西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
來(lái)源：西政財(cái)富（ID：xizhengcaifu）
筆者按：
截至近日，全國(guó)各重點(diǎn)城市已陸續(xù)完成首批集中供地，從成交結(jié)果來(lái)看，招拍掛拿地市場(chǎng)儼然成了國(guó)央企和百?gòu)?qiáng)房企的拿地主戰(zhàn)場(chǎng)，其中國(guó)央企和頭部房企在資金實(shí)力、融資能力方面所體現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)性優(yōu)勢(shì)最為明顯。然而，隨著“三道紅線”監(jiān)管的加碼，加上銀行貸款集中度“兩道紅線”新規(guī)以及融資類信托規(guī)模壓降等監(jiān)管要求的施行，弱主體房企（尤其是中小房企）的融資卻越來(lái)越難，甚至很多房企都開始面臨同時(shí)被銀行、信托、私募等拒之門外的困境。我們注意到，AMC近段時(shí)間變得異常活躍，盡管在地產(chǎn)融資產(chǎn)品形式方面存在一定的特殊性，但絲毫不影響其成為地產(chǎn)融資路徑的優(yōu)秀備選，以下就目前最火的幾種AMC融資產(chǎn)品做相關(guān)介紹和說(shuō)明。
一、非金不良模式
AMC投資涉房業(yè)務(wù)中的非金不良模式屬于比較傳統(tǒng)的收購(gòu)重組，通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目原權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方/非關(guān)聯(lián)方對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商（收購(gòu)方）對(duì)項(xiàng)目并購(gòu)款或拆遷款的支付，進(jìn)而完成項(xiàng)目收并購(gòu)資金的撬動(dòng)。相關(guān)交易架構(gòu)及交易流程如下：
1.AMC機(jī)構(gòu)收購(gòu)項(xiàng)目原權(quán)益人對(duì)項(xiàng)目公司的股東借款或其上游供應(yīng)商對(duì)項(xiàng)目公司的應(yīng)收未收工程款等債權(quán)，AMC支付債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，開發(fā)商（收購(gòu)方）就項(xiàng)目公司的債務(wù)償還向AMC提供集團(tuán)層面的保證擔(dān)保。
2.AMC向項(xiàng)目原權(quán)益人支付的債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)款作為項(xiàng)目原權(quán)益人和開發(fā)商之間的實(shí)際股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)，項(xiàng)目公司完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記后后置質(zhì)押至AMC名下。
3.債權(quán)存續(xù)期間，項(xiàng)目公司向AMC機(jī)構(gòu)按季度付息，債權(quán)期間屆滿后一次性歸還本金。
二、委貸模式
AMC的委貸模式主要是通過(guò)信托、小貸等通道放款，由于委貸模式并非使用收購(gòu)債權(quán)的重組模式，鑒于AMC主業(yè)合規(guī)性的要求，AMC機(jī)構(gòu)需要間接地介入，根據(jù)借款主體的不同，可以分為以下兩種產(chǎn)品方案:
（一）非房主體融資
目前有一些AMC可通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)重組方式為房地產(chǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)提供融資款項(xiàng),但受限于監(jiān)管的要求，通常需收并購(gòu)雙方進(jìn)行充分配合，比如讓開發(fā)商提供滿足現(xiàn)金流要求的非房主體作為融資主體，此外AMC通常會(huì)將擬收購(gòu)的項(xiàng)目公司的股權(quán)已工商變更登記至受讓方名下且目標(biāo)地塊前置抵押作為放款前置條件。基本交易架構(gòu)及交易流程如下：
1.AMC或其指定的主體通過(guò)小貸或其他通道向收購(gòu)方提供的非房主體（借款方）提供借款。該非房主體需要有較好的經(jīng)營(yíng)流水，其中需對(duì)借款主體做償債能力分析。
2.AMC須以受讓方已辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓工商登記以及標(biāo)的地塊土地前置抵押作為放款前提條件，但因股權(quán)轉(zhuǎn)讓方無(wú)法接受尚未收到股權(quán)轉(zhuǎn)讓款即辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓并配合辦理土地抵押，因此在收款賬戶的設(shè)置上需由收并購(gòu)雙方設(shè)定的共管賬戶作為收款賬戶，以便對(duì)資金進(jìn)行共同監(jiān)管。
3.在辦理完股權(quán)轉(zhuǎn)讓至收購(gòu)方名下的工商登記及土地抵押后，收購(gòu)方委托非房主體將股權(quán)轉(zhuǎn)讓款釋放并支付至轉(zhuǎn)讓方。
4.還款主體：非房主體作為借款人，收購(gòu)方作為共同債務(wù)人對(duì)AMC或其指定主體承擔(dān)還本付息義務(wù)。此外，后期還款亦可由項(xiàng)目公司承接借款主體的債務(wù)，項(xiàng)目公司代替借款主體履行還本付息義務(wù)。
5.資產(chǎn)評(píng)估及融資金額、成本：可由開發(fā)商與AMC共同指定，評(píng)估的結(jié)果不得過(guò)分偏離原成交地價(jià)和現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格，融資金額按照住宅部分抵押率不超過(guò)60%，商業(yè)部分抵押率不超過(guò)50%設(shè)定，融資成本年化12%-15%，具體一事一議。
6.增信擔(dān)保措施：由開發(fā)商所屬地產(chǎn)集團(tuán)承擔(dān)連帶責(zé)任和各項(xiàng)費(fèi)用；項(xiàng)目土地前置抵押；股權(quán)后置質(zhì)押。
（二）涉房主體
在業(yè)務(wù)的實(shí)操過(guò)程中，如果開發(fā)商不能協(xié)調(diào)非房主體作為借款主體，也即需要使用涉房主體作為借款主體的，則可以考慮通過(guò)政府或者政府下屬的部門（除街道辦）出具相關(guān)函件的形式，由AMC從不良的合規(guī)性角度直接給房企放款。但這種模式目前的難點(diǎn)在于開發(fā)商是否有政府資源能調(diào)用，以及項(xiàng)目原權(quán)益人是否同意牽涉到政府。尤其在被并購(gòu)項(xiàng)目存在競(jìng)爭(zhēng)的情況下，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目原權(quán)益人的話語(yǔ)權(quán)不強(qiáng)，存在錯(cuò)失項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。因此，該種模式實(shí)際操作難度相對(duì)而言非常大。
三、明股實(shí)債模式
在我們目前操作的配資業(yè)務(wù)中，AMC或其指定機(jī)構(gòu)可以在受讓項(xiàng)目原權(quán)益人對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)后，AMC或其指定機(jī)構(gòu)、開發(fā)商與我們共同設(shè)立有限合伙企業(yè)并受讓項(xiàng)目公司的股權(quán)，以此幫助開發(fā)商完成項(xiàng)目的收購(gòu)與交易對(duì)價(jià)的支付。具體交易架構(gòu)和交易流程可參考如下：
1.AMC機(jī)構(gòu)收購(gòu)項(xiàng)目原權(quán)益人對(duì)項(xiàng)目公司的股東借款或其上游供應(yīng)商對(duì)項(xiàng)目公司的應(yīng)收未收工程款等債權(quán)，AMC向項(xiàng)目原權(quán)益人支付的債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)款作為項(xiàng)目原權(quán)益人和開發(fā)商（收購(gòu)方）之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)。
2.AMC或其指定主體與開發(fā)商共同設(shè)立有限合伙企業(yè)，合伙企業(yè)的GP由AMC指定，AMC或其指定主體以收購(gòu)的項(xiàng)目原權(quán)益人的債權(quán)認(rèn)購(gòu)有限合伙企業(yè)的份額，開發(fā)商以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)有限合伙企業(yè)的份額，具體份額比例可另行協(xié)商，有限合伙收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)之后做后置質(zhì)押。
3.債權(quán)存續(xù)期間，項(xiàng)目公司通過(guò)預(yù)分紅的方式向有限合伙企業(yè)及AMC或其指定機(jī)構(gòu)按季度付息，債權(quán)期限屆滿后通過(guò)開發(fā)商回購(gòu)合伙企業(yè)份額實(shí)現(xiàn)本金退出。
四、AMC+保理模式
近段時(shí)間以來(lái)，不少AMC都在嘗試進(jìn)入保理業(yè)務(wù)的領(lǐng)域。在操作方面，AMC機(jī)構(gòu)對(duì)保理融資所涉的債權(quán)進(jìn)行遠(yuǎn)期附條件收購(gòu)的安排，比如設(shè)置一個(gè)觸發(fā)性的增信措施，在項(xiàng)目發(fā)生不良、開發(fā)商未能按期還本付息的情況下進(jìn)行兜底。這種模式一般需要保理與AMC簽署遠(yuǎn)期債權(quán)收購(gòu)合同，同時(shí)要求底層資產(chǎn)真實(shí)有效，收購(gòu)對(duì)價(jià)按原始債權(quán)進(jìn)行折價(jià)或抵減違約利息進(jìn)行計(jì)算，不限制底層資產(chǎn)的行業(yè)類型，但不少AMC都傾向于操作城市更新項(xiàng)目類的融資，成本為保理融資成本之外年化1%-3%不等。具體交易流程可參考如下：
1.開發(fā)商向保理公司申請(qǐng)保理融資并提供抵押擔(dān)保，保理公司聯(lián)合AMC對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盡調(diào)。
2.保理公司完成保理合同、抵押擔(dān)保合同等的簽訂以及相關(guān)手續(xù)的辦理并完成放款，AMC與保理公司簽訂遠(yuǎn)期債權(quán)收購(gòu)協(xié)議。
3.開發(fā)商按期歸還本息，則不觸發(fā)收購(gòu)協(xié)議；開發(fā)商未按期歸還本息則AMC按約定收購(gòu)保理債權(quán)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： AMC如何給開發(fā)商融資
