品牌）。

無論是Shopping Mall還是Block的大型運營商都具有相對嚴格的評估篩選體系（以商業地產為噱頭獲得土地搞房地產開發的除外，該模式下開發商的目的在房地產開發，商業部分是談判籌碼），該評估篩選體系決定大型運營商是否在一個城市投資商業以及在哪投資。

基于以上分析我們得到一個評估思路：考量目標區域大型運營商開店情況，即，選擇獲得大型運營商集中進入的城市。

1.進駐西安的部分大型運營商

備注：未列示傳統百貨店

只列示進入的大型商家情況，本表不對經營業績進行評價

大型商業運營機構進駐西安的時間主要在2017年下半年，在這之前在西安的運營商以傳統百貨業和萬達模式的Shopping Mall為主（餐街+部分娛樂+百貨，交互，娛樂和主題活動較少）。2018年，西安商業開業體量為183萬平方米，僅次于上海的195萬平方米，位列全國第二。

2.2018年西安銷量突破10億的商業體

從上表我們看到：

1)新開商業體體量普遍較大，最小的為9萬，如大融城，最大的為37萬平米，如砂之船奧特拉斯。西安之前的商業體普遍規模較小，比如高新金花面積為3萬平米。

2)大型運營商新開商業體普遍定位較高，西安潮中心或西北中心。以80后新生家庭和城市潮人為主要客群(即，本文開篇表格中的年輕人和成家立業兩個粗分群體）。

3)大的運營商開設的商業體將大量外地潮品牌帶入西安，包含網紅品牌，輕奢品牌，隨著大的運營商的進駐，一些一線城市才有的品牌陸續首次進入西安市場。

4)老的商業體銷售額增速下滑，部分商業體出現負增長，比如高新金花2018年增長率為-9%。

5)新進入商業體普遍開業時間較為（2017年下半年-2018年）缺少完整的數據比較增長率，但從當年銷售數字看銷售規模整體高于本土原有商業體銷售規模，預計2019年銷售額和銷售增速都將大幅超過本地商業體（除賽格國際）。

6)大型運營商投資的新的商業體帶來了大量新的品牌和產品，并提供了更大的交互空間，對原有商業體產生較強的壓力。

7)2018年，全國商業體銷售前70強的排名門檻為10億元銷售額，西安新開的商業體開業時間較晚，預計2019年西安將有多家商業體出現在銷售排行榜上。賽格國際以70億的年銷售額位列全國商業體銷售排行榜第五名（第一名為北京SKP，銷售額為135億元）。

8)全國商業體前70強所在區域主要為，北京，上海，深圳，成都，杭州，廣州等一線和1.5線城市，西安周邊的省會城市未上榜（鄭州除外，5個商業體上榜，其中銷售規模最大的鄭州丹尼斯大衛城以53億銷售額排列第10名）。

大型運營商陸續進駐西安市場反映出對西安市場潛力的看好。大型運營商為西安帶來的先進運營理念，極大的增強了西安在娛樂，休閑交互等方面的功能，最終增強了西安相對周邊的城市在娛樂，休閑及交互方面的比較優勢。

三、醫療康養

醫療康養資源由大型綜合性醫院（一級，二級，三級）（每一級又區分了甲等和乙等），?？漆t院，中醫院，社區醫院，急救站，養老康養類醫院等共同構成一個城市的醫療康養保障體系，考慮到篇幅等原因，我們不對整個體系進行評級，只遵循大多數人的認識邏輯考量平面上的凸起點—即，大型綜合性醫院數量及著名醫院數量（實際上，通過前期的觀察發現，除小病之外，大多數人一般會傾向于選擇該城市或該區域最好的綜合性醫院或?？漆t院，這一現象是支持在醫療康養問題上依舊采用平面凸起邏輯的關鍵。足夠的大醫院和知名醫院將對人流流入決策時產生影響）。

1.西安醫療資源全國排名

我國醫療資源的整體上看東強西弱，無論是東部還是西部醫療資源主要分布在省會城市。

根據復旦大學發布的2017年度全國醫院排行榜顯示，陜西上榜醫院一共5家，分別是，空軍軍醫大學西京醫院（5名），西安交通大學醫學院第一附屬醫院（51名），空軍軍醫大學唐都醫院（73名），西安交通大學醫學院第二附屬醫院（74名），空軍軍醫大學口腔醫院（94名）。西安醫療綜合實力全國排名為第九名，位于鄭州之后：

西安三甲醫院絕對數量全國排名第五，排名情況見下表：

西安綜合醫療實力排名和三甲醫院數量在全國前列，但西安執業醫生數量和醫療機構病床數量全國排名均為15名，體現出西安的醫院資源主要體現為大型醫院，醫院梯隊建設不足，考慮到西安市目前一千萬的人口，西安人均床位數和人均醫生數相對較弱。

2.陜西省醫療資源分布

西安市在醫療資源上是陜西的中心也是西北的中心。西北30強醫院中有13席位于西安。西北30強名單如下：

數據來源：社科院醫院資源藍皮書

3.醫療資源建設規劃

根據西安市2015-2020年醫療機構設施規劃，至2020年新增三級綜合醫院21所（目前為41所），新增二級綜合醫院27所。每個街道設立一所社區衛生服務中心，對于人口超過10萬的街道辦事處可設2所衛生服務中心。

從建設規劃上看西安市近期醫院建設的主要方向是大型三甲醫院數量，從西安市醫院類招商引資的相關新聞上看也有這個趨勢。

從目前可獲得資料上顯示，西安的醫療資源在西北五省中處于優勢地位，并且隨著西安三級綜合醫院數量的進一步提升，將擴大在群眾認知中西安醫療資源優勢的地位（人均醫生數和人均床位數較緊張，后期會面臨壓力）。

四、總結

西安在商業體市場相較于西北五省具有明顯的比較優勢，醫療康養方面在西北五省也具備明顯的比較優勢。

西安在這兩方面的優勢在持續擴大，尤其在商業體市場，大型運營商的不斷進駐使得西安在商業體市場逐漸成為西北省份的中心，而相較于商業，醫療康養方面西安仍需不斷加強其多方位的醫療體系建設，否則人均醫生數和人均床位數將逐漸成為突出的問題，成為人口流入的負面因素。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“靜水深漩”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 西安住宅市場投資札記-4