杠桿地產(chǎn) 
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作者：桿姐
來源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)
我第一次知道這家公司，是在廣東看到向朋友詢問。
這個時節(jié)尚在奔向IPO的房企，且屬于再戰(zhàn)，杠桿地產(chǎn)不好用語言說，只能恭喜這家區(qū)域特征明顯的公司可以好運。
放到今天很多房企暴雷、債務違約的背景下看，此前盲目擴張、大肆走出去未必對，但長期偏居一隅做大做強的其實也沒幾個。
方直發(fā)展2021年4月曾遞表，失效后再接再厲。根據(jù)當時的披露，該司資本負債比率231%，招股書還披露若干不合規(guī)事件。
半年后再次沖擊，這次ok嗎？相關(guān)財務情況，又有什么變化？
01
近幾年似乎沒啥明顯發(fā)展，毛利率指標不太穩(wěn)定，但總體來說非常高
招股書介紹，主要在粵港澳大灣區(qū)，截至8月末45個項目組合，覆蓋廣東省12個城市，其中4個項目通過一家聯(lián)營公司開發(fā)。
如下圖，不用杠桿地產(chǎn)介紹，方直發(fā)展確實區(qū)域特征非常顯著。
上述土儲中，方直發(fā)展應占已規(guī)劃總建筑面積約為280萬平米，持作未來開發(fā)的物業(yè)開發(fā)項目中應占的估計總建筑面積約為170萬平米。
方直發(fā)展認為，這些項目組合及地理位置優(yōu)越的土地儲備，將有助于其業(yè)務的持續(xù)增長。
榮獲中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居及中國房地產(chǎn)測評中心認定為2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)百強之一，并榮獲發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所及中國指數(shù)研究院頒發(fā)的2020中國房地產(chǎn)百強企業(yè)第82位，并榮獲中國指數(shù)研究院頒發(fā)的2020房地產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)秀企業(yè)。
到底有沒有這么厲害，仁者見仁智者見智吧，杠桿地產(chǎn)不多說。
2020年前5個月、2021年同期，營收分別為4.84億元、5.05億元。
總的來說，方直發(fā)展這幾年沒怎么發(fā)展，偏居一隅，在廣東諸多列強中要成長、做大，并不容易。
2018年、2019年、2020年，杠桿地產(chǎn)注意到，方直發(fā)展的毛利分別為8.25億元、14.09億元、11.97億元。2020年前5月、2021年同期，分別為2.96億元、2.17億元。
同期的毛利率分別為27.1%、41.9%、38.0%。以及61.1%及43.0%。
如上所述，方直發(fā)展的毛利率指標顯得不太穩(wěn)定，但總體來說非常高。如下圖。
方直發(fā)展有物業(yè)開發(fā)及銷售、商業(yè)物業(yè)租賃、室內(nèi)裝飾服務三大類業(yè)務，單說物業(yè)開發(fā)及銷售的毛利，如上圖，也呈現(xiàn)同上的趨勢。
有趣的是，方直發(fā)展的物業(yè)開發(fā)及銷售成本中，土地成本占比波動比較大。
2020年前5月為21.1%，2021年同期增至41.9%。
這樣幅度的波動，杠桿地產(chǎn)要說，可能和近年土地價格變動有關(guān)系，同時和體量或許也有關(guān)系，體量不算大，個別項目土地成本變動較大，對整個公司的影響就可能比較大。
招股書也對此進行了一定解釋。
02
現(xiàn)金流指標異動，融資成本不低
同時，方直發(fā)展近年還出現(xiàn)過減值，即賬面值超過其按預期售價、竣工成本及銷售物業(yè)成本計算得出的可變現(xiàn)凈值，方直?星瀾于2018年的減值虧損為6.5億元，方直?香山墅于2019年的減值虧損4.8億元。如上圖。
還不錯的是，這幾年已確認的房屋均價總體穩(wěn)中有升。
現(xiàn)金流指標異動還是很顯著。
比如，招股書就說，2020年以及2021年前5個月，錄得負經(jīng)營現(xiàn)金流量。
其實不止于此。如下圖，2018年、2019年的投資活動現(xiàn)金凈額，連續(xù)為負。
2018年、2019年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物都是減少的。
為改善負經(jīng)營現(xiàn)金流量狀況：
我們計劃通過加大營銷并進一步加強向客戶或向客戶提供按揭貸款的金融機構(gòu)（如銀行）收取有關(guān)物業(yè)銷售及預售款項的力度，從而改善我們有關(guān)物業(yè)銷售及預售的現(xiàn)金流入情況。我們亦計劃通過協(xié)商及建立戰(zhàn)略關(guān)係，更好地利用施工協(xié)議項下的付款條款，從而優(yōu)化建設費用的付款時間表，以貼合我們的收取所得款項及物業(yè)銷售計劃。此外，于總部層面，各個部門將相互協(xié)調(diào)，根據(jù)與現(xiàn)有及計劃物業(yè)預售及銷售相關(guān)的現(xiàn)金流入制定我們的開發(fā)及建設時間表及土地收購計劃，以規(guī)劃及監(jiān)察我們的現(xiàn)金流出。
這個問題，方直發(fā)展顯然自己也是很明白的，這樣總不是辦法。
文初杠桿地產(chǎn)提到，方直發(fā)展的資本負債比率231%，那是2020年末，到2021年5月末這個數(shù)字變?yōu)?84.9%。
2018年、2019年、2020年、2021年前5月，方直發(fā)展的資產(chǎn)總額回報率分別為0.2%、1.6%、1.3%、0.5%。
對了，招股書也解釋了，資本負債比率由截至2018年12月31日的668.3%，增加至截至2019年12月31日的738.6%，主要因為：
我們的業(yè)務擴張及運營產(chǎn)生的融資需求，我們的銀行及其他借款增加。
同樣，2020年減少，主要因為保留盈利增加，導致權(quán)益總額增加。
接著2021年前5月，再次提高一些，因為物業(yè)開發(fā)項目的融資需求增加，導致銀行及其他借款增加。
自2021年6月1日起及直至最后實際可行日期，我們訂立兩項信託融資安排及兩項銀行貸款，本金總額為約人民幣1,302.5百萬元。該等信託融資協(xié)議的年利率介乎13.0%至17.0%，而我們銀行貸款的年利率介乎4.75%至8.0%。訂立該等信託融資安排及銀行借款的目的是為我們近期所收購土地（如方直?學林春境及方直?平湖項目）的收購成本及開發(fā)成本撥款。
其實，部分銀行貸款的利率顯得也不低。
03
不合規(guī)問題解決了嗎？
此前第一次遞表時媒體注意到的不合規(guī)問題，方直發(fā)展給予了回應。承認經(jīng)歷若干不合規(guī)事件，包括：
(i)未能遵守工程規(guī)劃許可證的圖紙規(guī)劃進行物業(yè)建設及于取得規(guī)劃許可證或施工許可證前已開始施工； (ii)錯辦納稅申報； (iii)未能完成社會保障保險及住房公積金登記以及作出足夠的社會保障保險及住房公積金供款； (iv)與預售所得款項有關(guān)的事件； (v)使用不當廣告培訓材料。
并表示，已實施多項整改措施（視適用情況而定，包括建立關(guān)的內(nèi)部控制政策）以加強對持續(xù)遵守適用法律法規(guī)的內(nèi)部控制。
根據(jù)有關(guān)主管監(jiān)管部門發(fā)出的確認函、與有關(guān)主管監(jiān)管部門的面談及根據(jù)有關(guān)中國法律法規(guī)，中國法律顧問認為方直發(fā)展不太可能受到有關(guān)部門的任何進一步行政處罰。
董事認為，有關(guān)不合規(guī)事件將不會對我們的業(yè)務營運或財務狀況造成重大不利影響。很多房企這方面都存在一些問題，杠桿地產(chǎn)客觀說，方直發(fā)展其實只是不例外。
能否順利上市，這些問題或許不是主要的。今天對未來的預期，在杠桿地產(chǎn)看來，大概是各方最關(guān)注的。
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