作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：TT707276146）

哪里有地？

什么方式搞地？

怎么搞成地？

這三大問題，是投資人每天上班都要面臨的靈魂拷問。

招拍掛拿地就不用說了，大家每天都要跟進的，每掛一宗地都要關注研判，都是記流水賬一樣的活計。現在土拍市場越來越規范，更加公開透明，“和諧”“軟勾地”都不好使了。對房企而言，不管塊頭大小，招拍掛拿地都是在一條起跑線上的。唯一剩下的，就是比拼大家的拳頭大小（資金實力），膽量大小（是否敢給預期，給授權價），這兩點占優，拿地自然是大概率事件。

撇開招拍掛，未來哪些拿地方式會有比較大的操作空間，成為房企的重要選項呢？

方式一、舊城改造

這里要區別一下舊城改造和城市更新的概念問題，城市更新是廣東特有的（城市更新主要是為了土地集約利用，以城中村、舊工業，舊商業為重點對象），而舊改是全國都有的。舊改就是拆舊建新，消除舊的危房舊房，完善道路和配套。特別是很多二三四線城市的棚戶區，老城區，有很大的舊改規模。

個人認為，未來舊城改造的空間會很大，特別是一些三四線城市。每個城市都會有自己破舊不堪的老城區，幾乎沒有配套設施，停車難，臟亂差，而且面積還不小。同時，這些城市的大部分地方政府缺錢，但是又想拆拆拆，拆出一片新世界來，故而心有余而力不足，勢必會引入社會資本來做這些事情。

對于一些財政有錢的城市，比如長三角珠三角的城市，以及一二線大城市，政府都是自己掏錢搞拆遷收儲了，畢竟不差錢。但是有錢的城市畢竟是少數，差錢的才是多數，拆遷，三通一平都是很燒錢的，沒有社會資金進入，舊城改造就只能停留在規劃圖上。

目前已經有不少城市，已經推出或者正在研究推出專門的舊改法規，細則，支持房企參與到舊城區的改造當中。當然，這個地區差異很大，典型的舊改當中就有廣東模式，西安模式，鄭州模式等等。

但房企操作舊城改造會有難點：一是對資金實力要求很高，拆遷問題耗時耗力，一旦遇到阻力，會直接增加不少成本。在一級整理上投入了大量資金的同時，你還要有富余資金在二級市場拿地，這對房企的現金流是一個很大的考驗。二是在不能一二級聯動的地方，如何確保穩拿地。可以做一二級聯動的還好，不能一二級聯動的，那就只能在如何設條件控地上下功夫了，這個就需要考驗操作能力了。

雖然舊改很難，但是搞定一個項目就能獲得大塊土地，增加不少土儲，因此對房企來講還是有很大的價值的。目前一些房企已經在行動了，比如廣東起家的幾家頭部房企，就專門成立了舊改辦，在全國尋找合適的舊改項目，目前都有不少的項目落地了。

舊改未來的空間會很大。

方式二、產業勾地

近兩年玩勾地的房企越來越多，勾地的區域也越來越廣泛，甚至有不少房企都把地勾到縣城里面去了。

房企勾地的初衷，就是沖著地去的，不管是康養題材、商業題材、教育題材、總部經濟題材，都是打著幌子掩蓋勾地的目的。拿地前信誓旦旦，保證以后會引入產業，協議里面約定了無數個條款，但是拿到地以后方顯本性。

因為房企都不傻，產業投資大多是“無底洞”，投入資金大，資金回收周期漫長。如果沒點真本事來運營產業，作為外行的房企，基本上是個穩賠不賺的生意。對房企來說，商住地才是真愛，產業只是噱頭，熱度只有幾分鐘。

因此，前兩年在各地出現了大量的產業、商業勾地爛尾項目，因為房企大多的套路，都是先把住宅開發出來，賣得差不多錢掙得差不多了，才開始磨磨蹭蹭搞產業地塊。不少項目以各種理由推脫，延遲產業地塊的開發，這讓很多城市頭疼不已，但又束手無策。

房企套路玩多了，政府也變聰明了。一般的產業，他們那里有的，你吸引不了他。你能帶來的高大上產業，只要政府能聯系得上產業方的，好多也會繞過你直接去談，因為畢竟人家還是把你當成去忽悠土地的。

為了防止你拿了地后翻臉，現在政府對房企勾地的研究出的應對方法也多了，產業來了是歡迎的，對產業的優惠啊，補貼啊，那都是沒得說。但是商住地你要想占多大便宜，那可能性很低了。特別是熱點的一二線城市的勾地，商住地本來就沒便宜多少，算上產業的投入，怎么算賬都是虧得。更要命的是，時不時的還會有地方平臺公司出來托底，以極高的價格拿一波產業勾地，例如時下興起的TOD項目，活生生強行地給大家“打個樣”，無形中拉高了勾地的成本。

方式三、收并購

說起收并購，很多人可能都覺得麻木了，成天搞網紅項目，爺爺輩兒的僵尸項目，沒一個能談成的，都是問題一大堆，無解的。在投資崗位上的，每天都要研判不少收并購項目，電腦里面的項目資料，都積累了幾百個文件了，內存都占據了幾十個G了。

真正有價值的，能落地的收并購項目確實很少了，但是換個角度，其實還是有不少操作空間的。收并購項目沒法落地，大致分為三種類型：一類是公司債權債務關系，法律關系，股權關系復雜的；二類是土地本身拆遷、規劃、紅線等問題的；三類是土地方預期不合理，難以談攏的。這些問題，都可以通過時間換空間，多做工作，創新交易架構等形式，解決一部分項目的落地問題。

除了存量的收并購項目，還有新的收并購機會在增加。三道紅線新規后，大部分傳統融資渠道受阻，特別是前兩年高價拿地，現在資金出現問題，或者部分開發后銷售去化困難的房企，會有賣項目或者尋求合作開發的可能。這類項目，拿地時間不長，相對來說土地較為干凈，公司的債權債務，法律關系也不復雜。在我們公眾號的幾十個微信群里，就發現有很多投資人在發布自家公司的項目，對外尋求合作，而且這類情況還越來越多了。

雖然是屬于前兩年高價拿地，但是因為其已經支付了部分或者全部土地款，而且為了盡快促成交易，部分套現紓困，賣家會有一定的降價預期。這對于收購房企來講，是一個不錯的機會，即使是原價出讓或者合作，也可以充分利用融資杠桿，是一筆不錯的買賣。

當然，只有對現金流充裕的房企來說，這才是比較好的收并購機會。

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原標題： 除了招拍掛，未來哪些拿地方式會吃香？