作者：黃博文

房地產(chǎn)行業(yè)政策的底部去年十月底就到了，11月份開(kāi)始各個(gè)地方政府陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)刺激政策，黃老邪最近一個(gè)月走訪了很多企業(yè)，接觸了幾十家房地產(chǎn)企業(yè)的高管、老板，反饋情況來(lái)看，市場(chǎng)沒(méi)有正面反應(yīng)，仍然維持底部運(yùn)行。雖然政策底已經(jīng)到了，但是實(shí)際上大部分城市市場(chǎng)的底部可能在2022年4月底才會(huì)到，預(yù)計(jì)6月份會(huì)有部分城市回暖，大部分城市的回暖預(yù)計(jì)會(huì)到9月份。并且，假如一季度的宏觀經(jīng)濟(jì)增速小于4%，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的時(shí)間會(huì)提前至5～6月份。建議密切關(guān)注一季度GDP表現(xiàn)。

現(xiàn)在行業(yè)循環(huán)并不良性，從去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，到剛結(jié)束的兩會(huì)，可以看到從國(guó)家層面、中央層面、國(guó)務(wù)院層面，都在強(qiáng)調(diào)要讓房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健地、健康地循環(huán)起來(lái)。從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)一定會(huì)是政策型行業(yè)，要了解這個(gè)行業(yè)，就需要將每一年重要的會(huì)議精神吃透（每個(gè)季度的中央政治局會(huì)議，年度的兩會(huì)、年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議等）就能理解明年一年房地產(chǎn)行業(yè)的走向和政府的態(tài)度。

這就意味著，判斷行業(yè)不僅要看量?jī)r(jià)、庫(kù)存，更需要把握好政策、吃透政策，結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘谢久娣治觯龊脙?nèi)部投資、銷(xiāo)售、供貨的節(jié)奏和外部市場(chǎng)節(jié)奏的匹配，這樣做的話基本上1～2年內(nèi)企業(yè)發(fā)展不會(huì)面臨太大的問(wèn)題。

整體上來(lái)講，本次兩會(huì)內(nèi)容主要是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的延續(xù)，政策本身具有延續(xù)性，對(duì)兩會(huì)的解讀網(wǎng)上已經(jīng)有很多內(nèi)容了，本次課程站在黃老邪的角度，在網(wǎng)上已有內(nèi)容基礎(chǔ)上溫故而知新，同時(shí)站在房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)的角度去探討全員融資。

01最新兩會(huì)解讀

一、近期熱詞

1. 國(guó)際形式：歐美通脹，加息緊縮，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)，錯(cuò)綜復(fù)雜！

俄羅斯跟烏克蘭之間的戰(zhàn)爭(zhēng)，引起的西方世界對(duì)俄羅斯愈發(fā)強(qiáng)硬的經(jīng)濟(jì)制裁會(huì)持續(xù)影響全球：石油價(jià)格飆漲，黃金價(jià)格飆漲，大部分大宗商品價(jià)格也飆漲，引起全球的通貨膨脹，尤其是歐美。事實(shí)上，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)之前，歐洲的通貨膨脹率就已達(dá)到了30年以來(lái)的最高點(diǎn)，美國(guó)的通脹率，達(dá)到了40年以來(lái)的最高點(diǎn)，受俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)影響，歐美國(guó)家通脹壓力會(huì)更大，甚至有可能達(dá)到50年甚至100年最高的通脹率，同時(shí)適度加劇全球通脹，這是不可避免的。

比通脹更嚴(yán)重的是，一些國(guó)家甚至全球進(jìn)入滯脹，即停滯發(fā)展，這將是一個(gè)世界性的經(jīng)濟(jì)難題，歐美大部分國(guó)家些接下來(lái)會(huì)進(jìn)入到加息、緊縮的階段，完全不同于2020年以來(lái)疫情影響下的量化寬松、降準(zhǔn)降息，加息意味著美元會(huì)升值，同時(shí)全球的美元回流美國(guó)，對(duì)中國(guó)、對(duì)其他國(guó)家來(lái)講，意味著熱錢(qián)的外流。同時(shí)，美元的升值，引起大部分貨幣價(jià)值的上下波動(dòng)，包括大宗商品、其他資產(chǎn)、股市、油價(jià)的劇烈波動(dòng)。總之，未來(lái)的世界并不太平，且在未來(lái)的五年甚至十年并不會(huì)太平。

另一方面，疫情肆虐全球的同時(shí)，在國(guó)內(nèi)也是遍地開(kāi)花，對(duì)全球和國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)沖擊很大，對(duì)博志成這種服務(wù)業(yè)沖擊也會(huì)特別大，未來(lái)真的是錯(cuò)綜復(fù)雜，所有的經(jīng)濟(jì)體、國(guó)家，政治、經(jīng)濟(jì)的壓力都會(huì)很大（國(guó)與國(guó)之間經(jīng)濟(jì)上相互抗衡、競(jìng)爭(zhēng)與合作）。

2. 國(guó)內(nèi)環(huán)境：需求收縮，供給沖擊，預(yù)期轉(zhuǎn)弱，三重壓力！

兩會(huì)上，總理報(bào)告明確指出，今年包括未來(lái)一段時(shí)間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)明顯增多，中國(guó)必須要爬坡過(guò)坎，要頂住下行的壓力，要堅(jiān)持長(zhǎng)期主義。這便意味著當(dāng)下還有未來(lái)一段時(shí)間，全球、中國(guó)的經(jīng)濟(jì)面來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)會(huì)特別多，去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以及今年兩會(huì)，再三強(qiáng)調(diào)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的三重壓力：需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱，其中，影響最大的是預(yù)期轉(zhuǎn)弱：

（1）老百姓預(yù)期悲觀，不愿意消費(fèi)，降價(jià)的房子也不愿意買(mǎi)。

（2）企業(yè)的預(yù)期轉(zhuǎn)弱，對(duì)未來(lái)沒(méi)有信心，即使政策在降息、釋放流動(dòng)性，企業(yè)仍然沒(méi)有意愿去借錢(qián)；

（3）需求明顯在收縮，供給沖擊主要是大宗商品價(jià)格上漲

這就是一直以來(lái)強(qiáng)調(diào)的三重壓力，兩會(huì)重提三重壓力意味著未來(lái)幾年三重壓力很難解除。

二、今年兩會(huì)主要內(nèi)容

GDP的增速在前兩年兩會(huì)上并沒(méi)有給出預(yù)期GDP增速的精準(zhǔn)值，今年明確提出了增長(zhǎng)5.5%，前兩年的平均增速是5.1%，今年的5.5%是在去年基礎(chǔ)上達(dá)成的，因此壓力會(huì)比較大：一方面，前兩年的平均增速是5.1%，在這個(gè)基礎(chǔ)上今年有提速的需求，發(fā)展才是硬道理；另一方面，只有比較高的GDP增速才能確保穩(wěn)就業(yè)，保民生和防風(fēng)險(xiǎn)這三件事，發(fā)展才是防風(fēng)險(xiǎn)、保民生、穩(wěn)就業(yè)最好的辦法，以美好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境迎接二十大的召開(kāi)。

1. 具體指標(biāo)：

• 調(diào)查失業(yè)率5.5%以內(nèi)

• 居民消費(fèi)價(jià)格漲幅3%

• 居民收入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步

• 進(jìn)出口保穩(wěn)提質(zhì)

• 國(guó)際收支平衡

• 糧食1.3萬(wàn)億斤以上

• 污染下降，環(huán)境改善

• 能耗留彈性，五年內(nèi)統(tǒng)籌

• 2. 兩會(huì)與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的一致性

六穩(wěn)六保：穩(wěn)字當(dāng)頭，穩(wěn)中求進(jìn)，穩(wěn)增長(zhǎng)放在更突出位置。改善民生，穩(wěn)大盤(pán)，合理區(qū)間運(yùn)營(yíng)，穩(wěn)大局。

去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年的兩會(huì)都在強(qiáng)調(diào)穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，兩會(huì)報(bào)告上更重要的一句話是把穩(wěn)增長(zhǎng)要放到更突出的位置上，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上則是提到以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，這是十一屆三中全會(huì)以來(lái)很少見(jiàn)的提法。六穩(wěn)六保中，這次重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要把穩(wěn)增長(zhǎng)放在第一位，說(shuō)明確保5.5%增長(zhǎng)是今年頭等大事。兩會(huì)沒(méi)有提房地產(chǎn)稅，恰恰是因?yàn)檫@個(gè)時(shí)間點(diǎn)上不適合去提房產(chǎn)稅，不提對(duì)于企業(yè)就是好事兒，整個(gè)報(bào)告讀下來(lái)便能感受到，今年（特別是下半年）一定是政策友好年、發(fā)展機(jī)會(huì)年。穩(wěn)大盤(pán)意味著不能大漲不能大跌，不能劇烈波動(dòng)，政策面上不希望房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生劇烈的波動(dòng)，郭樹(shù)清主席近期的發(fā)言也是比較中性，甚至是比較正向的說(shuō)話方式，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講一定會(huì)是利好。

提前出政策：加大財(cái)政支出強(qiáng)度、加快支出進(jìn)度、貨幣適度合理充裕、逆周期、跨周期

總理的報(bào)告上，關(guān)于財(cái)政政策和貨幣政策的說(shuō)法與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是一致的：財(cái)政政策要更加積極靈活有效，要加大財(cái)政支出的強(qiáng)度，加快支出的進(jìn)度；財(cái)政部部長(zhǎng)新聞發(fā)布會(huì)提出一年之計(jì)在于春，這意味著要加快財(cái)政支出的進(jìn)度，在此背景下才會(huì)有一季度一個(gè)月釋放了四萬(wàn)億的資金，未來(lái)兩年內(nèi)理論上還會(huì)有十幾次的降準(zhǔn)和降息。從兩會(huì)的會(huì)議精神來(lái)看，未來(lái)的金融環(huán)境總體會(huì)偏寬松，貨幣政策同樣適時(shí)提出適度合理充裕、跨周期逆周期運(yùn)作。

發(fā)展是硬道理：提前投資基礎(chǔ)設(shè)施、政策靠前發(fā)力，動(dòng)用儲(chǔ)備政策，保平穩(wěn)運(yùn)行

對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施加大力度提前投資，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)未來(lái)是有機(jī)會(huì)的。政策要靠前發(fā)力，要?jiǎng)佑脙?chǔ)備政策工具來(lái)確保平穩(wěn)運(yùn)行，確保穩(wěn)增長(zhǎng)，需反復(fù)體會(huì)。 

三、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)及2022年兩會(huì)為房地產(chǎn)定調(diào)---房住不炒、因城施策

1. 加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)探索新的發(fā)展模式，也就是所謂的高質(zhì)量發(fā)展

2. 租購(gòu)并舉、長(zhǎng)租房、保障房

3. 支持商品房市場(chǎng)滿足合理住房需求，其中“支持”二字往年鮮有提到。

4. 穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，雖然政策有利好，但是期待像過(guò)去那樣的大漲肯定是不可能的。

5. 促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)、健康發(fā)展

6. 提升新型城鎮(zhèn)化建設(shè)質(zhì)量

7. 全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興，機(jī)會(huì)有望出現(xiàn)在百?gòu)?qiáng)縣。比如G50會(huì)員企業(yè)江西東投，大部分的項(xiàng)目在縣里，其銷(xiāo)售速度及盈利能力均超過(guò)了地級(jí)市的項(xiàng)目，而地級(jí)市項(xiàng)目超過(guò)了省會(huì)城市，很多企業(yè)當(dāng)下都是這種狀態(tài)。

8. 壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任

總體來(lái)講，今年兩會(huì)沒(méi)有提到房地產(chǎn)稅，意味著大概率延后，沒(méi)提對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)就是利好。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)需要密切關(guān)注GDP表現(xiàn)：假如一季度的宏觀經(jīng)濟(jì)增速小于4%，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的時(shí)間會(huì)提前至5～6月份，建議密切關(guān)注一季度GDP表現(xiàn)，同時(shí)三季度的GDP數(shù)據(jù)同樣值得關(guān)注，如果很理想，后續(xù)2023年便難有利好房地產(chǎn)的政策出臺(tái)，但如果三季度GDP增速不好看，政策“工具箱”里便會(huì)推出一系列刺激預(yù)期、刺激市場(chǎng)的政策。總體來(lái)講，今年有2次拿地機(jī)會(huì)，一次是當(dāng)下，第二次機(jī)會(huì)便是10月份（如三季度GDP表現(xiàn)不佳）

四、央行、住建部、發(fā)改委、地方政府：“穩(wěn)市、救市”動(dòng)向 

1. 央行副行長(zhǎng)：把貨幣政策工具箱開(kāi)得再大一些，保持總量穩(wěn)定，避免信貸塌方；要致廣大而盡精微， 金融部門(mén)不但要迎客上門(mén)，還要主動(dòng)出擊；現(xiàn)在雖然是年初，但一年的時(shí)間很短，一年之計(jì)在于春， 所以要抓緊做事，前瞻操作，走在市場(chǎng)曲線的前面。

2. 雖然降準(zhǔn)釋放四萬(wàn)億，但M2是增長(zhǎng)的，M1是下降的，因此這四萬(wàn)億并沒(méi)有完全流入實(shí)體產(chǎn)業(yè)，而是在金融體系內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)。因而后續(xù)有了其他動(dòng)作，如加速放貸、首付20%、并購(gòu)貸及專(zhuān)項(xiàng)債、優(yōu)化資金監(jiān)管、升級(jí)公積金貸款、認(rèn)房認(rèn)貸、放松限購(gòu)、貨幣化棚改、人口政策、落戶政策、人才政策等。

3. 住建部部長(zhǎng)：為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)質(zhì)的提升和量的合理增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)；剛性需求比較旺盛；改善居住環(huán)境和條件的要求比較迫切；城市更新、社區(qū)改造等。

4. 發(fā)改委主任：新型城鎮(zhèn)化的主要機(jī)會(huì)在縣城

5. 銀保監(jiān)會(huì)郭樹(shù)清：房地產(chǎn)泡沫化金融化的勢(shì)頭已經(jīng)得到根本扭轉(zhuǎn)，不希望劇烈波動(dòng)等。

五、行業(yè)現(xiàn)狀/短期展望/建議

1. 當(dāng)下總體冷淡，政府、企業(yè)和老百姓都在觀望猶豫，預(yù)計(jì)投資端將早于銷(xiāo)售端復(fù)蘇，因?yàn)橥顿Y在前，銷(xiāo)售在后。

2. 3-4月啟動(dòng)，6-7月可感，8-9月成勢(shì)，直至2023-10月，當(dāng)然一定要結(jié)合GDP增速來(lái)進(jìn)行研判，一個(gè)是一季度的GDP增速，一個(gè)是三季度的GDP增速。

3. 復(fù)盤(pán)過(guò)往（經(jīng)營(yíng)復(fù)盤(pán)，業(yè)務(wù)復(fù)盤(pán)，管理復(fù)盤(pán)，每個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)做復(fù)盤(pán)）；審視當(dāng)下（項(xiàng)目、公司的問(wèn)題）；解決當(dāng)下的問(wèn)題。

4. 修煉內(nèi)功：持續(xù)提質(zhì)、降本、減費(fèi)、增效，放眼當(dāng)下及未來(lái)，哪個(gè)企業(yè)在這八個(gè)字上做得更好，便會(huì)更有未來(lái)。上周末博志成在長(zhǎng)沙舉辦的提質(zhì)降本減費(fèi)增效的研討會(huì)上，明顯感受得到部分企業(yè)對(duì)于這八個(gè)字只是停留在口頭上的重視，缺乏實(shí)際動(dòng)作，接下來(lái)博志成在鄭州、濟(jì)南等地同樣會(huì)舉辦提質(zhì)降本減費(fèi)增效的線下課程研討會(huì)，誠(chéng)邀各位一起參與。

5. 關(guān)鍵點(diǎn)發(fā)力：老板更新認(rèn)知（對(duì)行業(yè)有正確的認(rèn)知，有正確的發(fā)展觀，F(xiàn)100俱樂(lè)部便是旨在解決老板認(rèn)知的問(wèn)題）、營(yíng)銷(xiāo)力（當(dāng)下包括未來(lái)，營(yíng)銷(xiāo)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他任何力，包括投資力、融資力、運(yùn)營(yíng)力，博志成提供的營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)手課程正是基于此而打造）、產(chǎn)品力。

6. 保持生存的韌性，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，塑造良幣。

7. 歡迎加入G50、 F100，一起想未來(lái)！

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)高管，尤其是老板來(lái)說(shuō)，從戰(zhàn)略視角看待融資尤其重要。十幾年來(lái)通過(guò)觀察中小房企融資領(lǐng)域的工作，黃老邪總結(jié)出了房地產(chǎn)企業(yè)在融資領(lǐng)域常見(jiàn)的十大問(wèn)題，即認(rèn)知錯(cuò)誤、格局不高、脫節(jié)戰(zhàn)略、節(jié)奏混亂、低價(jià)定融、關(guān)系融資、封閉運(yùn)作、管理虛弱、團(tuán)隊(duì)不力、基礎(chǔ)不實(shí)，那么如何解決相關(guān)問(wèn)題，就需要我們站在董事長(zhǎng)的視角去理解融資，同時(shí)總結(jié)全員融資要點(diǎn)和策略來(lái)進(jìn)行破局。

1. 觀念更新，認(rèn)知到位

首先企業(yè)要知道融資不只是代表著借錢(qián)，只要是有利于提升自有資金使用效率，有利于降低對(duì)外部資金使用的動(dòng)作，都可以看做是融資的動(dòng)作。這也是泛融資的概念而不是傳統(tǒng)融資的概念。

2. 體系打底，團(tuán)隊(duì)保障

狹義的融資體系方面，一定要建設(shè)好融資的規(guī)模、節(jié)奏、結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、決策流程等體系和機(jī)制，打?qū)嵒A(chǔ)。

廣義的融資體系方面，則是要建立明確高效的管控體系。首先是高效的運(yùn)營(yíng)體系，然后打通投融產(chǎn)銷(xiāo)，建立高效的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏控制體系。如果做不到這些，企業(yè)有可能出現(xiàn)過(guò)于依賴財(cái)務(wù)性杠桿的現(xiàn)象，增加企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

團(tuán)隊(duì)保障方面，全員融資不是所有人都去銀行借錢(qián)，而是所有的人都要為融資做貢獻(xiàn)，創(chuàng)造價(jià)值，所有的員工都要為自有資金的使用效率的提升來(lái)做貢獻(xiàn)，創(chuàng)造價(jià)值。首先要在銷(xiāo)售端去發(fā)力，從某個(gè)角度來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售也是做融資的，只是錢(qián)不是從銀行去融，而是從業(yè)主以及準(zhǔn)業(yè)主的手中去融，這種銷(xiāo)售回款使用起來(lái)最沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，而且還不用去還。投資也可以看做是在做融資，比如進(jìn)入了一個(gè)庫(kù)存低、未來(lái)去化率快的城市可以看作是為企業(yè)融資做貢獻(xiàn)。同時(shí)投資部門(mén)與其他企業(yè)和政府合作，用少量資金撬動(dòng)了一個(gè)大項(xiàng)目，也可以看作是為企業(yè)融資做貢獻(xiàn)。此外，工程部門(mén)把施工進(jìn)度管理好，盡快達(dá)到預(yù)售條件、招采部門(mén)建立完備的供應(yīng)商體系，使甲乙方配合順暢，都可以看作是為企業(yè)融資做貢獻(xiàn)。

因此，每一個(gè)部門(mén)的每一個(gè)員工的每一個(gè)動(dòng)作，在為客戶創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)，一定也在為公司的自有資金快速周轉(zhuǎn)在創(chuàng)造價(jià)值，這才是全員融資。

3. 單項(xiàng)目策略

進(jìn)對(duì)城市拿對(duì)地

如果投資部門(mén)進(jìn)入了一個(gè)未來(lái)兩三年內(nèi)都供需失衡的一個(gè)城市，后面的團(tuán)隊(duì)再怎么努力，也會(huì)對(duì)資金造成積壓，降低整個(gè)公司的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)速度，資金的周轉(zhuǎn)速度。因此進(jìn)對(duì)了城市拿對(duì)了地，就相當(dāng)于是為企業(yè)融資。

深度客研、定位精準(zhǔn)、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新

包括是否具備區(qū)域化聚焦的深度客研？銷(xiāo)售的定價(jià)策略，產(chǎn)品定位是不是精準(zhǔn)？是不是按照快速去化的策略來(lái)定位的？營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的推廣的策略是否有彈性、是否有一定的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新？是不是能快速的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性？如果具備這些條件，單項(xiàng)目的融資策略就有了一個(gè)重要的支撐點(diǎn)。

吃透政策，確保項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)

單項(xiàng)目的高周轉(zhuǎn)就是早開(kāi)盤(pán)，快簽約，加快后續(xù)建設(shè)速度，適度控制支出，以此來(lái)降低項(xiàng)目對(duì)資金的占用，來(lái)加快資金的回籠速度，提升自有資金的周轉(zhuǎn)效率與價(jià)值。但高周轉(zhuǎn)不等同于低品質(zhì)，而是把產(chǎn)品高質(zhì)量的要求放在建造標(biāo)準(zhǔn)上去，放在產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化上去，放在客戶的敏感點(diǎn)分析和精準(zhǔn)的定位上去。當(dāng)下來(lái)說(shuō)，并非不能做高周轉(zhuǎn)，吃透政策實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)并沒(méi)有錯(cuò)。

收購(gòu)兼并、合作

收購(gòu)兼并跟合作，它本身也就是一種融資，是做杠桿的一種重要渠道或者是方式方法。

團(tuán)隊(duì)配置與激勵(lì)方式

一個(gè)項(xiàng)目一定要有一個(gè)好的團(tuán)隊(duì)，尤其是操盤(pán)手或項(xiàng)目總，項(xiàng)目總的好壞在很大程度上決定著這個(gè)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度，進(jìn)而決定了對(duì)資金的占用程度。

另外，企業(yè)在設(shè)立激勵(lì)機(jī)制與跟投方式的時(shí)候，一定要把資金的使用效率和周轉(zhuǎn)速度作為一個(gè)重要的指標(biāo)。好的激勵(lì)機(jī)制與跟投機(jī)制，其實(shí)就是一個(gè)好的融資方案。

4. 多項(xiàng)目策略

多項(xiàng)目策略只有一個(gè)，那就是平衡資金降低峰值。每一個(gè)項(xiàng)目都有量、價(jià)、節(jié)奏三個(gè)重要指標(biāo)，把多項(xiàng)目的三個(gè)指標(biāo)來(lái)綜合平衡，多項(xiàng)目匯總后降低整體的資金峰值，或者錯(cuò)峰，以此來(lái)減少對(duì)外部資金的依賴和對(duì)自有資金的占?jí)海@是多項(xiàng)目融資的重要的策略。

5. 重視深耕

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了低增長(zhǎng)，低利潤(rùn)，低容錯(cuò)，高風(fēng)險(xiǎn)的“三低一高”時(shí)代。深耕戰(zhàn)略，是破解“三低一高”時(shí)代有效的方法之一，行業(yè)形勢(shì)越艱難，談深耕的房企就越來(lái)越多。區(qū)域型房企為了守住自己的一畝三分地，便需要更深層次地深耕，做透，這樣才能更懂客戶、對(duì)產(chǎn)品與供應(yīng)商更加熟悉、規(guī)模效應(yīng)更強(qiáng)，因此，深耕同樣不失為一種融資手段。

6. 優(yōu)化節(jié)奏、調(diào)整結(jié)構(gòu)

投融產(chǎn)銷(xiāo)節(jié)奏

投融產(chǎn)銷(xiāo)的四者的匹配度越高，越能加快自有資金的周轉(zhuǎn)和現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)，越能降低資金的閑置和占?jí)海@就相當(dāng)于融資。

多年滾動(dòng)節(jié)奏

通過(guò)做三年滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，把經(jīng)營(yíng)活動(dòng)串聯(lián)起來(lái)，合理調(diào)整資金的使用規(guī)模、使用時(shí)機(jī)，使用成本，在此基礎(chǔ)上提高資金的使用效率與價(jià)值。

7. 模式創(chuàng)新、升級(jí)

代建

代建對(duì)自有資金的占?jí)汉苄。举|(zhì)上其實(shí)是品牌管理、產(chǎn)品，服務(wù)的輸出，屬于輕資產(chǎn)運(yùn)作。現(xiàn)在很多的大企業(yè)都專(zhuān)門(mén)成立了代建公司或者代建事業(yè)部，或者是重點(diǎn)在發(fā)力做代建。

收購(gòu)兼并、合作

合作型的杠桿也是很重要的杠桿，只要團(tuán)隊(duì)、體系、機(jī)制能管好合作項(xiàng)目，能夠與合作方共贏多贏，也是一個(gè)很好的全員融資的破局方案。

泛地產(chǎn)生態(tài)圈

建立起自己的泛地產(chǎn)生態(tài)圈，有利于企業(yè)去與政府去談地，能做到巧拿，而不是去拼地價(jià)硬拿，從而減少拿地成本，提高拿地的效率。同時(shí)泛地產(chǎn)生態(tài)圈也可以幫助企業(yè)打造一種新的生活方式，利于銷(xiāo)售。

博志成最近正在建立產(chǎn)業(yè)IP100董事長(zhǎng)俱樂(lè)部，目標(biāo)是匯集文旅、康養(yǎng)、生態(tài)等各領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)公司，去協(xié)助開(kāi)發(fā)商打造新的生活方式，從而提高效率，降低成本。

投資者生態(tài)圈

投資者生態(tài)圈其實(shí)就是外部事業(yè)合伙人。現(xiàn)在很多房企都在與制造業(yè)企業(yè)或服務(wù)業(yè)企業(yè)合作，將他們富余的資金引流到房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)。但首先要保證引入資金的安全，同時(shí)要有共贏多贏的心態(tài)。

吃透政策，鏈接重點(diǎn)政策、政府重大項(xiàng)目

吃透政策，要鏈接重點(diǎn)政策和政府的重大項(xiàng)目，兩會(huì)、去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均提到加大政府專(zhuān)項(xiàng)債的發(fā)債力度，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，包括棚改、舊城改造、鄉(xiāng)村振興、新型城鎮(zhèn)化、甚至農(nóng)林業(yè)政策等，現(xiàn)在做項(xiàng)目如果能賦予類(lèi)似概念用以鏈接重點(diǎn)政策和政府的重大項(xiàng)目也可視作一種新的融資方式。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 2022兩會(huì)最新解讀曁區(qū)域型房企全員融資策略