從實務(wù)來看，房企項目公司的銀行開發(fā)貸與項目公司的股權(quán)融資并存主要是兩種常見的情況：第一種是開發(fā)商向前融機構(gòu)申請土地前融后，前融資金無法通過項目公司的銀行開發(fā)貸資金完成置換，因此前融機構(gòu)釋放部分風(fēng)控措施后配合項目公司取得開發(fā)貸，并等項目預(yù)售或等房企有更多現(xiàn)金回流的時候再完成前融資金的退出；第二種是土地前融資金通過開發(fā)貸完成置換和退出后，項目公司在取得銀行開發(fā)貸的基礎(chǔ)上繼續(xù)由開發(fā)商取得增量融資。

一般來說，銀行開發(fā)貸的授信額不能超過投資總額（投資總額=地價+建安+三費）的60%-70%，但因近幾年的監(jiān)管新規(guī)嚴(yán)格限制銀行的開發(fā)貸資金用于繳納土地款，因此目前開發(fā)貸的授信基數(shù)一般都要剔除掉地價（僅個別銀行有例外），也即當(dāng)前銀行開發(fā)貸的授信一般是（建安成本+三費）*70%。因一二線城市的拍地成交價格遠遠高于建安成本，因此開發(fā)商在前端申請了土地配資款的情況下（一般是拍地價格的70%），后端取得的銀行開發(fā)貸資金經(jīng)常都遠遠不夠覆蓋土地前融的配資款，而這最終引起了前融機構(gòu)配合項目公司取得開發(fā)貸后一直等到項目預(yù)售后再實現(xiàn)前融資金退出的結(jié)果。

從具體的操作細節(jié)來看，如果土地款等前融資金是以債權(quán)投資方式介入的話，則前融機構(gòu)通常會要求項目方提供土地抵押、股權(quán)質(zhì)押以及共管章證照等風(fēng)控擔(dān)保措施。但是，由于申請開發(fā)貸時，開發(fā)貸銀行也會要求融資方提供資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押等風(fēng)控措施，因此在開發(fā)貸無法覆蓋前融資金的情況下，前融機構(gòu)不得不配合先解除土地抵押，而項目銷售回款肯定又會被開發(fā)貸銀行監(jiān)控，因此就涉及到土地款/前融配資方跟開發(fā)貸銀行對項目的銷售回款進行同步監(jiān)管的問題。當(dāng)然，在前融資金與開發(fā)貸并存的情況下，實際上可以提供的風(fēng)控措施已經(jīng)被前融機構(gòu)以及開發(fā)貸銀行監(jiān)控，此時，開發(fā)商若想申請與前融資金以及開發(fā)貸并存的其他增量融資或夾層融資則存在風(fēng)控上的操作難度，除非融資主體或項目特別優(yōu)質(zhì)的情況下，開發(fā)商通過集團層面的信用繼續(xù)為項目取得增量融資。

整體而言，就我們機構(gòu)端而言，前融與開發(fā)貸并存或開發(fā)貸與增量股權(quán)融資并存存在一定的操作空間，但是，“一魚無法三吃”，土地前融、開發(fā)貸、增量融資三者并存則在操作層面非常難以實現(xiàn)。當(dāng)然，如果主體確實非常優(yōu)質(zhì)，則仍會有機構(gòu)愿意參與，但是對于這樣的信用類的融資，風(fēng)險系數(shù)也加大，秉承收益與風(fēng)險掛鉤的原則，融資成本要求當(dāng)然也會更高，但是好的融資主體實際上對高額成本的接受度又非常低。

在對百強開發(fā)商提供土地款前融時，因這類強主體的還款來源比較多樣化，因此土地款前融資金融資到期后開發(fā)商一般都會按時歸還本息（或本金和收益），另外前融機構(gòu)堅持不與銀行開發(fā)貸并存時，開發(fā)商也只能找過橋資金先實現(xiàn)前融資金的退出。前融資金正常退出的情況下，項目公司融資層面只有銀行開發(fā)貸的融資，此時在銀行開發(fā)貸基礎(chǔ)上的增量融資需求就成了房企的融資痛點，尤其是項目離預(yù)售還有較長時間的情況下。

當(dāng)然，在項目公司已申請開發(fā)貸的情況下，因項目公司名下的土地/在建工程已抵押，項目公司的股權(quán)也已質(zhì)押給銀行，此時我們的增量融資就只能依托項目公司上層股東的股權(quán)質(zhì)押或讓與擔(dān)保以及對貨值的監(jiān)控來實現(xiàn)，以下就融資要素做簡單說明。

1.主體要求：目前我們操作的與開發(fā)貸并存的增量融資主要適用于前50強且無負面新聞及流動性風(fēng)險的開發(fā)商；

2.融資金額：一般在3-5億（具體根據(jù)開發(fā)商實力及項目的實際情況確定）；

3.融資成本：年化13%左右，具體一事一議；

4.融資前提條件：融資項目上除開發(fā)貸外無其他融資；

5.對融資項目剩余貨值要求：根據(jù)動態(tài)監(jiān)管的需求，融資項目在融資存續(xù)期間剩余項目貨值對存續(xù)融資款本金的覆蓋倍數(shù)不得低于1.3-1.5倍。需注意的是，設(shè)置該動態(tài)監(jiān)管指標(biāo)的要求主要是為了確保項目貨值能足夠覆蓋開發(fā)貸本息以及本次新增的融資本息，如果無法滿足這個現(xiàn)金流的管理要求，則這種開發(fā)貸基礎(chǔ)上的增量融資在操作上本身會形成風(fēng)控上的重大漏洞。

6.基本交易架構(gòu)

在交易安排方面，我們一般是通過有限合伙增資或受讓股權(quán)的方式取得目標(biāo)公司70%以上的股權(quán)，融資款形式上為增資款或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的對價款。

7.投后管理及風(fēng)控措施

因增量融資模式下，項目公司層面的土地/在建工程抵押以及項目公司股權(quán)的質(zhì)押等都無法實現(xiàn)，因此只能在投后管理方面完善風(fēng)控措施的短板。在具體操作上：

（1）與開發(fā)商共管相關(guān)印章（包括但不限于公章、法人章、財務(wù)印鑒章等）、證照（包括但不限于機構(gòu)代碼證、開戶許可證等），其中網(wǎng)上銀行復(fù)核U-KEY由我們單獨管理。

（2）向項目公司委派一名董事，并修改公司章程，參與公司的經(jīng)營決策，其中我們委派的董事對重大事項擁有一票否決權(quán)/全部同意方能通過；

（3）駐場管理：通過監(jiān)管人員的派駐落實具體的印鑒和證照監(jiān)管、賬戶資金監(jiān)管、合同監(jiān)管、工程進度監(jiān)管、成本監(jiān)督等具體工作，并要求開發(fā)商承諾任何時候我們都能正常行使管理權(quán)限或相應(yīng)職權(quán)等等。

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