ESG是近幾年投資圈屢被提及的一個詞匯，但它卻并不是一個新鮮事物。事實上，ESG已經(jīng)有了超過半個世紀的發(fā)展歷史，在很多國家和地區(qū)有著廣泛的應(yīng)用。ESG的全稱是Environmental（環(huán)境）、Social（社會）、Governance（公司治理），它闡述了一種關(guān)注環(huán)境、社會、公司治理而非財務(wù)績效的投資理念和企業(yè)評價標準。

投資不從財務(wù)績效的角度出發(fā)，聽上去似乎有點匪夷所思，畢竟在大家眼里資本逐利是天經(jīng)地義的。其實，恰恰是因為資本逐利的弊病，導(dǎo)致企業(yè)容易因追求眼前利益而忽略了長期可持續(xù)發(fā)展，才使得了投資者需要從另一個視角來對進行投資項目的衡量評價。

ESG起源于上個世紀60年代，最初是從社會公眾道德和倫理需求的角度出發(fā)，將勞工權(quán)益、種族及性別平等、商業(yè)道德、環(huán)境保護等作為價值觀來約束資本投資行為；而后90年代在聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署、聯(lián)合國全球契約組織和部分資本的推動下，ESG逐漸被納入到投融資活動和公司運營中。2006年，聯(lián)合國責(zé)任投資原則組織（UNPRI）正式成立，由此ESG指標成為衡量可持續(xù)發(fā)展的重要指標。此后，對ESG相關(guān)信息披露與監(jiān)管逐漸成為許多國家對企業(yè)經(jīng)營（特別是上市公司）提出的要求。

圖1：聯(lián)合國制定的17個可持續(xù)發(fā)展的目標

ESG的社會意義相信大家都能夠理解，但它對于投資者的價值何在呢？我們知道，在投資過程中資本要想獲得長期穩(wěn)定的收益，就必須關(guān)注所投資的企業(yè)或項目的價值能夠持續(xù)提升，這就不可避免地要去面對長期發(fā)展的問題。這個時候，環(huán)境、社會和公司治理等因素的影響就凸顯出來了——減少這些問題帶來的負面影響，是追求長期投資回報的必要保障。

基于ESG評價，投資者可以從環(huán)境、社會責(zé)任和公司治理的角度，去評估其企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性，進而衡量投資風(fēng)險和投資價值，以實現(xiàn)長期收益。因此，主流投資機構(gòu)都逐漸將ESG因素納入投資決策和分析評估的框架之中，成為長期投資的新標準。

既然ESG是衡量長期投資的一種標準，那么經(jīng)營性不動產(chǎn)作為關(guān)注長期投資回報的典型資產(chǎn)，自然就需要重視自身各項ESG指標的表現(xiàn)。按照責(zé)任投資原則（PRI）倡導(dǎo)的理念和各個國家相關(guān)的要求，ESG在環(huán)境保護、社會責(zé)任和公司治理三方面所闡述的各項評價指標，許多都是與資產(chǎn)管理行為息息相關(guān)的。境外REITs所在的交易市場，往往也會對經(jīng)營方提出相應(yīng)的披露要求。

圖2：港交所對ESG披露的指引

ESG中的E-環(huán)境，主要評價企業(yè)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)對環(huán)境的影響，包括能源使用、資源消耗、廢棄物、污染等。經(jīng)營性不動產(chǎn)所處的建筑領(lǐng)域，是各國重點監(jiān)管的行業(yè)之一，其日常運營對環(huán)境帶來的影響受到了廣泛的關(guān)注。因此，從實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展、增加投資者長期投資信心的角度，許多資產(chǎn)管理者越來越重視在綠色建筑、綠色租賃等方面的努力。這些方面，除了在物業(yè)管理上大家所熟知的節(jié)能減排之外，還有許多是資產(chǎn)管理者可以作為的地方，比如：對廢棄物的分類回收以減少污染，推行電子合同/電子賬單/電子發(fā)票來減少對紙張的消耗等等。

而對于S-社會，主要評價企業(yè)在人文關(guān)懷等社會責(zé)任方面的指標，包括員工薪資福利、健康安全、客戶/供應(yīng)商之間的關(guān)系等。這些內(nèi)容，對于不動產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)而言同樣是適用的。某種程度上更甚至可以說，承載著空間服務(wù)職能的經(jīng)營型不動產(chǎn)，對于社會的影響會比其他許多行業(yè)更加顯著。比如：業(yè)主方是坐地收租還是關(guān)注于客戶的發(fā)展，在疫情期間對租戶有怎樣的扶持措施，是否采取智慧化手段來減輕物業(yè)人員的工作負擔(dān)及危險……這些都是資產(chǎn)管理過程中可以思考和努力的地方。

G-治理的方面，則是審查企業(yè)在公司治理上是否合規(guī)合理，包括組織架構(gòu)、董事會結(jié)構(gòu)、高管薪酬、賄賂和腐敗、稅務(wù)策略等內(nèi)容。許多REITs的年報中之所以要著重對關(guān)聯(lián)交易進行詳細披露，某種程度上也是ESG的要求。此外，制定企業(yè)資產(chǎn)管理的SOP、采用管理信息系統(tǒng)來加強對流程的合規(guī)管控、接受投資人定期的審計核查等等，也都是在資產(chǎn)管理過程中應(yīng)對ESG的舉措。

圖3：不動產(chǎn)運營階段應(yīng)對ESG的一些舉措

相較于ESG，“雙碳”應(yīng)該更加的家喻戶曉。雙碳可以說是對ESG環(huán)境因素的進一步闡述，自從2020年國家承諾2030年前實現(xiàn)“碳達峰”與2060年前實現(xiàn)“碳中和”的目標后，雙碳每年都被寫入了政府工作報告。

其實，早在雙碳目標提出之前許多省份都已經(jīng)推出了碳排放的管理辦法。以廣東省為例，年排放二氧化碳1萬噸及以上的工業(yè)行業(yè)企業(yè)，或年排放二氧化碳5千噸以上的賓館、飯店、金融、商貿(mào)、公共機構(gòu)等單位，均會被列為了控制排放企業(yè)和單位，要求進行碳排放信息報告和核查。

5千噸二氧化碳大家也許沒什么概念，但我們可以通過一個用電的例子來簡單看下。目前國內(nèi)多數(shù)省份采用的電力排放因子是7.88 tCO2/MWh，即：每使用1000度電會產(chǎn)生7.88噸的二氧化碳，也就是說排放5千噸二氧化碳相當(dāng)于使用了634,518度電。這個數(shù)據(jù)相信物業(yè)的同事可能就有概念了，比如一些寫字樓單位面積的年用電量約為100度左右——那么簡單計算一下，5千噸的排放紅線只要管理6000多平米的空間就被輕而易舉的突破了。

事實上，建筑產(chǎn)業(yè)一直以來都是間接碳排放的大戶。根據(jù)中國建筑節(jié)能協(xié)會的數(shù)據(jù)，建筑在運營階段間接排放的二氧化碳占全國碳排放的比重達21.9%。而經(jīng)營性的不動產(chǎn)，更是國家定義所的大型公建（單體建筑面積>2萬平方米），是碳排放監(jiān)管的重點之一。這也就是為什么越來越多的業(yè)主方關(guān)注節(jié)能減排的原因。不過，需要說一句的是，不動產(chǎn)經(jīng)營過程中的碳排放并不僅僅是能耗一個方面，車輛交通的燃油使用、打印合同及賬單的紙張消耗、廢棄物的處理等等，也都會產(chǎn)生碳排放——這些卻往往會被大家所忽略。

圖4：城市溫室氣體核算工具對排放范圍的定義

并且，從能耗的方面來說，上述范圍二的購入電力轉(zhuǎn)售給租戶是不能扣減的。因此，當(dāng)我們招商引入一個能耗大戶時，我們就要好好斟酌一下潛在的“碳成本”。從去年開始，國家啟動了全國性的碳市場，對重點單位的碳排放進行配額管理——企業(yè)的碳排放定期進行核算，使用超額需要在碳市場購買填補缺口，而有盈余的企業(yè)則可以賣出來獲取收益。這就意味著，我們有可能需要會因為租戶的過度能耗使用而另外付出成本。對于關(guān)注投資收益的資產(chǎn)管理者來說，碳排放未來逐漸也會轉(zhuǎn)變成實實在在的錢。

根據(jù)國家《公共建筑運營企業(yè)溫室氣體排放核算方法和報告指南》的說明，目前排放源主要還是限定在燃燒源排放和外購電力、熱力。因此，運營不動產(chǎn)的資產(chǎn)管理者就需要根據(jù)這些排放源對應(yīng)的核算方法來定期報告自身樓宇的碳排放情況，并結(jié)合歷史排放趨勢來讓投資者看到其在可持續(xù)發(fā)展方面做出的努力。