開(kāi)發(fā)商要發(fā)票無(wú)非是為了解決兩個(gè)問(wèn)題：一個(gè)是融資成本或與融資相關(guān)的成本能否在項(xiàng)目公司列支；二是上述成本能否實(shí)現(xiàn)稅前扣除。在明股實(shí)債或股加債投資的背景下，我們一般都會(huì)將放款架構(gòu)和資金流向設(shè)置為“前融機(jī)構(gòu)（有限合伙企業(yè)）→SPV公司→項(xiàng)目公司”（參見(jiàn)下圖），假設(shè)SPV公司向項(xiàng)目公司提供借款、收取利息且開(kāi)具利息發(fā)票沒(méi)有障礙，則開(kāi)發(fā)商取得的利息發(fā)票是否可以實(shí)現(xiàn)稅前扣除自然就成為了重點(diǎn)。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）中相關(guān)規(guī)定，增值稅一般納稅人接受貸款服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中扣除，同時(shí)接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額也不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。

在業(yè)務(wù)操作層面，這里包含兩層含義：一層含義是一般納稅人支付貸款利息的進(jìn)項(xiàng)稅額不可以抵扣；另一層含義是息轉(zhuǎn)費(fèi)性質(zhì)的費(fèi)用不得抵扣，其核心就是購(gòu)買(mǎi)貸款服務(wù)一方向銷(xiāo)售貸款服務(wù)一方支付的利息或者利息性質(zhì)費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣。以上述放款架構(gòu)為例，項(xiàng)目公司向前融機(jī)構(gòu)及/或SPV支付的利息以及財(cái)顧費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、砍頭息等全部無(wú)法做增值稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣。

需要說(shuō)明的是，很多業(yè)內(nèi)人士會(huì)將支付的貸款利息不得抵扣與收取貸款利息的一方不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票等同起來(lái)，這其實(shí)完全是兩碼事。稅法本身并不禁止收取利息一方向支付利息一方開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，只不過(guò)基于成本效益等考慮，利息收入方更愿意采取開(kāi)具普通發(fā)票的方式。另外在開(kāi)具利息發(fā)票的時(shí)候，按我們目前的放款經(jīng)驗(yàn)，一般是我們機(jī)構(gòu)及/或SPV自主開(kāi)票，或者直接向稅局申請(qǐng)代開(kāi)。不過(guò)需要特別注意的是，開(kāi)票的額度經(jīng)常會(huì)成為比較大的問(wèn)題，比如向稅務(wù)局申請(qǐng)代開(kāi)會(huì)存在額度限制問(wèn)題；又比如自開(kāi)開(kāi)票金額較大時(shí)可能存在超限量購(gòu)票的困難。

關(guān)于利息以及其他與貸款相關(guān)費(fèi)用的增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣問(wèn)題，具體可參見(jiàn)：

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）——附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》：第二十七條 下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣：（六）購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)。

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）——附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》：（四）進(jìn)項(xiàng)稅額3.納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。

在前融業(yè)務(wù)范疇中，因資金機(jī)構(gòu)基本為非持牌金融機(jī)構(gòu)，因此利息發(fā)票基本都是由非持牌金融機(jī)構(gòu)開(kāi)具，而該類(lèi)發(fā)票對(duì)項(xiàng)目公司土增稅前的利息費(fèi)用計(jì)取來(lái)說(shuō)實(shí)際上如同雞肋。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：……（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的５％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。”

根據(jù)上述規(guī)定，在前融機(jī)構(gòu)為非持牌金融機(jī)構(gòu)的放款背景下，開(kāi)發(fā)商（項(xiàng)目公司）就其支付的貸款利息以及銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用（三者共同組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）在土增稅前扣除時(shí)基本是按照取得土地使用權(quán)所支付的金額（主要為土地成本）和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（主要為建安成本）的10%計(jì)算扣除。因此，非持牌金融機(jī)構(gòu)開(kāi)具的利息發(fā)票在項(xiàng)目公司土增稅前扣除的角度來(lái)說(shuō)似乎已經(jīng)無(wú)關(guān)緊要。

受“無(wú)資質(zhì)主體放貸兩年10次以上入罪”的新規(guī)影響，目前的前融機(jī)構(gòu)的放款架構(gòu)基本都為明股實(shí)債或股加債，由此就引發(fā)出股東借款的操作中子公司（項(xiàng)目公司）向母公司支付的利息能否在企業(yè)所得稅前扣除的問(wèn)題。

從規(guī)范層面來(lái)說(shuō)，關(guān)于項(xiàng)目公司支付的利息能否進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本，以及能否在項(xiàng)目公司企業(yè)所得稅層面實(shí)現(xiàn)稅前扣除的問(wèn)題，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]121號(hào)文）及《企業(yè)所得稅法》相關(guān)規(guī)定，關(guān)聯(lián)方借款利息處理通常情況下利息扣除需考慮兩個(gè)限制，即“債資比”非金融企業(yè)為2：1的限制以及同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率限制。具體規(guī)定如下：

“企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過(guò)以下規(guī)定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過(guò)的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：金融企業(yè)為5﹕1；其他企業(yè)為2:1。”

“企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的下列利息支出，準(zhǔn)予扣除：（2）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。”

由上述規(guī)定可知，只有滿足債資比和金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率范圍內(nèi)的股東借款利息才可以在項(xiàng)目公司企業(yè)所得稅層面實(shí)現(xiàn)扣除。而在明股實(shí)債和股加債的放款架構(gòu)背景下，項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本一般都比較小，注冊(cè)資本的兩倍與項(xiàng)目融資授信金額相差巨大，因此股東借款的利息對(duì)于項(xiàng)目公司企業(yè)所得稅前的扣除來(lái)說(shuō)似乎意義也不是很大。

根據(jù)上文的分析，我們可以看到，項(xiàng)目公司就股東借款利息的支付所取得的發(fā)票其實(shí)在增值稅層面無(wú)法實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)抵扣；在土增稅的扣除層面可有可無(wú)；在所得稅的層面受限于注冊(cè)資本大小及金融機(jī)構(gòu)同期同類(lèi)的貸款利率。因此，項(xiàng)目公司取得上述利息發(fā)票并不如開(kāi)發(fā)商所想的那么重要。

在營(yíng)改增之后我們操作的前融業(yè)務(wù)中，很多開(kāi)發(fā)商硬是堅(jiān)持要利息發(fā)票（有時(shí)甚至只是為了求得心安），實(shí)際上取得發(fā)票后又經(jīng)常無(wú)多大功效，因此經(jīng)常讓交易各方啼笑皆非，而最核心的問(wèn)題還是在于開(kāi)發(fā)商對(duì)上述利息發(fā)票存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。

還有一個(gè)令我們前融機(jī)構(gòu)很頭疼的問(wèn)題，具體來(lái)說(shuō)就是這個(gè)利息發(fā)票怎么開(kāi)出去的問(wèn)題。按照我們近期做業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，我們簡(jiǎn)要總結(jié)以下兩個(gè)操作要點(diǎn)：

（1）企業(yè)可以開(kāi)具利息發(fā)票，具體需到稅務(wù)局增加征收品目“貸款服務(wù)”，若是經(jīng)常性發(fā)生業(yè)務(wù)則需先到工商部門(mén)增加貸款服務(wù)相關(guān)的經(jīng)營(yíng)范圍，若是偶然性發(fā)生業(yè)務(wù)則直接增加征收品目即可，其中開(kāi)票內(nèi)容為“貸款服務(wù)-利息”；

（2）開(kāi)票限額的問(wèn)題：一方面，對(duì)于小規(guī)模納稅人來(lái)說(shuō)，以深圳為例，代開(kāi)增值稅普通發(fā)票最高30萬(wàn)，超過(guò)30萬(wàn)需自開(kāi)；代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票最高單張限額100萬(wàn)，無(wú)張數(shù)限制，但超過(guò)500萬(wàn)需轉(zhuǎn)登記為一般納稅人（一般金三系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)檢測(cè)并提醒稅務(wù)機(jī)關(guān)需要求納稅人做一般納稅人登記），變?yōu)橐话慵{稅人后需自開(kāi)；而另一方面，對(duì)于一般納稅人來(lái)說(shuō)，上述開(kāi)票問(wèn)題只能以自開(kāi)發(fā)票處理，不過(guò)自開(kāi)情況下開(kāi)票金額較大時(shí)可能存在超限量購(gòu)票的困難。

就我們操作地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)而言，在民間借貸利率司法保護(hù)上限（目前為15.4%）的新規(guī)背景下，如以股加債方式放款并由項(xiàng)目公司支付利息，則15.4%部分可考慮仍以利息方式處理，超出部分可以以管理費(fèi)等名義由第三方收取并參照利息支付節(jié)點(diǎn)按月、季或半年度進(jìn)行支付。

核心要點(diǎn)主要是注意以下兩點(diǎn)：

一是超過(guò)15.4%部分一定要由第三方收取（民間借貸所涉的利息、違約金、其他費(fèi)用之和不得高于15.4%），確保不會(huì)涉及民間借貸層面的違法違規(guī)；

二是15.4%以?xún)?nèi)的利息也盡量跟開(kāi)發(fā)商溝通通過(guò)第三方收取的其他名目的費(fèi)用（如咨詢(xún)等）來(lái)處理，由此避開(kāi)單純的股東借款利息在項(xiàng)目公司層面的扣除障礙問(wèn)題。