我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
來源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）
前言
眾所周知，深圳的更新項(xiàng)目實(shí)施率不過3-4成，其中還有不少是工改居、工改商，工改工。扣除這些現(xiàn)狀為工業(yè)廠房的，剩下的城中村更新實(shí)施率，估計(jì)頂多2成就不錯(cuò)了。而這2成中，估計(jì)卡在拆遷階段的又占7成。可見拆遷的難度之大。此外，拆遷畢竟是一個(gè)實(shí)操性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)板塊。曾有朋友私下建議我多寫寫拆遷怎么拆,光有理論還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，也不敢隨便瞎扯，誤導(dǎo)他人也不好。拆遷怎么拆寫了好久，推遲了這么久，也憋了好久。今天浮出水面，希望不要貽笑大方，各位拆遷大神多包涵，也希望能能拋磚引玉，請(qǐng)各位大神予以查缺補(bǔ)漏。
一、拆遷的概念本質(zhì)
拆遷補(bǔ)償安置是拆除重建類城市更新項(xiàng)目實(shí)施過程中的重要環(huán)節(jié)，主要指項(xiàng)目意向?qū)嵤┲黧w即“拆遷人”，按照統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、流程與拆除范圍內(nèi)建筑物及其附屬物即“被拆遷物業(yè)”的權(quán)利主體即“被拆遷對(duì)象”協(xié)商談判簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并依據(jù)協(xié)議約定拆除被拆遷物業(yè)，注銷其產(chǎn)權(quán)證，以貨幣或回遷物業(yè)方式向被拆遷對(duì)象進(jìn)行補(bǔ)償?shù)倪^程。
綜上所述，拆遷在整個(gè)城市更新中屬于最關(guān)鍵的階段，主要內(nèi)容是雙方就有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置事項(xiàng)協(xié)商談判博弈，在博弈中尋求利益平衡點(diǎn)通過達(dá)成協(xié)議，做大蛋糕的過程。其本質(zhì)就是房地產(chǎn)買賣，和普通商品房買賣不同的是，雙方是唯一弱勢(shì)的買家和唯一強(qiáng)勢(shì)的賣家（備注：當(dāng)然也有投資回遷房指標(biāo)，但這里就不提了）。
如何高效快速地與被拆遷對(duì)象通過談判確定拆遷補(bǔ)償方案，并簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，盡快拆除建筑物，注銷產(chǎn)權(quán)，是城市更新中最大的考驗(yàn)。
二、深圳城市更新拆遷的特點(diǎn)
每個(gè)地區(qū)的城市更新（舊改）都具有一些不同的地域特點(diǎn)。
深圳地區(qū)城市更新拆遷談判具有地域性特殊性，與普通的商務(wù)談判和一般的征收過程中拆遷補(bǔ)償談判均不完全一致。其市場(chǎng)主體是主導(dǎo)力量，因此拆遷談判的主體一方通常為項(xiàng)目意向?qū)嵤┲黧w（通常為開發(fā)商），另一方為村股份合作公司整體或者村股份合作公司中的村民個(gè)體、其他外來業(yè)主或其他單獨(dú)市場(chǎng)主體。
深圳城市更新政策與實(shí)操中，出于集體資產(chǎn)增值保值的考慮，在村股份合作公司集體用地參與城市更新的規(guī)定中，強(qiáng)化了對(duì)村股份合作公司和村民利益的保護(hù)；其次，符合城市更新條件的項(xiàng)目在市場(chǎng)上僧多粥少，近幾年房地產(chǎn)行情上升幅度太高，房?jī)r(jià)上漲太快，村集體和村民心理預(yù)期和維權(quán)意識(shí)日益提高。最后，深圳的城市更新采取純市場(chǎng)化主導(dǎo)方式，更新單元也不能隨意切割，政府公權(quán)力不介入。
綜上，導(dǎo)致在城市更新拆遷談判中，開發(fā)商屬于相對(duì)弱勢(shì)地位。被拆遷對(duì)象村集體、村民、小業(yè)主及其他市場(chǎng)主體更為強(qiáng)勢(shì)。拆遷談判中開發(fā)商表面是一對(duì)一談判，看起來開發(fā)商具有專業(yè)人員和資金優(yōu)勢(shì)，村民業(yè)主單槍匹馬窮困弱勢(shì)，但實(shí)際上卻是開發(fā)商面對(duì)眾多被拆遷方圍剿。
而一千個(gè)人就有一個(gè)不同的想法，且被拆遷對(duì)象談判心理搖擺不定，在拆遷談判中有時(shí)處于自身利益的考量難以固定堅(jiān)持己方立場(chǎng)，可能會(huì)因?yàn)槔娑S時(shí)反悔，甚至簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，都有反悔的現(xiàn)象出現(xiàn)。
拆遷談判既是談判各方實(shí)力的較量，更是各方心理的博弈，其不可能保持一個(gè)相對(duì)較堅(jiān)定的立場(chǎng)。因此拆遷談判的經(jīng)驗(yàn)和技巧就顯得尤為關(guān)鍵。
拆遷是城市更新項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)，其實(shí)施流程大體可分為前期準(zhǔn)備、拆遷談判及補(bǔ)償安置三大階段，具體又細(xì)化為前期摸底調(diào)查、測(cè)繪確權(quán)、拆賠標(biāo)準(zhǔn)和協(xié)議制定、拆遷協(xié)商談判、搬遷協(xié)議簽訂、搬遷補(bǔ)償及回遷7個(gè)流程。
具體工作開展階段：拆遷團(tuán)隊(duì)組建、前期摸底調(diào)研、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、測(cè)繪查丈、制定拆遷方案、制定拆賠標(biāo)準(zhǔn)、制定拆賠協(xié)議、造勢(shì)宣傳、集中簽約、補(bǔ)償款過渡費(fèi)支付、房屋移交、疑難處理、釘子戶處理、房屋拆除、檔案歸檔、回遷選房方案、回遷房辦證。
四、拆遷團(tuán)隊(duì)組建和管理
01、內(nèi)部拆遷團(tuán)隊(duì)組建和分工
1、拆遷團(tuán)隊(duì)組建是第一步，那么一個(gè)基本拆遷人員要了解并精通哪些呢？個(gè)人以為起碼要掌握以下幾個(gè)方面：項(xiàng)目概況、專項(xiàng)規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、主要工作流程、拆遷方案、拆賠標(biāo)準(zhǔn)、拆遷協(xié)議、獎(jiǎng)懲機(jī)制、績(jī)效考核等等。
2、崗位設(shè)置：項(xiàng)目總監(jiān)、拆遷經(jīng)理、主管專員、風(fēng)控經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理、檔案管理員、后勤保安、環(huán)衛(wèi)及行政專員若干。
3、項(xiàng)目部工作模式：分工：項(xiàng)目總監(jiān)統(tǒng)籌全局、風(fēng)控經(jīng)理風(fēng)險(xiǎn)把控監(jiān)督、拆遷經(jīng)理主管專員一線執(zhí)行調(diào)查測(cè)繪、確權(quán)及談判簽訂、檔案管理員資料歸檔、財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)補(bǔ)償款及、過渡費(fèi)及各種費(fèi)用。行政負(fù)責(zé)后勤及項(xiàng)目部行政。保安負(fù)責(zé)巡查更新項(xiàng)目范圍內(nèi)是否加擴(kuò)改建。
4、拆遷工作模式：分組包干，工作組分片區(qū)、工作組人員互為AB角、具體工作網(wǎng)格化管理負(fù)責(zé)。一組負(fù)責(zé)10棟？
5、建章立制：巡查制度、拜訪制度、值班制度、談判記錄、分工合作制度、獎(jiǎng)懲制度等等。
02、外部團(tuán)隊(duì)及現(xiàn)場(chǎng)管理
1、人員來源：聘請(qǐng)村集體熟悉村集體情況，人脈廣、威望高、失業(yè)或暫時(shí)無事可做、脾氣性格好、善于溝通的村領(lǐng)導(dǎo)親戚或其他村民共同組成現(xiàn)場(chǎng)團(tuán)隊(duì)。
2、后勤支持：為其提供工資，提成；如有必要飯?zhí)媒y(tǒng)一安排。安排住宿、加班費(fèi)。
3、現(xiàn)場(chǎng)管理：分組、網(wǎng)格化管理、制定拜訪計(jì)劃、獎(jiǎng)懲分明、績(jī)效考核。
1、為了保障目標(biāo)的按期實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)拆遷工作的推進(jìn)，有必要進(jìn)行計(jì)劃管理。
計(jì)劃管理：
按時(shí)間分為：周計(jì)劃、月計(jì)劃、季度計(jì)劃、年度計(jì)劃；
按工作內(nèi)容分為：計(jì)劃分解 ，計(jì)劃進(jìn)展、跟蹤反饋，計(jì)劃修正。
2、為了保障拆遷成果文件的合規(guī)性，保障補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的順利執(zhí)行。有必要設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理崗位（風(fēng)控崗），對(duì)拆遷工作過程中的文件合規(guī)性、完善性進(jìn)行審查，對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況進(jìn)行審查，對(duì)涉及數(shù)字文字的補(bǔ)償金額、日期等進(jìn)行審查，防止拆遷補(bǔ)償協(xié)議無效。
其中比較關(guān)鍵的有：被拆遷的資格審查不嚴(yán)、被拆遷人不具民事行為能力、代理人超越職權(quán)、拆遷補(bǔ)償協(xié)議條款違法、拆遷脅迫欺詐違背對(duì)方真實(shí)意愿、公章或簽名指紋偽造都有可能或直接導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償協(xié)議無效。
風(fēng)險(xiǎn)管理的主要工作內(nèi)容有：合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)、誤差風(fēng)險(xiǎn)、補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。其中，合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)主要涉及文件缺失、無效虛假文件；誤差風(fēng)險(xiǎn)主要涉及數(shù)字文字筆誤缺漏；補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)主要涉及產(chǎn)權(quán)糾紛、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一引發(fā)糾紛；法律風(fēng)險(xiǎn)主要涉及：公關(guān)風(fēng)險(xiǎn)、合同條款等。
3、流程管理。
為了確保城市更新拆遷中高效、穩(wěn)健、安全管理，有必要設(shè)置流程管理，層層把關(guān)但必須扁平化管理，誰簽字誰負(fù)責(zé)。主要工作重點(diǎn)是對(duì)各流程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行梳理，了解各節(jié)點(diǎn)工作要點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)。務(wù)必根據(jù)各公司實(shí)際情況設(shè)立，流程管理重在項(xiàng)目部、公司內(nèi)部的溝通協(xié)調(diào)：內(nèi)部職權(quán)管理、績(jī)效管理、審批管理、進(jìn)度管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等等。
4、財(cái)務(wù)審計(jì)管理。
財(cái)務(wù)審計(jì)管理負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目部拆遷過程中所發(fā)生的一些財(cái)務(wù)費(fèi)用。一句話多快好省，就需要財(cái)務(wù)管理到位。那些合理，那些不合理？那里必須，那些沒必要支出？那些費(fèi)用屬于合理但非必要性支出，杜絕大吃大喝，鋪張浪費(fèi)。
拆遷費(fèi)用：拆遷補(bǔ)償直接費(fèi)用和拆遷補(bǔ)償相關(guān)間接費(fèi)用。
拆遷補(bǔ)償直接費(fèi)用：貨幣補(bǔ)償費(fèi)、裝修費(fèi)、過渡費(fèi)、構(gòu)筑物附屬物補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。
拆遷補(bǔ)償相關(guān)間接費(fèi)用：評(píng)估咨詢費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、釘子戶額外補(bǔ)償費(fèi)、工作經(jīng)費(fèi)、特困戶救助費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等。
5、文本管理。
涉及外部文本有：房產(chǎn)注銷委托、房屋空置補(bǔ)償、房屋清租補(bǔ)償、房屋移交、房屋權(quán)利歸屬、放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利聲明、回遷戶型意向、回遷房選房方案、注銷水單委托書、測(cè)繪查賬結(jié)果確認(rèn)、搬遷補(bǔ)償費(fèi)用確認(rèn)及結(jié)算表、談判記錄、文件送達(dá)回執(zhí)、評(píng)估確認(rèn)、確權(quán)、無產(chǎn)權(quán)登記權(quán)利人認(rèn)定核查表等等。
內(nèi)部管理文本還有：業(yè)主來訪登記、電話來訪登記、簽約信息統(tǒng)計(jì)、考勤、業(yè)績(jī)考核、值班制度、工作進(jìn)度、工作日志、業(yè)主情況調(diào)查、談判記錄等等。
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