“保交樓”終于走出了實(shí)質(zhì)性的一步。

鄭州最近在“保交樓”一事上所制定和執(zhí)行的方案備受市場關(guān)注，因方案壓實(shí)了各方主體的責(zé)任，具有很強(qiáng)的可操作性，市場亦認(rèn)為有很強(qiáng)的可復(fù)制性。

讓人感到心塞的是，按我們目前的測算，對于大部分“保交樓”的項(xiàng)目來說，監(jiān)管賬戶剩余的資金、銀行未發(fā)放的按揭貸款加上剩余未售貨值的總金額，在扣除項(xiàng)目需要繼續(xù)投入的施工建設(shè)款項(xiàng)后基本都所剩無幾，或者是上述現(xiàn)金能回流的情況下還不夠覆蓋后續(xù)的工程支出，這種情況下前端銀行、信托、私募、國央企或民營金控等投資機(jī)構(gòu)能拿回投資本息的希望非常渺茫，開發(fā)商就更別想取回分毫。

因大部分停工、爛尾項(xiàng)目都已無法在項(xiàng)目或項(xiàng)目公司層面實(shí)現(xiàn)資金的“自平衡”，因此地方政府主導(dǎo)的紓困基金以及中央層面的專項(xiàng)貸款其實(shí)根本無法介入，社會資本則更不會參與。對于大部分“保交樓”的項(xiàng)目來說，因項(xiàng)目公司的資金基本都需劃到專戶中進(jìn)行管理，在資金優(yōu)先用于后續(xù)工程建設(shè)方面支出的情況下，很可能銀行開發(fā)貸的本息也無法償還，另外對于信托、私募等前端投入資金的其他非標(biāo)投資機(jī)構(gòu)來說，“保交樓”即便推進(jìn)順利也可能最后拿不到錢，尤其是對于拿著房企集團(tuán)層面?zhèn)耐顿Y人來說，因項(xiàng)目實(shí)際已跟集團(tuán)脫鉤，想從項(xiàng)目上分錢到集團(tuán)后取得債券的兌付，則更是難如登天。簡單來說，“保交樓”的背后必須有人承擔(dān)損失，而目前來看主要是金融機(jī)構(gòu)以及各類金融產(chǎn)品背后的投資人。

有不少同行認(rèn)為，上述情況可能會進(jìn)一步加劇部分投資人對中高風(fēng)險(xiǎn)房企的拋棄心態(tài)，最典型的例子就是一些較小的債權(quán)人近期對RC、JY等房企向法院所提起的清盤申請。就地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)本身而言，上述情況也讓我們異常焦躁，因?yàn)椤氨＝粯恰钡那闆r下很可能項(xiàng)目完工并交付后我們這些非標(biāo)機(jī)構(gòu)顆粒無收，想通過追訴房企（集團(tuán)）來實(shí)現(xiàn)債權(quán)則更遙遙無期，我們目前甚至只敢對國央企和城投平臺的項(xiàng)目投放資金，畢竟主體的信用已比任何時(shí)候都來得重要。

市場方面普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇估計(jì)只能指望城投平臺扛下所有，比如近段時(shí)間中債信用增進(jìn)公司為一些優(yōu)質(zhì)房企的發(fā)債提供“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”，其中BGY計(jì)劃于9月份發(fā)行的不超過16億人民幣的政府擔(dān)保債券中，BGY向佛山的兩家城投平臺提供抵押物，兩家城投平臺則就BGY的發(fā)債融資向中債信用增進(jìn)公司提供反擔(dān)保。除此之外，城投平臺收購存量房源更已成為常規(guī)的操作，比如8月31日濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)所屬濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司發(fā)布招標(biāo)公告，在濟(jì)南市區(qū)（歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)）范圍內(nèi)收購9000套存量房源用于租賃儲備住房；再比如更早于7月1日鄭州地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布河南鄭地住房租賃有限公司收購存量房源用于人才公寓項(xiàng)目（第一批次）公告，啟動收購存量房源用于人才公寓項(xiàng)目，另外在6月20日發(fā)布《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》后，鄭州的城投平臺以大量收購市場存量房源的方式加碼托底了鄭州樓市。

回到“保交樓”一事上，盡管“保交樓”的實(shí)現(xiàn)最終肯定要犧牲一部分主體的利益，但這項(xiàng)工作本身卻能給房地產(chǎn)行業(yè)帶來復(fù)蘇的動力和市場的信心。因此，盡管很多非標(biāo)同行都對“保交樓”行動中可能受到的傷害表現(xiàn)出了很大的抗拒，但無奈之下仍更希望房地產(chǎn)行業(yè)能更快地企穩(wěn)回暖，只是這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也意味著很多投資機(jī)構(gòu)、投資人的倒閉或破產(chǎn)。

坦白地說，我們更希望政府在“保交樓”一事的處理上能盡量兼顧利益的平衡。當(dāng)然，在付諸具體行動方面，我們認(rèn)為鄭州的做法還是很值得借鑒和參考，比如在《關(guān)于印發(fā)鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動實(shí)施方案的通知》中，以下兩個(gè)處理原則很值得點(diǎn)贊：

1. 對停工逾期問題樓盤原有預(yù)售資金被挪用的，對負(fù)有責(zé)任的房企控股股東、實(shí)控人以及商業(yè)銀行、相關(guān)政府主管部門進(jìn)行責(zé)任追究；稅務(wù)部門對不配合復(fù)工的房企進(jìn)行偷漏稅核查；審計(jì)、稅務(wù)等部門積極將問題線索移送公安機(jī)關(guān)處理。

2. 對資產(chǎn)大于負(fù)債、資金出現(xiàn)暫時(shí)困難的企業(yè)，通過紓困基金、并購貸等形式由政府平臺公司接手，先復(fù)工再清算；對資產(chǎn)小于負(fù)債的企業(yè)可由平臺公司代建，并由政府審計(jì)部門介入核查預(yù)售資金監(jiān)管挪用等問題；對嚴(yán)重資不抵債類項(xiàng)目本著應(yīng)破盡破的原則，成立破產(chǎn)清算協(xié)調(diào)專班，鼓勵房企申請破產(chǎn)，并引入破產(chǎn)重整投資人。

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