地產(chǎn)私募自2018年開始的爆雷潮以來，當前在業(yè)的機構已所剩無幾。自從2020年房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)以及2021年初銀行貸款集中度的“兩道紅線”監(jiān)管新規(guī)實施以來，大部分地產(chǎn)私募機構都暫停或收縮了相關業(yè)務。今年樓市繼續(xù)加強調(diào)控后，存量地產(chǎn)私募機構大都在集中精力做好已投項目的投后管理和存量項目的退出工作，但受限于今年的調(diào)控影響，很多投資項目施工進度及銷售回款均受到了影響，因此產(chǎn)品退出也面臨著很多的困難。對于還在繼續(xù)投放資金的機構來說，目前則更加謹慎，也普遍提高了準入條件及內(nèi)部風控要求，另外也更加注重項目的質(zhì)地以及對項目的投后管理。當然，也有不少的地產(chǎn)私募機構在謀求轉型，比如物色其他行業(yè)的投資機會。

從近幾年的監(jiān)管政策來看，自中基協(xié)2017年2月13日發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號》后，2019年12月23日中基協(xié)繼續(xù)發(fā)布了新版的《私募投資基金備案須知》，2020年2月28日又發(fā)布了《關于便利申請辦理私募基金管理人登記相關事宜的通知》，2020年3月20日中基協(xié)接著發(fā)布了《關于公布私募投資基金備案申請材料清單的通知》，隨后又于2020年12月30日發(fā)布了《關于加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》。以上監(jiān)管政策一路從嚴，且補丁越打越密，在銀行、信托、私募的競爭態(tài)勢下，地產(chǎn)私募的生存空間越來越窄早已成為不爭的事實。

在地產(chǎn)融資方面，長期以來地產(chǎn)私募都處于夾心地帶，因對開發(fā)商的融資成本相比銀行、信托等毫無優(yōu)勢，因此可操作的業(yè)務基本上都介于拿地之后至取得開發(fā)貸之間，尤其是成本方面相比銀行的拆遷貸（指舊改或城市更新項目）、開發(fā)貸等根本沒有任何優(yōu)勢。另外產(chǎn)品方面相比更加成熟的銀行私行或信托非標等產(chǎn)品也明顯地競爭力不足，不過銀行、信托與私募機構合作或銀行、信托將募集資源導入私募機構的則另當別論。在這些年的發(fā)展中，地產(chǎn)私募機構實際上也出現(xiàn)了明顯的分化，頭部機構依托于銀行私行、信托、券商等資金渠道優(yōu)勢，對開發(fā)商的投資收益要求基本能控制在年化12%左右，而普通的私募機構受限于資金募集劣勢以及高昂的募集成本，對開發(fā)商的投資收益要求則基本都到了年化15%以上，高一些的甚至到了年化20%以上。

地產(chǎn)私募股權基金自2018年開始頻繁爆雷，2019年、2020年進入行業(yè)肅清階段，地產(chǎn)私募行業(yè)整體上已經(jīng)歷了大洗牌。自2017年2月至今，地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品的備案數(shù)量整體呈現(xiàn)的是下跌態(tài)勢，存量的已備案的地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品中，延期兌付和無法兌付的產(chǎn)品數(shù)量占了很大一部分。

從前面提及的情況來看，地產(chǎn)私募機構的展業(yè)情況相當悲觀。底層為住宅地產(chǎn)項目的契約型基金產(chǎn)品備案被暫停后，很多以自然人或散戶募集為主的私募機構可能面臨生死考驗。慶幸的是，就目前融資市場的走向而言，私募機構、三方代銷/財富機構以及投資/管理類機構、前融配資公司等與信托機構的合作趨勢已明顯加強。以一些私募機構的情況為例，他們目前已開始與信托機構、銀行私行等一起合作股權投資類業(yè)務（一般都是優(yōu)先股產(chǎn)品）。在具體操作上，一般是私募機構發(fā)起設立合伙企業(yè)（或基金）后，信托機構發(fā)行集合信托產(chǎn)品并認購合伙企業(yè)（或基金）的份額，其中部分信托產(chǎn)品可能由私募機構導入的投資人直接認購，合伙企業(yè)隨后以增資、受讓股權等方式取得房地產(chǎn)項目公司的股權。

除上述情況外，從私募機構的業(yè)務動向來看，受備案難、托管難和募集難的綜合影響，越來越多的私募機構實際上也早已放棄了基金產(chǎn)品的備案，比如通過不關聯(lián)的第三方去間接完成業(yè)務的操作（例如在不涉及資金募集的情況下指定非關聯(lián)的第三方與特定投資人共同設立有限合伙企業(yè)的方式完成對開發(fā)商項目的投資），由此解決現(xiàn)實的生存和展業(yè)問題。當然，近兩年來伴隨著地產(chǎn)基金產(chǎn)品的頻繁爆雷，也有不少地產(chǎn)私募機構以及投資人實際上早已轉戰(zhàn)到了金交所產(chǎn)品方向（金交所產(chǎn)品的合規(guī)性暫且不論，但目前金交所產(chǎn)品發(fā)展亦受到較大的限制），另外有個別私募機構已在嘗試將業(yè)務重心往獨立財富端或捆綁房產(chǎn)代銷等方向偏移；而更多的機構則是因無法募集到資金而偃旗息鼓。

地產(chǎn)私募能否真的能走上真股投資的道路，這是一個始終困擾著行業(yè)的話題。中基協(xié)2017年2月13日發(fā)布的《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》對私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目提出了諸多限制，地產(chǎn)私募基金按監(jiān)管要求也只能往真股投資方向進行操作，但就交易邏輯而言，目前絕大部分開發(fā)商其實根本不愿意讓渡股權部分的收益，也就是說即便地產(chǎn)私募機構真的想做真股投資，但在市場交易邏輯或者開發(fā)商的真實融資訴求里面其實根本就沒有讓地產(chǎn)基金的真股投資有真正的發(fā)揮空間。另外，很多私募機構仍舊無法擺脫土地前融等的業(yè)務依賴，股權投資的表象下大部分時候也很難繞過明股實債的本質(zhì)（雖然只是在投資端通過對賭條件的設置確保基準收益）。

在近期監(jiān)管對地產(chǎn)行業(yè)頻頻重錘之下，這次中基協(xié)暫停地產(chǎn)基金產(chǎn)品備案的消息，有可能是執(zhí)行當前監(jiān)管規(guī)范地產(chǎn)行業(yè)的政策，落實“房住不炒”的監(jiān)管要求，以限制對地產(chǎn)行業(yè)的非標輸血；也有可能是監(jiān)管層注意到了行業(yè)實際情況很難滿足監(jiān)管要求的痛點；亦也有可能是監(jiān)管層將針對目前的亂象問題進行集中式地梳理和整頓……

大浪淘沙，適者生存。我們認為，地產(chǎn)私募往真股投資行進的方向任重而道遠，因為地產(chǎn)私募行業(yè)的發(fā)展最終取決于投資人是否真的能接受真股投資的風險。在這波強監(jiān)管下，能活下來的地產(chǎn)企業(yè)與地產(chǎn)私募機構都將迎來更好的明天。當然，對于地產(chǎn)私募機構而言，時刻修煉好內(nèi)功，提高分析判斷能力，夯實投后管理能力，打造優(yōu)秀的“作戰(zhàn)”團隊，在當前形勢下將更為重要。