丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年的豪宅“搶購潮”依然歷歷在目，比如上海“富豪們”排隊買豪宅，甚至為搶先認籌大打出手，深圳“10萬+”的豪宅項目頻頻“日光”，廣州豪宅賣出“剛需速度”……進入2021年，雖然“搶購潮”有所淡化，市場逐漸回歸理性，但豪宅市場仍然延續(xù)2020年成交熱度。
具體來看，四大一線城市總價1000萬以上豪宅成交數(shù)據(jù)已達7488套，較去年一季度同比增長1.5倍，總價2000萬元以上豪宅共成交1677套，同比增長192%。單價15萬元以上頂豪共成交133套，比2020年一季度多出117套。
要知道，2020年全國單價15萬元以上頂豪總共賣出336套，今年一季度已成交了去年全國總量的四成，豪宅市場熱度大概率會延續(xù)，并走出“高開高走”行情，2021年或將再次成為豪宅成交“大年”。
各總價段成交套數(shù)翻倍式增長
一直以來，不同能級之間豪宅標準難統(tǒng)一，且成交多集中于北上廣深四大一線城市，再加上隨著房價的不斷上漲，豪宅的門檻值正在不斷抬升。因此，豪宅仍然是一個相對概念。
2021年一季度，四大一線城市總價1000萬元以上各價格段豪宅成交數(shù)據(jù)較去年同期均實現(xiàn)翻倍式增長。
以1000萬元作為豪宅門檻值來看，北上廣深四大一線城市豪宅成交總量為7488套，較2020年一季度的3010套增長了149%，其中上海共成交3909套，超過北京、深圳和廣州成交之和，且較2020年一季度同比增長198%。
表：2020年一季度四大一線城市
不同價格段豪宅成交情況（單位：套）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
實際上，一線城市的豪宅門檻不斷抬升，因此從總價2000萬以上數(shù)據(jù)來看，北上廣深四大一線城市一季度豪宅成交量較1000萬元門檻縮減近八成。一季度，總價2000萬元以上豪宅共成交1677套，同比增長192%，占去年成交總量的四成；5000萬元以上豪宅共成交148套，去年一季度僅為34套。
具體城市而言，一季度，上海豪宅成交量仍然占據(jù)半壁江山，2000萬元以上共成交935套，同比增長214%，超過一季度四大一線城市成交總量的五成；5000萬元以上豪宅共成交86套，較去年增加了80套，占一季度成交總量的六成。從豪宅成交增幅來看，上海在各總價段增幅均位于首位，其中5000萬以上豪宅成交套數(shù)較去年增長高達13倍，廣州成四大城市中唯一減少的城市，一季度5000萬以上豪宅共成交5套，較去年減少37.5%，頂豪成交逐漸分化。
5000萬以上豪宅成交情況（單位：套）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
單價15萬以上頂豪共成交133套
從成交單價來看，一季度，四大一線城市10萬元-15萬元/平方米豪宅共成交3497套，同比增長142%。要知道，去年全年，全國10萬元-15萬元/平方米豪宅總共成交了7008套，而今年一季度已經(jīng)完成去年全國成交量的近五成。
從單價15萬元/平方米以上的頂豪成交數(shù)據(jù)來看，一季度四大一線城市共成交133套，較去年一季度的16套同比增長731%。分城市來看，上海共成交105套，較去年一季度的4套增長了2525%，同時成交套數(shù)是北京、深圳和廣州三個城市的3.75倍。頂豪成交分化，一季度，廣州單價15萬元以上豪宅零成交。
按照單價段來計算，上海仍然表現(xiàn)亮眼。一季度，單價10萬元以上豪宅上海共成交2317套，同比增長近2倍，超一線城市總量的六成；若按照單價15萬元以上標準來看，上海共成交105套，占一線城市成交總量的比例提升至近八成。
不管是中高端，還是頂豪，上海整體表現(xiàn)都較為突出。究其原因，上海豪宅市場的主力為高凈值人群，他們的收入渠道來源多樣，購買力相對充裕，置業(yè)需求穩(wěn)定；同時，部分高凈值人群通過豪宅可實現(xiàn)資產(chǎn)配置，以保障資產(chǎn)增值和保值。
各單價段頂豪成交數(shù)據(jù)（單位：套）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
一季度，一線城市豪宅市場仍然延續(xù)火熱態(tài)勢，豪宅高位運行背后，實際是多方面助推的結果。
考慮到2020年已是豪宅銷售“大年”，其原因與去年一脈相承。首先，疫情對豪宅成交起到促進作用：一方面，疫情改變了人際關系和居住環(huán)境，而有能力快速實現(xiàn)改善需求的恰恰是這些買豪宅的富人；另一方面，目前仍處于疫情恢復階段，部分“放水”的資金流向房地產(chǎn)，資產(chǎn)荒下的資金推動，市場預期資產(chǎn)價格上漲的情況下，豪宅成為目標人群的資金“蓄水池”。其次，房地產(chǎn)市場面臨消費升級，消費者逐漸從有房住過渡至住好房，高凈值人群終極改善自住需求依然強烈。此外，基于資產(chǎn)增值、保值的需求，豪宅對于高凈值人群而言核心價值在于“儲蓄”，核心城市豪宅產(chǎn)品仍將是抵御通脹的重要渠道。
去年，得益于信貸資金寬松及豪宅產(chǎn)品需求的釋放，2020年房地產(chǎn)市場走出獨立行情，但隨著年末房貸集中制度發(fā)布以來，部分投機需求得以抑制，市場回歸理性，但市場也出現(xiàn)了“無房戶搖豪宅”的怪象，催生一部分豪宅“代持”現(xiàn)亂象。
彼時，我們認為核心動因在于豪宅限價政策下出現(xiàn)的一二手房巨大價差使然，并建議單價10萬元/平方米以上豪宅項目適度放開限價，解決一手房和二手房差價的源頭問題。近期，深圳、無錫、成都等城市紛紛建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，一定程度上將縮小二者價差，減少投機行為。比如去年典型的深圳網(wǎng)紅盤——華潤城潤璽一期花園，按照深圳住建局公布的3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，該項目二手房參考價為132000元/平方米，過往成交單價最高已突破20萬元/平方米。未來，深圳豪宅市場熱度或將有所降溫。
聯(lián)系到三部委嚴打經(jīng)營貸，房地產(chǎn)信貸政策或將全面趨緊，投機炒作需求將得到有效遏制，房地產(chǎn)市場有望逐漸回歸穩(wěn)態(tài)。而高端豪宅的剛性需求得到有效釋放，或將帶動全年成交數(shù)據(jù)再創(chuàng)新高，2021年有望持續(xù)高位運行，并成為豪宅成交“大年”。
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