作者：盧鵬

商業地產租賃合同之中，存在著一種“裝修補助條款”（以下簡稱為裝補條款）情形。通常多為出租房為完善商業項目的品牌號召力，挑選部分國際名品或國內有較高美譽度的品牌進行招徠，并許諾在在經營期給予一定經濟補助的條款。此類條款隨著目前國內商業綜合體競爭的日漸加劇而越發盛行，甚至部分出租方饑不擇食，無差別對任何進駐品牌給予裝修補助。一方面是嚴重的資金浪費，另一方面為企業內部管理腐敗打開了方便之門。同時由于商業地產項目在合同談判過程之中，代表出租方的法務或律師對此理解存分歧，所以我與大家分享一下我個人對于商業租賃合同中裝補條款的理解與應用，以供各位有需求的朋友參考。

一、什么是裝補條款

（一）裝補條款

裝補條款是指為了促使某品牌或特定系列品牌同意簽署租賃合同并進駐經營，而由出租方同意該承租方在經營期間給予特殊經濟補助的行為，多數表現形式是以專項裝修補助名義進行，本質上就是一種附生效條件的條款。

（二）裝補條款的金額

裝補費用的標準，往往是根據項目自身的定位、業態以及所匹配的品牌層級而定。在國內一二線城市中，常規商業綜合體的裝補通常在四千元/㎡至一萬元/㎡左右，餐飲類在兩千元/㎡左右，配套類在三千元/㎡左右。如果是高檔型商業綜合體，則裝補費用則更加高昂。需要注意的是，關于金額內容的信息有很強的局限性，會隨著社會中具體項目而進行變動，在此敘述，僅僅是便于從事審計、紀檢工作的朋友作為參考，但具體項目一定要因當時的情況而定。

（三）裝補條款的種類

1、出租方按照承租方標準代為裝修

即由出租方按照承租方所給予的裝修標準和材料要求，為承租方進行裝修。該種情形往往見于具有施工能力或掌握有施工資源的出租方，是為最大化節省成本而進行施工。此種模式往往是大型房地產開發企業或擁有多家連鎖商業地產項目的出租方企業采用，因為從成本核算及裝修進度上比較容易掌控。而且在合同簽署過程中，能夠擁有比較強勢的談判地位（你掏錢你說了算）。

2、出租方按照承租方標準給予支付

即由出租方按照承租方所給予的裝修標準和材料要求所應付的金額，為承租方提供經濟補助。該模式往往是一些具有強大品牌效應，自身又具備快速裝修裝飾能力的承租方所采用的模式，其邏輯簡單粗暴，就是你給錢我就快點干，而且我不信任你的裝修能力。該模式主要是由承租方作為主導，實踐中甚至裝補條款或合同都要采用承租方版本。

3、出租方按照承租方標準給予對價

采用此類模式，往往是出租方與承租方地位相當，甚至承租方略強勢。對于承租方所選定的裝修標準和材料，由出租方采用非金錢模式進行置換或對價償付，至于是否真實以裝修標準和材料進行裝修則在所不論。例如給予專項消費采購、營銷費用抵扣，租金或物管費減免等形式。實踐中此類與裝補掛鉤的優惠條款比比皆是，完全不考慮稅籌規劃以及法律性質，屬于野性自由派模式。但優點是能夠及時落地，方便執行，缺點是財務部門比較抵觸。

（四）時間因素及比例

1、通常在裝補條款中，裝補的周期是在簽訂后之后給予支付或裝修。具體的支付節點由雙方協商，如簽訂合同后給予部分裝補，開業后給裝補條款的予裝補，開業達一定時間后給予裝補，時間靈活度較強，

2、裝補支付比例通常為合同簽訂后支付補助費用的40%左右，進場裝修支付30%左右，正式開業后支付30%左右。亦有其他支付比例模式，具體看雙方訴求及談判情況而定。

3、時間因素和比例是裝補條款的重要組成部分，具體關系到后期違約責任的判定。實踐中，由于出租方在簽訂合同后往往就會給予一定的經濟補助行為，這就使得自身行為在初始就已成為枷鎖，所以內心期望會變的強烈。而實際情況恰恰相反，因為承租方自始就并不是十分看好該項目，所以即便獲得裝補也會采取觀望、拖延的方式來對待，那么雙方的期望與行動就存在偏差，拿錢不辦事或找借口就是事實上的常態，因此在裝補條款中，對于時間因素及比例必須明確和細致的確定。同時對于違約責任也應當予以綁定對應，從而保障出租方的權益。

（五）裝補條款的發票應對

在真實的商業租賃行為中，承租方如依照常規裝補條款進場，此時出租方應當履約向承租方支付相應裝補款項，但由于承租方自身沒有裝修資質和經營項，是不具備開具工程發票的能力的。所以實踐中裝補條款及合同中會引入第三方，即具有裝修資質的裝修公司，由出租方、承租方及裝修公司簽訂《三方裝修施工協議》，并約定由出租方將裝修補貼款支付裝修公司。這種解決方式其實隱含觸碰民法典第146條的問題，存在認定是虛偽表示還是隱藏行為的可能性。然而目前沒有相關判例存在，且包含于整個租賃合同之中，實踐中意義有限。

二、裝補條款的理解

（一）裝補條款產生場景

裝補條款本質是由于項目或運營方運營能力的羸弱所導致。由于商業地產項目的開發往往涉及到前期選址規劃、中期建設與招商、后期運營三者的統一影響，所以很多新建商業項目在開業時往往過分強調“品牌效應”與“首店效應”，追逐一些其他商業項目所沒有的新品牌和首家店鋪，故而導致了為招徠此類品牌需要給出超常規的優惠力度，使得承租方對裝補形成了依賴。此風在國內已有多年歷史，甚至部分品牌利用出租方的心理而大肆獲取非正常經營效益，僅僅靠裝補就獲得了第一桶金。但出租方的飲鴆止渴式補貼已然成風，越是小出租方，越得通過這種經濟補貼方式來獲得品牌入駐。

（二）裝補條款的后果

裝補條款這種經濟補助方案在正式合同文本中與違約責任相捆綁。因此核心是對于違約責任的綁定，但由于這類品牌多是強勢姿態，所以在條款及合同表述之中較難掌握。很多時候法務或律師剛試圖進行條款自我保護時，就被各類商務條件所壓制，甚至動輒被拒簽所要挾。承租方“優勢在我”的心態會令出租方談判極其被動，合同簽署也是異常艱辛。故而想解決此類問題，要么項目自身進行強化，從而使承租方確實感興趣。要么是再多掏點，讓對方暫時閉嘴。只有這樣，才有可能從根本上簽署有利自身的合同條款。在此，我向大家推薦一個課程--《商業招商談判要點》，我用3.5小時向大家講透商業地產招商談判中的風險點、節奏與技巧。歡迎大家來指點，付款后可添加我的微信獲取相關附贈資料及課件包。

三、裝補條款常見風險

（一）簽約前的資質審查

1、主體審查

裝補在表現形式上多數是對承租方裝修投入的補貼，故而在簽約前必須對承租方的主體進行審查。例如審查對方的經營主體資格是否合法，是否真實存在、證照是否齊全。同時審查履約能力：如資本出資情況、已有店鋪經營情況，如有可能還應向其他已開業的商場詢問履約能力，是否存在欠租、逃店或工商處罰事項。

2、審查文件

承租方應提供經過年檢的營業執照復印件并加蓋公章，履行合同需要的資質證件（如生產廠家或代理商的銷售授權書和商標許可、產品合格證、質檢合格證等）。

（二）裝補條款支付路徑

由于裝補條款的支付名目多數為裝飾裝修工程款，故該費用往往是支付至指定的裝修公司，再由裝修公司開具工程款發票。故應由三方簽署《裝修施工協議》，明確約定支付路徑以及支付后的工程進度與管控。例如裝補支付入何方賬戶？由誰管控進度，裝修標準審定，以及責任劃分方案。

實踐中還有名為裝補實為補償的情形，例如在品牌經營達到一定日期后給予經濟補償，令其翻新。又或以裝補條件名義購買承租方的產品、服務等方式變向輸送經濟補償。此類模式中經濟補償的模式五花八門，所以合同中需要細細梳理、記錄，必要時輔以會議記錄、往來信函作為佐證。

（三）裝補條款支付后的風險管控

簽訂裝補條款后應當約定，因承租方在合同租賃期內違約或解約時，對于裝補費用的退賠方式、款項及時間。需要注意的違約與解約不同，違約不一定會解約，僅僅是進行處罰的情況下不存在退賠裝補。但承租方單方解約則需要明確約定退賠出租方已給予的裝補。

（四）價格評估

簽訂裝補條款后應當對于出租方實際裝修的項目進行價格評估，并由雙方簽字蓋章予以確認。

四、對裝補條款的應對策略

我認為所有的合同條款，均有著一定的應對策略，本處向各位提供一些思路與方式，僅供參考。

（一）合同相對性原則

當商業租賃合同中出現裝補條款時，其實平衡性已略偏向了承租方。所以作為出租方需在整體合同中設定些對自身有利的條款。例如當給予裝補條款后，承租方必須保障經營業績，必須保障新款、新品的優先供應，必須保障在一定物理半徑內保障獨家。又或者承租方因自身商品、服務的美譽度，必須要保障店鋪的客流量、活動頻次等，從而達到出租方用條件換取條件，用魔法對打魔法的平衡。

（二）裝補條款的效力變換

裝補條款通常是一種附生效條件的條款，但效力在于裝補行為支付與否，即簽訂合同后出租方支付經濟對價時該附條件的條款正式確定生效，但此時出租方已失去了主動性。因此作為出租方，建議轉換為以承租方在實際經營一定期限后給予相應經濟補助，這樣就能夠從性質上轉變附期限條款，裝補條款生效主動權將被控在出租方手中。而承租方則需要反向操作，以避免被動。

五、裝補條款的組合應用

需要說明，合法的裝補條款是經濟意志的體現，不應孤立去看待。需要結合承租方品牌在合同洽商時的市場地位而言。如洽商時，正屬于商譽頂點時，那么裝補就是一種有效的平衡手段。所以裝補條款一定是與合同整體結合起來看待。簽署合同時同意簽署裝補條款，到底是為了引進新品牌，還是排他利益獨占？是說承租方真經營還是只為了騙補？該承租方將來會長期經營還是網紅性質一年后撤場？針對這些問題，需要對裝補條款進行不同方面的調整和預防。這涉及到出租方的經營預判，以及品牌調整的戰略戰術應用，但根本上是從企業的長久利益來考慮。

作為法務或律師面對此條款時，不應僅僅的考慮條款的法律界面，還需要同招商、運營部門一同分析和考慮，做出一個初步預判。

（一）出租方對市場地位的應用

優質商業地產項目與優秀品牌在溝通過程中存在著地位的平衡性，店大欺客、客大欺店是永恒的商業行為，雙方地位會不斷轉換。優秀品牌方作為承租人時，利用自身美譽度來獲得裝補，往往是經濟選擇高于品質選擇，因此出租方需要警惕后期對方的撤場意愿。出租方不能以一廂情愿認為掏錢了對方就會長久留下并履行合同。一旦發現不賺錢時，品牌該離開依然會離開。所以裝補條款是對出租方劣勢地位的一種補充手段，使用時應當極為謹慎，想盡辦法的與其他商務條件進行綜合捆綁，例如給予裝補還可以給予業績獎勵，或經營期滿多少年后的翻新免租期等等模式。尤其是具有長期價值的一二線品牌，盡可能深度綁定。這樣能保障對方的經營意愿與期限，但弊端是難以調整和解約。

（二）承租方對裝補條款的看待

承租方法務或律師或合同起草人，對裝補條款亦需要警惕。拿人錢財替人消災，對于裝補條款出租方一定會進行反向制約。所以承租方的重點不應陷入對目前收獲的裝補關注，需要盯著秤砣而非鉤子上的肉，需要對項目的選址地段、客流數量、運營服務等能力進行制度性審查與保障，在整體合同、服務配套內容中需要進行預防性設定。例如即便獲取裝補，也應當要求出租方保障項目每年的營銷活動頻次、客流數量等，否則視為條件未成就并約定后續處理。

（三）裝補條款只是個條款

商業地產項目租賃合同，本質上是對于雙方在經營預判，并對未來可能會發生行為處理設定，屬于抽象概念的歸集。但客觀世界中需要盡快落實及執行，因此合同是先置條件，只要有利促成交易就應當盡快簽署，先把錢掙到手。在裝補條款中存在的風險管控，如談判無法撼動，那么可以在其他條款、規則中進行平衡和彌補，不需要死磕。條款只是個條款，不要糾結，先動起來，在發展中尋找突破口。

最后，本文是作為商業租賃合同簽署時常見問題之一的參考建議，并未列舉各類法條和案例。裝補條款在商業租賃中由于應用較廣且客觀條件以及觸發形式不同，在此僅僅是表述了其中一部分情形，以供各位在實踐之中參考。但由于個人水平和能力有限，還請各位多多斧正批駁。

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原標題： 商業租賃合同裝補條款應用要點