作者：陳小棟

來源：習(xí)REITs

資產(chǎn)評估機構(gòu)作為第三方中介機構(gòu)，以獨立、客觀、公正為準(zhǔn)繩，堅決為REITs市場的價值風(fēng)險把好第一關(guān)，是防范REITs市場風(fēng)險的必要手段。

在公募REITs出來之前，我國REITs市場主要是私募型的類REITs形式存在，截至今年8月，我國發(fā)行類REITs80單，共計發(fā)行規(guī)模1,400余億元。我國經(jīng)歷過去數(shù)十年快速發(fā)展，已經(jīng)積累了百萬億量級的存量基建資產(chǎn)，這些資產(chǎn)廣泛地存在于地方政府、城投公司、社會資本手中。然而長久以來，他們都缺乏一個有效的退出渠道，長期持續(xù)的投入使得其負債壓力逐年增加。

在金融市場，則是我國不斷增長的居民財富及機構(gòu)投資者對于長期穩(wěn)健收益的金融產(chǎn)品需求。基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出將成為盤活我國巨量存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的利器，有望促進地方政府及相關(guān)投資人降低杠桿、增加基建資金新來源、打開基建發(fā)展新空間。同時也有望逐漸形成一個以萬億量級起計的大類資產(chǎn)市場。從評估的角度來看，梳理了一些市場對REITs評估比較看重的問題，供大家參考。

一

Q1：基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)資產(chǎn)的評估邏輯與我們傳統(tǒng)的住宅商業(yè)不動產(chǎn)有所區(qū)別在哪？風(fēng)險點在哪？對基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品端的定價會產(chǎn)生什么樣的影響？

觀點：個人不建議用成本法來判斷基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs資產(chǎn)的價值，因為收益型物業(yè)主要看穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，收益期也是可預(yù)測，估值適用收益法，目前國內(nèi)各方對估值的理解以及收益的理解仍未成熟。《指引》對資產(chǎn)的入池的要求非常嚴格，需要資產(chǎn)有3年穩(wěn)定現(xiàn)金流才能入池。對投資人來說，要求底層資產(chǎn)不能夠接受第三方現(xiàn)金流的補足，去掉了很多債的屬性，很偏股了。未來對底層資產(chǎn)的管理更嚴格。
關(guān)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的評估差異和風(fēng)險點，我們會分類，傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)關(guān)乎民生，其實是沒有產(chǎn)權(quán)的。像鐵路，公路，電力設(shè)施，包括油氣管道等資產(chǎn)的權(quán)屬是屬于國家的，若發(fā)行REITs，估值只估合同有效期內(nèi)收益權(quán)的有效價值。基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流更多屬于被動產(chǎn)生的現(xiàn)金流，管理方也不用去做太多的資產(chǎn)管理。另外一個特點，合同有效期內(nèi)，會對估值產(chǎn)生比較大的影響，如高速公路，一般合同期在10-30年不等，投資人可以好好關(guān)注一下，收益權(quán)年限越長價值越高，年期越短價值越低。另外，大家可以參考截止19年底，日本東京一共上市了6家基礎(chǔ)設(shè)施基金，它的準(zhǔn)則和REITs準(zhǔn)則相似，但是源于這類資產(chǎn)它的收益表現(xiàn)比較大的取決于它的資產(chǎn)運營方式，所以東京交易所額外對這里面的資產(chǎn)監(jiān)管披露有所補充，需要披露管理團隊的信息，管理規(guī)則，運營有一定期限（1年以上），值得我國資產(chǎn)披露借鑒。

二

Q2：對于不屬于傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)資產(chǎn)，包括IDC,物流倉儲，產(chǎn)業(yè)園等，其實是應(yīng)該歸在商業(yè)不動產(chǎn)的這種領(lǐng)域，對他們的資產(chǎn)評估應(yīng)該怎么看？

觀點：我認為這是一個非常好的起步，估價師非常看重現(xiàn)金流的凈租金回報，如產(chǎn)業(yè)園，其與辦公屬性相似，對運營團隊要求不高，成本低，促使產(chǎn)業(yè)園每年的凈租金收益可以達到75%-80%左右，是相當(dāng)高的，對投資人來講是很有吸引力的租金回報。但這類資產(chǎn)也會對應(yīng)一個問題，不同的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的土地使用性質(zhì)會有不同，除了商業(yè)用地還有很多是工業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)園區(qū)自帶一定的招商引資作用，對交易的方式會有限制，另外對受讓方行業(yè)也有限制，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園流動性比較弱。流動性比較弱對資產(chǎn)價值有影響。

對于倉儲物流，也是非常好，凈NOI接近寫字樓，達到70-80% ,租金穩(wěn)定，租約保障， 尤其是IDC，租戶一旦簽進來后，很難替換掉，因其設(shè)備成本高。

所以對于這類資產(chǎn)，我覺得投資者就關(guān)注三點：產(chǎn)權(quán)，穩(wěn)定現(xiàn)金流，評估法為收益法。因為它為收益型不動產(chǎn)。內(nèi)資外資基金看法：我們的交易對價不會為賣方土地成本和既然成本買單，完全看底層資產(chǎn)在有效期間內(nèi)產(chǎn)生現(xiàn)金流的水平。

三

Q3：試點過后，REITs是否會納入更多的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)，比如商場、寫字樓、長租公寓、酒店等？

觀點：這是一個必然的結(jié)果，不管美國還是其他境外成功發(fā)行REITs的國家，基礎(chǔ)設(shè)施只是眾多資產(chǎn)類型中的一類資產(chǎn)。截止到19年底，美國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市值占比約為總市值的14%左右，投資的資產(chǎn)類型包括鐵路、高速公路、通信設(shè)施、電力配送網(wǎng)絡(luò)、污水處理設(shè)施等具備經(jīng)濟價值的土地附著物。像寫字樓、購物中心、酒店、公寓這些常規(guī)的不動產(chǎn)業(yè)態(tài)未來必然也會加入到公募產(chǎn)品里面來，只不過，時間不能確定。

以長租公寓為例，REITs在公寓行業(yè)做試點的話，對開發(fā)商的影響是直接解決資金或退出問題，自限購政策出臺以后，原來可以散售的公寓類產(chǎn)品退出模式非常有限，基本沒有大宗交易退出的可能，尤其是二三線城市。此前發(fā)行的類REITs或CMBS產(chǎn)品都屬偏債性，到期需要回購，并不能真正解決退出的需求。

公募REITs會迫使資產(chǎn)持有方越來越規(guī)范化，專業(yè)化、透明化，以提高資產(chǎn)現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，從資產(chǎn)管理和運營團隊的專業(yè)度上做工作。一方面作為底層資產(chǎn)的管理人，原始權(quán)益人需要持有20%的股權(quán)，他有動力去提升現(xiàn)金流和資產(chǎn)價值。另一方面，未來只有能給投資人提供更多收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能在資本市場占有一席之地。不像以前的增量開發(fā)模式，賣完就結(jié)束了，他們必須保證運營團隊的專業(yè)度。

四

Q4：市場上存在基礎(chǔ)設(shè)施收益率普遍偏低的狀態(tài)，公募REITs如何去匹配投資者的收益要求？

觀點：估計大家只看到caprate租售比的問題，其實caprate只反映了租金回報，實際上REITs其實可以產(chǎn)生兩類收益（物業(yè)增值和租金）。境外REITs收益率是非常不錯的。定價及估值過高會導(dǎo)致資產(chǎn)未來增長空間較低。亞太區(qū)估值比較保守，因為今年投資人更看中每年可產(chǎn)生的持續(xù)現(xiàn)金流收益。發(fā)行期間收益率若達不到要求，IPO會出現(xiàn)折價發(fā)行的情況。

另外除了發(fā)行時除估值以外，債務(wù)成本對REITs價值的收益也會有一個比較大的影響，比如說像海外的REITs可以加杠桿，30-40%不等；由于香港新加坡REITs債務(wù)成本比較低（3%-4%），低于資產(chǎn)租金回報，資產(chǎn)若加杠桿，股權(quán)收益率會更大，反過來看國內(nèi)的情況，債務(wù)成本其實要比個別資產(chǎn)的回報要高，構(gòu)成一個負影響的關(guān)系，也會是一個影響公募REITs定價的問題。

五

Q5：試點要求基礎(chǔ)設(shè)施收益不依賴第三方補貼，第三方是否包括原始權(quán)益人和其指定的資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)？

觀點：大概率是的，審核口徑可能要等會里統(tǒng)一確定。第三方補貼屬于非經(jīng)常性收入，試點要求以使用者付費為主，而不是政府補助為主的資產(chǎn)，基本排除了政府付費模式和采用可行性缺口補助模式的PPP項目。

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原標(biāo)題： 評估角度淺談公募REITs估值相關(guān)問題