近段時間，越來越多的同行憂心忡忡地問我們對經(jīng)濟和樓市走向的看法，我們先說一下我們比較大膽的兩個預(yù)測：

1. 鑒于疫情對穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)增長造成的巨大挑戰(zhàn)，加上全球經(jīng)濟下滑與地緣政治沖突的影響，在疫苗接種達到一定比例后，政府很可能傾向于與疫情共存，或者逐漸放寬管控措施，由此實現(xiàn)消費復(fù)蘇和產(chǎn)業(yè)、就業(yè)回暖，并最終實現(xiàn)GDP5.5%的增長目標。我們原來預(yù)估的樓市回暖時間是第四季度，如果疫情管控措施逐漸放松，在當前的樓市政策刺激下，強二線以上的城市肯定會率先復(fù)蘇，開發(fā)商在資金允許的情況下也會加快土儲補貨的力度。

2. 我們預(yù)計，重點城市第二批集中供地的土拍中，房企參拍的積極性會大幅上升，尤其是深耕區(qū)域性市場的未爆雷房企，第二季度拿地、第四季度銷售的情況下全年目標才有更大的實現(xiàn)可能性，因此第二批集中供地對開發(fā)商來說非常關(guān)鍵。除此之外，第一批集中供地中很多城市都在試探市場反應(yīng)，因此放出的地塊總體優(yōu)質(zhì)程度一般，但在疫情支出和目前的財政壓力下，靠第二批集中土拍的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)快速補充財政已變得更加迫切，因此土拍市場的回暖存在一定的支撐因素。

進入5月份以后，越來越多的代表性二線城市大幅松綁了限購限貸政策，全國范圍內(nèi)的首付比例降低與一二手房按揭貸款利率下降也如火如荼。讓人意外的是，失業(yè)率還在上升，比如地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)的大幅裁員仍未結(jié)束，近半年大部分地產(chǎn)同行離職或被優(yōu)化后也都一直待業(yè)在家，很難再找到工作，原來有購房計劃的很多朋友、同行也因?qū)蜆I(yè)、收入預(yù)期的下降而取消了計劃，還有一種情況就是，越多越多的高凈值客戶選擇了移民，而上述情況放到社會的基本面上就變成了集體的悲觀，比較直接的反應(yīng)就是部分城市為了救市和扶持經(jīng)濟取消了二手房限售，本以為想買房的人會迅速入市，沒想到結(jié)果是買房的人不見增加，掛牌賣房的卻暴增，猶如限售股減持似的，最終導致政策松綁被叫停。

從宏觀經(jīng)濟的走向來看，盡管國家目前面臨“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期減弱”的難題，但中國經(jīng)濟長期向好的基本面并未改變。房地產(chǎn)行業(yè)的去杠桿雖然不會影響房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，但樓市經(jīng)歷此輪調(diào)控后卻無法迎來快速的復(fù)蘇，而且在“房住不炒”的基調(diào)及房地產(chǎn)稅的潛在影響下居民端對樓市的信心、預(yù)期也不會快速修復(fù)，因此從樓市供需的角度來看，我們對后市的預(yù)測方面更傾向于認為強二線及一線城市的樓市會逐步企穩(wěn)，第三季度會逐漸回暖。值得一提的是，不管疫情管控措施是否會逐漸放寬，國家在6月份開始大力啟動基建，并大力復(fù)產(chǎn)復(fù)工、復(fù)商復(fù)市肯定是經(jīng)濟復(fù)蘇層面的唯一選擇。更準確地說，上半年的經(jīng)濟下行更多的只能指望第三季度彌補回來，不然全年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)將非常難看。也正因為這個原因，對于投資機構(gòu)來說，如果地產(chǎn)投資類業(yè)務(wù)需視樓市的回暖情況謹慎出手，那么城投業(yè)務(wù)在當下肯定就屬于可以大力沖刺的范疇，比如我們從年初開始就一直主攻城投平臺的應(yīng)收賬款融資、股權(quán)投資、“F+EPC”等業(yè)務(wù)方向，另外我們也一直建議同行在樓市低潮期多往國央企開發(fā)商、國央企施工單位以及城投平臺的非標融資業(yè)務(wù)方向拓展。

前段時間，很多居民選擇提前償還房貸的事情很受關(guān)注，其中居民放棄消費和投資并選擇將錢存入銀行的現(xiàn)象也越來越普遍，高凈值人群在投資方面的收縮也越來越明顯。財富管理行業(yè)有很多的擔憂，比如國際方面，俄烏沖突引起了地緣政治沖突的升級，5月23日拜登、岸田文雄和莫迪在東京的泉花園畫廊舉行了“大印太共榮圈”的IPEF啟動儀式（這顯然是針對中國的），加上疫情影響下產(chǎn)業(yè)鏈往東南亞轉(zhuǎn)移的趨勢，很多人擔心中國經(jīng)濟的安全性和穩(wěn)定性的問題；國內(nèi)方面，河南村鎮(zhèn)銀行事件還在發(fā)酵，房企債券、非標、員工理財?shù)倪`約以及城投平臺的債券、非標違約越來越頻繁，由此導致居民的儲蓄和投資安全受到了更大的挑戰(zhàn)。

我們認為，疫情終將得到控制，存量資金（尤其是機構(gòu)資金）的投放壓力始終存在，市場向好后投資人的信心也遲早都會回歸，畢竟資本流動后才能產(chǎn)生價值。對于房地產(chǎn)這個支柱產(chǎn)業(yè)來說，房企始終都得拿地，因為剛需和改善市場的需求始終不會消亡，房企的拿地、融資、銷售也將在去杠桿后逐步恢復(fù)正常，不然房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)根本無法實現(xiàn)良性循環(huán)和可持續(xù)的發(fā)展，而且對于當下的中國來說穩(wěn)房地產(chǎn)或許是穩(wěn)經(jīng)濟的最佳舉措。就現(xiàn)狀而言，投資端目前面臨的痛點其實是資產(chǎn)荒的問題，比如近兩周信用債發(fā)行數(shù)量與金額一直呈下降趨勢，資金出不掉、債券買不到已經(jīng)成為常態(tài)，其中一級發(fā)行的信用債只要是在庫，基本都是下限投滿，另外一年期收益率也在明顯下行。事實上，不管是地產(chǎn)企業(yè)還是城投平臺的債券、非標產(chǎn)品，“資產(chǎn)荒”的問題仍在延續(xù)，當前投資機構(gòu)、投資人最缺的也是最渴望的就是優(yōu)質(zhì)的投資標的，我們上半年甚至在有大額資金回籠的情況下都無法快速實現(xiàn)資金的二次投放（主要原因就是相比之前已更難找到優(yōu)質(zhì)的項目或交易對手）。

總的來說，我們現(xiàn)在其實可以樂觀一點，相信國家和政府，相信否極泰來，靜候消費和就業(yè)的復(fù)蘇，隨時恭候市場的回暖。