西政財富 作者：西政財富
一、與去年四季度相比，今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款月均多增約1500億元；全國已經(jīng)有100多城銀行自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等
2022年4月14日，人民銀行召開新聞發(fā)布會，解讀一季度信貸社融數(shù)據(jù)，并回應(yīng)房地產(chǎn)金融、人民幣匯率、貨幣政策等熱點問題。對于中國日報的提問“請問一季度房地產(chǎn)信貸增長情況如何？主要受哪些因素影響？近期多地房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，個別地方首付比例也有所調(diào)整，請問具體情況如何？”央行金融市場司司長鄒瀾表示：
房地產(chǎn)貸款主要由個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩項構(gòu)成。個人住房貸款與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)。比如說，新房個人住房貸款發(fā)放額和新建商品住宅銷售額的比值，從長期觀察，始終在38%到42%之間波動。受疫情近期多發(fā)、部分居民收入下降、房地產(chǎn)建筑營銷活動受阻等因素影響，商品住宅銷售額出現(xiàn)了下滑，個人住房貸款發(fā)放額也有小幅回落。此外，隨著個人住房貸款余額不斷增大，每個月的還款額也在逐漸增大。3月末，全國個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長8.9%，盡管我們觀察新房貸款發(fā)放額與新房銷售額的比值還處于歷史上較高的水平，但余額同比增速比去年末下降了2.3個百分點。
從房地產(chǎn)開發(fā)貸款看，恒大風險顯性化后，金融機構(gòu)出現(xiàn)了短期的應(yīng)激反應(yīng)，人民銀行積極指導商業(yè)銀行更多關(guān)注建設(shè)項目本身的償還能力，保持開發(fā)貸款平穩(wěn)投放，滿足房地產(chǎn)建設(shè)項目的合理融資需求。與去年四季度相比，今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款月均多增約1500億元，與同期的新房在建規(guī)模相比，開發(fā)貸款余額也處在較高水平。
我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策；人民銀行各省分支機構(gòu)按照因城施策原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限，實踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求；銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值，這是完全市場化的經(jīng)營決策。
近期，房貸利率下調(diào)主要是發(fā)生在銀行層面。3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。此外，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實際情況，在全國政策范圍內(nèi)，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據(jù)市場形勢和自身經(jīng)營策略，做出的差別化、市場化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的特征。
下一步，人民銀行將繼續(xù)堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標，因城施策配合地方政府履行好屬地責任，更好滿足購房者合理住房需求。
二、受到疫情影響部分地區(qū)的購房者面臨還不上貸款，銀行要靈活調(diào)整住房按揭等還款安排
在2022年4月14日人民銀行召開的新聞發(fā)布會中，對于新京報記者提出的“請問受到疫情影響部分地區(qū)的購房者面臨還不上貸款的情況，我們看到很多銀行已經(jīng)出臺了差異化的延長還貸政策，請問央行會有進一步的政策指導嗎？”央行金融市場司司長鄒瀾表示：
新冠肺炎疫情發(fā)生以來，部分居民收入受到短期影響，存在推遲償還月供、重新安排還款計劃的需求，銀行從貸后風險管理的角度出發(fā)，對于此類特殊情形，也需要有針對性的安排。因此，2020年1月，人民銀行等五部門聯(lián)合印發(fā)通知，其中明確對于受疫情影響的四類人群，金融機構(gòu)要靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延后還款期限，對因疫情影響未能及時還款的可不作逾期記錄報送……
今年以來，國內(nèi)疫情多發(fā)，各界對延期還款的關(guān)注升溫，人民銀行積極指導主要銀行及時回應(yīng)群眾關(guān)切，做好現(xiàn)行政策和延后還款時間、調(diào)整還款計劃、開通征信異議綠色通道等業(yè)務(wù)安排的宣傳解讀。下一步，人民銀行還將持續(xù)關(guān)注疫情形勢，指導銀行重點做好幾方面工作：一是強化以客戶為中心的理念，對于正常還款有困難的客戶，要區(qū)分是還款能力還是還款意愿的原因，要區(qū)分是受疫情影響的短期還款能力還是中長期還款能力，將延期還款政策落到實處；二是加大政策宣傳力度，適當簡化業(yè)務(wù)流程，聚焦重點客戶群，因地制宜采取更大力度、更有針對性的措施；三是針對零售業(yè)務(wù)鏈條長、客群多樣化的特點，要加大各層級業(yè)務(wù)培訓，完善客戶服務(wù)體系，落實征信權(quán)益保護，暢通投訴維權(quán)渠道，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。
此外，我們也注意到，受疫情等多種因素影響，部分已售住宅項目緩建停工、延期交房，人民銀行也將會同相關(guān)部門按照市場化、法治化原則，指導銀行綜合項目實際、借款人意愿等，依法依規(guī)妥善協(xié)商處理，切實維護購房人合法權(quán)益。
三、2022年第一季度，房企信用債同比下降32.7%；海外債發(fā)行總額同比大幅下降89.8%；證監(jiān)會、國資委、全國工商提出完善民營企業(yè)債券融資支持機制
2022年4月11日，證監(jiān)會、國資委、全國工商聯(lián)發(fā)布《關(guān)于進一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）指出：……支持民營企業(yè)依法上市融資、并購重組，完善民營企業(yè)債券融資支持機制，激發(fā)民營企業(yè)的活力和創(chuàng)造力，……堅持“房住不炒”，依法依規(guī)支持上市房企積極向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，加強自身風險管理，密切關(guān)注市場形勢和行業(yè)變化，嚴格防范、妥善化解各類風險，促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
中指研究院分析表示，房企債務(wù)融資仍然艱難。2022年1-3月，房企信用債發(fā)行總額為1162.9億元，同比下降32.7%；海外債發(fā)行總額124.1億元，同比大幅下降89.8%。當前仍有房企發(fā)生債務(wù)違約，加大了房地產(chǎn)風險。一方面要著重“防范”，在需求的釋放及融資端寬松調(diào)整，使房企的銷售及融資暢通，現(xiàn)金流得到改善，防范房企再發(fā)生風險。另一方面要著重“化解”，細化支持收并購措施，加快風險出清，加快化解當前出現(xiàn)的風險。
四、一季度百強房企拿地面積同比下降59.3%；2022年“謹慎投資、精準布局”成為不少房企的共同選擇
進入二季度，多城將展開新一輪集中供地，房企迎來拿地“窗口期”。根據(jù)中證報梳理的上市房地產(chǎn)企業(yè)2021年年報相關(guān)信息發(fā)現(xiàn)，房企對于2022年拿地多計劃采取“量入為出、精準投放”的策略。克而瑞研究分析表示，2021年積極拿地的房企基本可分為兩類：一類是深耕區(qū)域型房企，主要是由于上半年長三角地區(qū)熱點城市供地充裕。另一類則是類似龍湖集團、中國金茂等財務(wù)相對穩(wěn)健的房企。對于2022年的拿地策略，“謹慎投資、精準布局”成為不少房企的共同選擇。另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，一季度百強房企中近七成企業(yè)未拿地。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，一季度百強房企拿地總額為2271.6億元，拿地面積同比下降59.3%。目前對于資金充裕的房企，可考慮增加優(yōu)勢地區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊儲備，為未來高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
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原標題： 地產(chǎn)金融周報：一季度海外債發(fā)行總額同比下降近90%；支持民企債券融資機制；房企謹慎拿地、精準布局；100多城下調(diào)房貸利率
