作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

在2021年一季度中國房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與展望中，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱就“當前房地產(chǎn)市場形勢分析與行業(yè)發(fā)展趨勢”進行主題演講。他表示，百強房企整體的業(yè)績規(guī)模同比增長83.0%，較2019年同期增長46.2%。但基于政策的重磅下，行業(yè)格局將重塑。

市場方面呈現(xiàn)出一、二手房成交超預(yù)期優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度不減的情況。從行業(yè)銷售規(guī)模來看，一季度銷售面積、金額較2019年同期增20.7%和41.9%。新房成交上，一季度百城住宅成交面積同比增103%，較2019年同期增37%。其中，一線“成績”最亮眼、三四線超預(yù)期、二線分化加劇，滬、深、杭、寧一季度成交較2019年同期翻番。

3月二手住房成交數(shù)創(chuàng)近年來新高，一季度累計成交較2019年同期增80%。但在土地市場方面，一、二線城市成交大幅縮量，地價結(jié)構(gòu)性回調(diào)。而土拍熱度上，溢價率創(chuàng)2020年以來新高，流拍率連續(xù)四個月回落。重點城市首批宅地集中規(guī)模與2021年供宅地計劃供應(yīng)規(guī)模比較，丁祖昱還發(fā)現(xiàn)，城市供地節(jié)奏差異巨大，廣州供地最為“積極”，深圳相對“保守”。

今年3月，熱點城市市場成交熱度持續(xù)，房地產(chǎn)迎來“小陽春”。房企紛紛加大供貨力度，成交也呈明顯回升的態(tài)勢。2021年一季度，TOP100各梯隊房企銷售金額門檻繼續(xù)提升，相較2020年和2019年同期增幅明顯。丁祖昱強調(diào)，雖說百強房企的業(yè)績同增八成，但在投資方面仍需保持審慎。

值得注意的是，2021年一季度房企融資總額2846.21億元，環(huán)比下降20.0%，同比下降31.5%。一方面，“三條紅線”使得房企集中降杠桿融資審慎，另一方面，疊加一季度政策對違規(guī)資金的嚴格查處等因素融資環(huán)境收緊愈發(fā)明顯，因此房企融資量持續(xù)下滑。

提及到未來房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢，丁祖昱認為，當行業(yè)步入無增長時代，規(guī)模房企也會出現(xiàn)負增長。與此同時，投資趨同、重點城市地價難降，要精選投資城市，合作、深耕破局。在疫情常態(tài)化的趨勢下，數(shù)字化加速，線上營銷或?qū)⒊蔀樾聭?zhàn)場。后疫情時代，更應(yīng)該關(guān)注租戶的需求，傳統(tǒng)辦公融入“聯(lián)辦模式”。伴隨著人口老齡化加劇，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間巨大，未來潛力有待釋放。

針對行業(yè)目前面臨的瓶頸問題，李和栗將其總結(jié)為以下三點：規(guī)模瓶頸、利潤瓶頸、信任瓶頸。在他看來，2021年的需求穩(wěn)健，本質(zhì)在于，2019-2020年需求穩(wěn)健沒有“透支”，沒有經(jīng)歷大起大落，但相對而言，大周期燙平，地域分化，周期分化，土地?zé)岫冗€將大過需求熱度。

談及到未來的趨勢時，憑借在中國房地產(chǎn)行業(yè)多年經(jīng)驗的李和栗指出：“行業(yè)回歸理性，企業(yè)回歸管理。企業(yè)要擺正好心態(tài)，自我調(diào)節(jié)，穩(wěn)健發(fā)展。”因為在他看來，行業(yè)目前處于有需求、強競爭的時代。在投資能力方面，要找有需求的弱競爭市場，短期關(guān)注供需，長期關(guān)注人口流動。持續(xù)修煉內(nèi)功，最終還是要做學(xué)習(xí)型、自驅(qū)型企業(yè)。

“當前行業(yè)進入‘無人區(qū)’，前方?jīng)]有參照物，調(diào)控手段在不斷精細化。行業(yè)持續(xù)向前，有些規(guī)律難以復(fù)制。作為一家快速發(fā)展的大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)商，秉承持續(xù)打造高素質(zhì)經(jīng)營人才，創(chuàng)造卓越的價值共創(chuàng)集團的愿景，在周期燙平的背景下，唯有練好內(nèi)功、抓好經(jīng)營，方能取勝。”李和栗認為，應(yīng)對方法應(yīng)從“舊打法”到“新常態(tài)”的轉(zhuǎn)換。

港龍中國執(zhí)行總裁姜煒在“雙集中政策下的思考及應(yīng)對”的主題演講中提及，對于雙集中政策不用太過于焦慮，港龍中國對市場謹慎樂觀，只要堅持在房地產(chǎn)行業(yè)走下去，就一定會有收獲。

政策的影響推動企業(yè)邏輯變革的加速，他站在港龍中國的角度進行思考，“政府調(diào)控的本質(zhì)是加強對市場和行業(yè)的把控。對于雙集中來講，資金周轉(zhuǎn)跟以前的高周轉(zhuǎn)理解不一樣。”姜煒認為，企業(yè)的資金能力是核心的能力。

最近地王頻現(xiàn)，房企的一擁而上致使地價攀升，在他看來，行業(yè)需要更多的理智和冷靜，做好戰(zhàn)略規(guī)劃才良策。集中供地政策提高了土地市場透明度，理論上應(yīng)該是利于地價降低。土地成交和貨幣供應(yīng)存在趨勢和波峰形態(tài)的高度擬合，地價趨勢還是看貨幣。姜煒認為：“對于新政不需要過度緊張，調(diào)控不會急轉(zhuǎn)彎。”

對于集中供地的后續(xù)政策跟進會彰顯政府對于中小房企在行業(yè)里落位的期望。對此他表現(xiàn)出十分的信心：“‘土地集中’并不會削弱中小房企的生存空間。”

針對上述思考，姜煒也提出港龍中國的一些應(yīng)對策略，雙集中政策下房企的發(fā)展戰(zhàn)略和投資節(jié)奏將根據(jù)新政重新鋪排，開發(fā)商需要順勢而為，將“制造業(yè)思維轉(zhuǎn)變”提升為戰(zhàn)略高度；真正落實流程化、模板標準化、信息現(xiàn)代化及大運營流水線“三化一線”的內(nèi)功提升和思維轉(zhuǎn)變。

站在投資端的角度去分析，姜煒提出，中小房企要認清形勢，學(xué)會經(jīng)營低利潤項目，未來的行業(yè)將會更透明、更公開、更激烈、更殘酷，不具備先發(fā)優(yōu)勢的中小房企要認清形勢、謀定后動。

龍記泰信集團執(zhí)行總裁楊江輝在“集中供地下，成長型房企投拓及運營戰(zhàn)略”的主題演講中表示，集中供地影響下，城市區(qū)域競爭壓力增強，房企更傾向合作，房企回款周期也將會拉長，中小房企融資更難，服務(wù)和產(chǎn)品將遭受降維打擊。

楊江輝認為，集中供地22個熱點城市拿地端銷售端均競爭激烈，拿地利潤率相對較低，地貨比低，不適合成長型房企子彈價值最大化，成長型房企想不吃“尾氣”，就要選對區(qū)域走小路。

結(jié)合成長型房企的投拓戰(zhàn)略，他提出：“要先定期望目標，再定具體戰(zhàn)略，其次基于期望目標倒逼和基于企業(yè)現(xiàn)有資源順推戰(zhàn)略，定期復(fù)盤。關(guān)注投融資資源、運營節(jié)奏、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流表現(xiàn)、組織管理。”

據(jù)悉，成立于2005年的龍記泰信，從原始積累階段，到調(diào)整提高階段，再到全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展、布局全國，一直遵守拿地原則是堅持流動性覆蓋安全性、安全性大于盈利性。固守陜西大本營擇機布局關(guān)天經(jīng)濟區(qū)、中原經(jīng)濟區(qū)、齊魯經(jīng)濟區(qū)、長三角經(jīng)濟區(qū)、大灣區(qū)經(jīng)濟區(qū)、川鄂經(jīng)濟區(qū)六大區(qū)域的都市圈經(jīng)濟群。在西北，華中，華東區(qū)域?qū)ふ覂r格洼地。

在區(qū)域選擇方面，企業(yè)始終堅守大本營保持市占率，絕對深耕持久戰(zhàn)，都市圈潛力城市戰(zhàn)略進入，板塊深耕陣地站。楊江輝則重點提及到“撿漏型區(qū)域”的重要性，既尋找價值洼地，打“游擊戰(zhàn)”，不戀戰(zhàn)。

作為一家以產(chǎn)品為核心競爭力的成長型房企，楊江輝表示，企業(yè)始終堅守匠心精神與品質(zhì)追求，通過打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，兼顧規(guī)模、效益、品牌的三重利益。在企業(yè)人才搭建思路上，注重同創(chuàng)共享，深度提高學(xué)習(xí)。

“留給成長型房企的窗口越來越少，但窗口仍然存在。堅守安全線，冷靜拿地，堅定心態(tài)，不斷學(xué)習(xí)。”楊江輝說。

從金融機構(gòu)角度來看房企融資環(huán)境的影響，克而瑞證券首席分析師孫楊在“從資本市場角度看雙集中供地政策對非頭部房企的影響”的主題演講中表示，2月25日因集中供地及其他因素推動，多數(shù)房企在股票市場經(jīng)歷“一日行情”，但翌日市場即回歸了理性。債券價格走勢未見明顯波動，疊加價格高位壓力及政策影響，3月8日價格到低位。

總體而言，債券價格與基本面關(guān)聯(lián)度較高，政策對公司的誤傷，隨著經(jīng)營表現(xiàn)，將逐漸回歸。

行業(yè)現(xiàn)狀方面，孫楊從公司存量資金角度來看，在雙集中政策下，房企分化明顯，房企在短時間內(nèi)對保證金和前融的需求大大提升，除去短期負債后在手現(xiàn)金的剩余量越多，公司的安全邊際相對越高，對于高息資金的需求量越低。

“資本市場公開融資格局已形成，境內(nèi)外成本差別明顯。”孫楊根據(jù)監(jiān)測的170家房企各年度人民幣債以及美元債的發(fā)債集中度情況，境外債券發(fā)行成本分化仍明顯，前十強房企發(fā)行成本較低，50強之后房企的境外債發(fā)行成本相對走高明顯；境內(nèi)人民幣債券的發(fā)行成本差距維持2020年低位，對部分房企來說發(fā)行境內(nèi)債券更具性價比。

他還結(jié)合房企案例進行分析，在孫楊看來，二級市場債券價格價格兩級分化，一級成本難降，借新還舊，調(diào)整負債結(jié)構(gòu)依舊是房企重要改善方向。

最后，針對市場趨勢及非頭部房企應(yīng)對策略展望，他認為資本市場風(fēng)險偏好下降，頭部房企的資本市場融資成本優(yōu)勢將進一步凸顯，資金成本低。

“前融和保證金的短期內(nèi)成本較高，是投資機會，市場會增加新的參與方。房企合作增加，中小房企在優(yōu)質(zhì)項目上的并表權(quán)爭奪壓力加大，可能會影響未來財務(wù)上的表現(xiàn)。”孫楊說到，此外，城市開發(fā)界面逐漸分化，非特色房企將逐漸邊緣化。

值得一提的是，作為非頭部房企，區(qū)域深耕、產(chǎn)品力、項目操盤能力、雙集中城市補貨的情況和權(quán)益是未來弱化資本市場擔憂的關(guān)鍵。

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原標題： 房地產(chǎn)發(fā)展邏輯改變，如何把握最后一輪“市場紅利”？