新力控股集團(tuán)（02103.HK，下稱新力地產(chǎn)）還能有時(shí)間、精力和更好的辦法來化解危機(jī)嗎？

對(duì)它，資本市場(chǎng)正在失去耐心和信心。

9月20日下午，股價(jià)盤中暴跌。約90分鐘時(shí)間里多次“熔斷”，最終成為仙股。公司緊急停牌。

股端暴跌，或許僅是更為公開化的顯性表象。債端，公司的三只存量美元債已是非一般的“投機(jī)級(jí)”——某種程度上，可以理解為出現(xiàn)違約情況下的走勢(shì)。

9月19日下午13時(shí)30分左右，董事長(zhǎng)張園林還試圖和債券持有人“溝通”。他進(jìn)了一個(gè)約80人左右的群，用文字回應(yīng)了一句：

這句話沒能讓債券持有人吃下定心丸。

張園林的身段也還不夠柔軟，因?yàn)闆]過多久，他退群了，留下投資者們的提問在群里寂寞地飄著。

如此一來，大伙的情緒，被進(jìn)一步點(diǎn)燃。

隨著920暴跌事件的發(fā)酵，一切被置于放大鏡下觀察，有些事在浮出水面。考驗(yàn)的時(shí)刻來了。

一個(gè)核心的問題是：新力地產(chǎn)是被市場(chǎng)情緒誤傷？還是真出現(xiàn)流動(dòng)性緊張，以及為什么不承認(rèn)？

如果說920新力地產(chǎn)股價(jià)暴跌來自于外界惡意做空，邏輯非常牽強(qiáng)甚至不成立。

和不少民營(yíng)地產(chǎn)公司一樣，新力地產(chǎn)的股權(quán)高度集中。總股本里張園林及其關(guān)聯(lián)方持股量達(dá)29.7億股，占比83.19%；公眾持股約6億，只占16.81%。

只要大股東和關(guān)聯(lián)方?jīng)]有重大變化，股權(quán)高度集中也代表著高度控盤，股價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。

另一方面，股權(quán)高度集中也會(huì)導(dǎo)致流通盤量不大，市場(chǎng)參與度不高。這也解釋了為什么新力地產(chǎn)上市近2年，股價(jià)沒有跌破過3港元/股。

當(dāng)年萬寶之爭(zhēng)，萬科受狙擊的一大弱點(diǎn)是因股權(quán)分散。

復(fù)盤9月20日新力地產(chǎn)停牌前的情況：新力地產(chǎn)股票的巨額拋售主要集中在14點(diǎn)左右，價(jià)格在2.5港元/股時(shí)出現(xiàn)。期間觸發(fā)不下7次冷靜期，每次冷靜期結(jié)束，又是巨額拋單。

雖然當(dāng)日地產(chǎn)股集體走跌，但新力地產(chǎn)在基本面上沒有出現(xiàn)重大利空，就算要跌，也不至于最高跌幅達(dá)89.78%。全天3.69億股成交量，只占公眾持股量的62%。不可能全部來自公眾流通股。

基于常識(shí)推演，更合理的解釋應(yīng)該是：

還有一個(gè)不容忽視的細(xì)節(jié)：公司上市之際，部分高管和員工曾購(gòu)買過內(nèi)部推薦的一款基金產(chǎn)品，間接持有上市公司股票。該產(chǎn)品承諾過高回報(bào)+高分紅。

到底誰在拋售，沒人比新力地產(chǎn)更清楚。等著新力地產(chǎn)自己發(fā)布“載有內(nèi)幕消息的公告”，答案也許會(huì)呼之欲出。

大概3年前，另外一家地產(chǎn)公司——佳源國(guó)際（02768.HK）也發(fā)生過股價(jià)暴跌。但也正因那次暴跌，佳源國(guó)際由危轉(zhuǎn)機(jī)：引入新的高管，注入大股東資產(chǎn)。現(xiàn)如今，公司三道紅線處在綠檔，最近還被逆勢(shì)提升評(píng)級(jí)。

戲謔一點(diǎn)說，早暴雷可能真不是件壞事。

但時(shí)代不一樣，股價(jià)暴跌的背后原因也不一樣，新力地產(chǎn)可能很難成為像佳源國(guó)際一樣的正面教材。

在張園林退群后，部分債券持有人最后的心理防線被突破。

靜態(tài)數(shù)字看，新力地產(chǎn)10月到期的美元債余額為2.44億美元，截至2021年6月30日不受限的現(xiàn)金還有140.4億元。為什么會(huì)演變?yōu)樾枰安捎酶鞣N方法加快應(yīng)對(duì)”，令人錯(cuò)愕。▼

有時(shí)候，壞消息本身沒那么可怕，情緒的產(chǎn)生更多是因溝通時(shí)的真誠(chéng)度。

反轉(zhuǎn)來得太快。從8月底中期業(yè)績(jī)會(huì)開始的3周里，新力地產(chǎn)沒有停止給市場(chǎng)傳遞正面預(yù)期。比如，“跨境資金池額度充足，公司會(huì)從境內(nèi)資金出境贖回”、“9月下旬開始會(huì)從境內(nèi)加強(qiáng)銷售回款，用自有資金償還”等等。

不久前，公司還對(duì)債券持有人稱，會(huì)從項(xiàng)目上抽調(diào)現(xiàn)金兌付到期美元債。

細(xì)想，存在邏輯上的漏洞。債券本來就是母公司的債務(wù)，項(xiàng)目是子公司的資產(chǎn)。

一方面，對(duì)賬戶資金的監(jiān)管已經(jīng)從嚴(yán)。另一方面，合作伙伴、信托公司等為確保債權(quán)，也會(huì)將資金限制在項(xiàng)目層面。錢，怎么從項(xiàng)目上調(diào)？

債券持有人也不傻：真有錢，眼下回購(gòu)債券，無疑是降低財(cái)務(wù)成本的好時(shí)機(jī)。

資金真到位，實(shí)質(zhì)性的回購(gòu)動(dòng)作就要進(jìn)行。要不像花樣年(01777.HK)一樣，買買買不要停；要不直接像富力地產(chǎn)(02777.HK)一樣，公告大股東提供financial assistance。

但在過去3周的關(guān)鍵期，新力地產(chǎn)和它的大股東，沒有抓住。市場(chǎng)之前給過這家公司時(shí)間和理解，但新力地產(chǎn)在回避。

9月21日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普將新力地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“CCC+”。評(píng)級(jí)列入負(fù)面觀察名單。原因是新力地產(chǎn)未能傳達(dá)出清晰的還款計(jì)劃，到目前為止還沒有任何進(jìn)展，匯款的時(shí)間也不確定。

標(biāo)普也指出：新力地產(chǎn)缺乏足夠的風(fēng)險(xiǎn)管理，也沒有就其還款計(jì)劃向相關(guān)者進(jìn)行公開溝通，而且在傳遞當(dāng)前情況方面也缺乏透明度。

9月22日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)將新力地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從"B+"下調(diào)至“CCC”，并附加提及在出現(xiàn)920債股雙殺后，公司缺乏對(duì)外有效溝通。

新力地產(chǎn)選擇的是被動(dòng)應(yīng)對(duì)。從9月20日下午開始到目前，新力9.5%N20211018（40413.HK）、新力8.5%N20220124（40557.HK）這兩只存量美元債和股票均處在停牌。

但這只是權(quán)宜之計(jì)。不管是債券還是質(zhì)押的股票，沒合理原因，停牌超過一定期限，會(huì)構(gòu)成EOD違約事項(xiàng)。

此外，如果公司不能及時(shí)兌付10月到期美元債，引發(fā)的后果也不可想象。

根據(jù)債券募集說明書，當(dāng)中包含了加速清償和交叉違約條款。債務(wù)一旦發(fā)生違約，會(huì)觸發(fā)部分公募、銀行、信托借款的交叉違約，需要公司提前進(jìn)行還款，屆時(shí)資金鏈壓力巨大。▼

信用的擠兌，任憑一家再健康的企業(yè)都經(jīng)受不住。更何況，誕生于2010年的新力地產(chǎn)主體本身基本面并不十分牢固。

現(xiàn)實(shí)往往很殘酷。從金融機(jī)構(gòu)、債權(quán)人、業(yè)主、上游供應(yīng)商、業(yè)主等，一樁樁明明白白的血淚控訴會(huì)發(fā)酵，各方會(huì)努力撕開口子，尋求出路。

新力地產(chǎn)的“一朝崩盤”看似突然，實(shí)則是一種綜合病癥的必然迸發(fā)，有環(huán)境的外因，更多是內(nèi)因。

和閩系歐氏投資集團(tuán)、正榮地產(chǎn)（06158.HK）和融信中國(guó)（03301.HK）的歐氏三兄弟一樣，新力地產(chǎn)，這家最為年輕的千億房企背后有個(gè)張氏三兄弟。

大哥張國(guó)印為江西五建董事長(zhǎng)，張園林是老二，三弟張國(guó)金是后來的廣西路港大股東。在新力地產(chǎn)成立之前，張氏兄弟以建筑施工起家。張園林在大哥手下供職近十年。

在新力地產(chǎn)的招股書、年報(bào)中都披露過和江西五建、廣西路港的關(guān)聯(lián)交易。大哥和三弟的公司是長(zhǎng)期供應(yīng)商和總包。

新力地產(chǎn)的起點(diǎn)并不低。第一個(gè)項(xiàng)目——南昌新力帝泊灣，一炮打響，讓它成為日后當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的“帶頭大哥”。

路數(shù)了解到，張園林對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較執(zhí)著。一旦看到一個(gè)好東西，會(huì)要求公司產(chǎn)品研發(fā)團(tuán)隊(duì)連夜飛過來，對(duì)材質(zhì)進(jìn)行研究。這也成就新力地產(chǎn)獨(dú)特的產(chǎn)品標(biāo)簽：國(guó)內(nèi)為數(shù)不多擁有雙季草坪種植養(yǎng)護(hù)技術(shù)的公司。

張園林或許認(rèn)為在一個(gè)地方的成功經(jīng)驗(yàn)可快速?gòu)?fù)制，或許賭地產(chǎn)紅利可以繼續(xù)。在2016年前后，新力地產(chǎn)如一支孤膽鐵騎，強(qiáng)勢(shì)對(duì)外擴(kuò)張，南下重點(diǎn)挺進(jìn)惠州。截至到目前，新力地產(chǎn)的土儲(chǔ)高度集中在江西省和惠州。

眾多案例證明，在度過原始積累期后，阻礙企業(yè)成長(zhǎng)的最大威脅是缺乏對(duì)財(cái)務(wù)體系的適當(dāng)關(guān)注。就好比一輛沒有保險(xiǎn)帶和安全氣囊卻高速行駛著的汽車。

欲望的膨脹是以高杠桿為代價(jià)。這成為新力地產(chǎn)最大的詬病點(diǎn)。

表現(xiàn)在歷年來新力地產(chǎn)對(duì)信托的依賴度沒有降低，截至2021年上半年，信托借款占比占據(jù)1/3。在一年內(nèi)到期的133.63億債務(wù)中，以信托為主的非標(biāo)融資占據(jù)1/3。

非標(biāo)融資造就了這一輪地產(chǎn)周期里諸多地產(chǎn)商的盛宴，但也反噬著它們。藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）是佐證，倒下之快超出市場(chǎng)預(yù)期。

時(shí)置當(dāng)下，一些可做前融的信托機(jī)構(gòu)風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)也提高了。以往常用的開發(fā)貸置換前融之路，不再順暢。即便走得通，開發(fā)貸的規(guī)模顯著減少后，也不一定足夠償付前融。換而言之，如果開發(fā)貸無法置換前融，那前融資金只能等項(xiàng)目預(yù)售后且有足夠回款才能退出。開發(fā)商資金使用成本提高了。

除了明面上的債務(wù)，新力地產(chǎn)還有兩大風(fēng)險(xiǎn)：一是較低銷售權(quán)益比所對(duì)應(yīng)的較高少數(shù)股東權(quán)益；二是針對(duì)上下游企業(yè)的應(yīng)付款項(xiàng)。▼

更新為2021年中期數(shù)據(jù)，少數(shù)股東權(quán)益依舊處于上升通道。一年內(nèi)到期的應(yīng)付票據(jù)及貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)76.96億，在半年內(nèi)增加近10億。

至于公司吹的那句“金融機(jī)構(gòu)授信總額有952億元，未使用和未提款占比有74%”，其實(shí)沒啥用。

新力地產(chǎn)目前不受限的現(xiàn)金為140.4億元。在信用擠兌沒有大規(guī)模發(fā)生的情況下，現(xiàn)金尚能覆蓋短債。

不然，沉與浮、興與衰，近在咫尺。

出售資產(chǎn)以緩解壓力不是個(gè)壞選項(xiàng)。

這取決于兩點(diǎn)：一是上市公司本身斷臂自救的求生欲，或是大股東和實(shí)控人救上市公司的迫切度。二是，妾有意賣，得有有情郎愿意買。

冥冥中的巧合，新力地產(chǎn)股價(jià)920暴跌當(dāng)日，物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域迄今為止最大的一筆收并購(gòu)誕生：碧桂園服務(wù)（02606.HK）公告將以不超過100億元的價(jià)格收購(gòu)富力物業(yè)。

張園林也有自己的物業(yè)公司——新力服務(wù)。他持有71%股權(quán)，高管持有17.82%，用于員工激勵(lì)的持股占9.9%。雖然新力服務(wù)不屬于上市公司資產(chǎn)，但2020年單物業(yè)管理服務(wù)一項(xiàng)，來自新力控股集團(tuán)、新力科技、合聯(lián)營(yíng)企業(yè)和其他關(guān)聯(lián)人士的收入共有2.17億，占51.4%。▼

今年3月初，新力服務(wù)在香港遞交IPO申請(qǐng)，但9月初顯示為失效。截至目前，招股書狀態(tài)未有更新。

新力方面解釋新力服務(wù)IPO計(jì)劃還在進(jìn)行，但不愿意承認(rèn)新力服務(wù)正在洽談出售中。據(jù)目前已知信息，洽談過的對(duì)象不排除有龍湖智慧服務(wù)、金科服務(wù)（09666.HK）等。

IPO和出售，本質(zhì)都是資產(chǎn)變現(xiàn)的方式。孰好孰壞，無非在于企業(yè)和大股東自己的選擇和權(quán)衡。

從過往一小部分地產(chǎn)公司的上市案例來看，免不了要面臨“流血上市”這一魔咒：股價(jià)破發(fā)、上市募資額有限、成本不低等。相應(yīng)地，部分物業(yè)公司也不會(huì)例外。

其實(shí)，新力服務(wù)在江西省口碑不錯(cuò)，自力更生能力也強(qiáng)。這也解釋了為什么報(bào)表中獨(dú)立第三方的占比不低。如果賣，估值不會(huì)太低。

但硬幣的另一面是，存量第三方質(zhì)量也會(huì)參差不齊容易影響整體盈利。如果不能及時(shí)妥善消化第三方在管面積，市場(chǎng)也會(huì)對(duì)公司基本面產(chǎn)生質(zhì)疑。

可能是顧忌到出售交易沒有達(dá)成會(huì)帶來負(fù)面影響，也可能是公司想著IPO和出售兩條腿走路。說到底這是博弈，關(guān)乎利益，誰不想多融點(diǎn)錢或者賣個(gè)好價(jià)錢。

但不管走通哪條路，實(shí)控人張園林的流動(dòng)性壓力都能在某種程度上得到緩解。問題是他愿不愿意救上市公司。

920暴跌之前，擺在他面前的是兩難選擇：

用賣物業(yè)的錢來救，要么上市公司發(fā)布大股東進(jìn)行財(cái)務(wù)資助的公告，這會(huì)在側(cè)面揭了上市公司缺錢的短。要么通過實(shí)控人或大股東出錢回購(gòu)債券方式救，上市公司遲早也是要還錢的，怎么還，什么時(shí)候還，也會(huì)成為問號(hào)。

如果不發(fā)任何公告，不排除市場(chǎng)會(huì)發(fā)酵“實(shí)控人補(bǔ)不補(bǔ)了窟窿的猜測(cè)”并誤認(rèn)為上市公司是躺平的節(jié)奏。

但920暴跌之后，margin call壓力擺在眼前，新的兩難選擇變成：賣掉物管公司的錢，是先自救，還是先救上市公司。手心手背都是肉，怎么平衡帶來的影響，是個(gè)難題。

但還是那個(gè)大前提：得賣得掉。

在新力地產(chǎn)“一朝崩盤”事件里——忽視企業(yè)危機(jī)預(yù)警機(jī)制的建立——是讓人對(duì)新力地產(chǎn)很擔(dān)憂的地方。

出現(xiàn)危機(jī)之際，外界會(huì)慣性分辨企業(yè)是心存僥幸消極躺平，還是做最壞的打算求生。

悲劇的是，外界擔(dān)心什么，新力地產(chǎn)就發(fā)生什么。

外界怕企業(yè)內(nèi)部軍心渙散，結(jié)果新力集團(tuán)總部的員工已被通知全員降薪。外界怕實(shí)控人轉(zhuǎn)移資產(chǎn)以躲過債權(quán)人追查，結(jié)果920暴跌之前，張園林和旗下有家便利店做了切割。

股權(quán)變更資料顯示，實(shí)控人為張園林的新力科技，在8月12日退出持有的“有家實(shí)業(yè)”80%股份。法人代表和實(shí)控人都換為有家便利總經(jīng)理張磊。

有家便利店為自營(yíng)門店和加盟店雙模式。截止2021年8月，現(xiàn)有門店超過917家，分布在武漢(415 )、南昌(259)、長(zhǎng)沙(102)、廣州(110)、深圳(73)和佛山(15)。此外，加盟店420家。▼

不過，現(xiàn)在有家便利店看上去和新力科技、新力集團(tuán)、新力地產(chǎn)沒有關(guān)系了。

這樣的切割方式，如果是為瘦身健體，便于資產(chǎn)出售還好；如果不是，很容易被人誤解要逃廢債。

當(dāng)年的佳源國(guó)際幸運(yùn)在暴跌事件發(fā)生后，新房銷售端沒有受影響。而對(duì)于新力地產(chǎn)和張園林來說，如果資產(chǎn)出售受阻，得要確保銷售端現(xiàn)金回流。不然上市公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入驟減甚至歸零，各類“Margin Call”會(huì)幾何爆炸式產(chǎn)生。

你看，新力地產(chǎn)那支唯一沒停牌的美元債（UYRB.SG），還在跌。華夏幸福（600340.SH）、藍(lán)光和中國(guó)恒大（03333.HK）危機(jī)發(fā)生后，多數(shù)單B評(píng)級(jí)的地產(chǎn)美元債受影響經(jīng)過了一番洗禮。新力地產(chǎn)尚未違約，價(jià)格走勢(shì)已經(jīng)這樣。

投機(jī)之王杰西·利弗莫爾(JesseLivermore)稱，“如果你接到Margin Call，那就表示你站在了錯(cuò)誤的一方。為什么要在犯錯(cuò)后還要把好端端的金錢扔進(jìn)去？將這些錢存起來，等待下一次機(jī)會(huì)。”

這方法，顯然新力地產(chǎn)不能使用。

作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體之一，不講道德、不遵從規(guī)則約束可能可以獲取超乎想象的利益，但輕易攫取到的利益是可能隨時(shí)失去的。