作者：炸天團(tuán)

4月15日，2022年的第一次降準(zhǔn)在萬眾企盼中落地，降準(zhǔn)帶來的5300億元流動(dòng)資金也即將達(dá)到市場。 

【1】

其實(shí)冷靜下來看，這次央行降準(zhǔn)的消息，對(duì)很多人來說既在意料之中，也在意料之外。

意料之中在于，此前國常會(huì)已經(jīng)連續(xù)兩周重磅定調(diào)，尤其4月13日的國常會(huì)上，明確鼓勵(lì)大型銀行適時(shí)運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具。

國常會(huì)預(yù)告在前，再加上當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨重重壓力，央行降準(zhǔn)的消息對(duì)市場來說并不意外。 

但意料之外的是，4月15號(hào)這天本來應(yīng)該是MLF公布是否降息的日子，按照市場的預(yù)期，應(yīng)該是降準(zhǔn)和降息的消息在這一天一起公布。 

不僅給市場提供更多的錢，也提供更便宜的錢。利用這樣的金融核彈，給整個(gè)市場一劑強(qiáng)有力的刺激，轟開當(dāng)前的利空壓力。 

但等了一天，降息卻落空了。 

第二個(gè)意外的點(diǎn)在于，此次降準(zhǔn)的幅度僅有0.25%，按照以往降準(zhǔn)的幅度和規(guī)律，一般都在0.5-1%區(qū)間，0.25%在整個(gè)降準(zhǔn)歷史中都是少見的。 

盡管與此，這次這次央行降準(zhǔn)，無論是強(qiáng)度還是目的，都和去年7月份、12月份的降準(zhǔn)完全不一樣。 

去年兩輪的降準(zhǔn)是央行主動(dòng)進(jìn)行微調(diào)，降準(zhǔn)與MLF（中期借貸便利）進(jìn)行微縮對(duì)沖，算下來其實(shí)放水的力度并沒有那么大。 

但這次央行是全面降準(zhǔn)，背后的迫切性當(dāng)然不可同日而語，尤其疫情肆虐下讓不少行業(yè)深陷泥沼。 

因此，從今年的各種松動(dòng)利好信號(hào)來看，后續(xù)預(yù)計(jì)還會(huì)有降息、降準(zhǔn)跟上。 

踩實(shí)了這一步，是為了更好地邁出下一步。 

【2】 

此次央行降準(zhǔn)并不是直接作用于房地產(chǎn)市場，但作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)重要部分，地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)然也是央行口中支持的對(duì)象。

從過往的案例來看，降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，肯定是積極的。 

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，降準(zhǔn)給市場釋放更多流動(dòng)性資金，直接作用于房企“錢地人”三要素中的“錢”。

加之去年四季度央行強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)合理資金需求要給予支持，以及并購貸的同步推行，很大程度上能緩解房企現(xiàn)金流壓力。 

對(duì)于購房者來說，降準(zhǔn)釋放的無成本資金，會(huì)激勵(lì)銀行進(jìn)一步增加房貸投放，并促進(jìn)按揭利率的下調(diào)，直接刺激購房消費(fèi)。 

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，政策加大對(duì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的扶持，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來傳導(dǎo)效應(yīng)。支持中小微企業(yè)，就能穩(wěn)定就業(yè)，進(jìn)而穩(wěn)定未來預(yù)期，也能提振對(duì)樓市的信心。 

房地產(chǎn)市場當(dāng)下的主要問題就是市場信心不足和預(yù)期下降，降準(zhǔn)固然不可能一步扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的趨勢，但他能釋放一種信號(hào)，穩(wěn)定預(yù)期，提振信心。 

我們喊了一年“信心比黃金重要”，但口號(hào)不能穩(wěn)定信心，真金白銀才能穩(wěn)定信心。  

【3】 

相較于降準(zhǔn)，炸天團(tuán)更在意于房貸利率是否真正下降了。

目前的市場反饋是，相較于其他貸款，房貸利率較高，且安全，在放貸壓力下，銀行向購房者放貸的動(dòng)力和意愿都很強(qiáng)烈，各地不斷加快的購房貸款發(fā)放速度已經(jīng)充分佐證了這一點(diǎn)。

換句話說，僧少粥多，額度管夠！

各家銀行為了搶奪有限的房貸客戶，紛紛在“首套房貸款利率最低不低于LPR，二套房貸款利率最低不低于LPR+60BP”政策框架內(nèi)加大個(gè)人住房貸款的營銷力度。

據(jù)央行日前透露的數(shù)據(jù)顯示：

3月份以來，全國已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。

此外，部分城市根據(jù)實(shí)際情況，也下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限。

事實(shí)上，這個(gè)“部分城市”的數(shù)量，還真不少。

根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，截至目前，今年內(nèi)已有多達(dá)70個(gè)城市陸續(xù)放松樓市政策。

政策集中在降首付、降利率、公積金貸款優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼、放松或者干脆取消限購限售等手段。

可以說，在因城施策的前提下，地方政府清一色的選擇了松綁，甚至于蔓延到了一線城市。

前不久，上海臨港新區(qū)突然宣布放松限購政策，對(duì)認(rèn)定的人才由原先的1年社保要求降低到了3個(gè)月或6個(gè)月。其中絕大部分單位只需要3個(gè)月社保就可以買房。

上海這一試探性的松綁，驚到了全行業(yè)。

當(dāng)然，地方政府敢如此放開手腳的掀起樓市松綁潮，顯然都是經(jīng)過上層默許的。

在今年全國兩會(huì)上，明確提出了“支持商品房市場更好滿足購房者的合理購房需求”；

3月16日的金融委提出“對(duì)于房地產(chǎn)市場要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案”，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、財(cái)政部也都跟進(jìn)表態(tài)。 

降準(zhǔn)+降息+地方松綁+高層信心喊話，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面，在中央和地方已經(jīng)形成了一股合力。 

可以說，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)，政策已經(jīng)從過去的糾偏，轉(zhuǎn)變?yōu)橹С趾痛碳ぁ?nbsp;

向樓市灌溉的水準(zhǔn)備好了，通道也清理干凈了，唯一需要填上的那一塊拼圖，就是購房者預(yù)期和信心的恢復(fù)。

【4】 

如何才能恢復(fù)購房者的信心？在炸天團(tuán)看來，至少有三點(diǎn)，且缺一不可。 

①

從宏觀經(jīng)濟(jì)的層面來說，當(dāng)然需要基本面好轉(zhuǎn)，居民收入增長，消費(fèi)支出增大。 

但眼前最大的阻力，還是在于疫情的肆虐和原材料價(jià)格的上漲。這兩個(gè)原因也是造成國內(nèi)一季度經(jīng)濟(jì)面臨破5壓力的始作俑者。 

現(xiàn)在，上海等關(guān)鍵城市正處于疫情清零的攻堅(jiān)階段，只有堅(jiān)決打贏這場抗疫攻堅(jiān)戰(zhàn)，才能為之后經(jīng)濟(jì)發(fā)展掃清陰霾。

否則，全社會(huì)的精力都去防疫抗疫了，誰還有閑工夫閑錢去買房呀。 

②

必須破除購房者的爛尾樓焦慮。

去年樓市突然啞火，很大的原因就是以恒大為標(biāo)志的大量房企債務(wù)危機(jī)。

的確，當(dāng)房企自身都沒有安全感，購房者更不可能冒險(xiǎn)去買房。

要讓樓市重啟，必須做到的就是保證當(dāng)下項(xiàng)目的如期交付，樓市信心的恢復(fù)，請(qǐng)先從保交付開始。

好的消息是，當(dāng)下出險(xiǎn)房企都將保交付當(dāng)做了必須完成的政治任務(wù)，提到了首要位置，而從中央到地方的房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解方案也在陸續(xù)出臺(tái)。

在炸天團(tuán)看來，對(duì)于出險(xiǎn)房企，要么出清，要么救活，必須果斷。 

③

從過往地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)來看，住房需求的釋放勢必要伴隨更大的刺激手段，進(jìn)而形成更強(qiáng)烈的房價(jià)上漲預(yù)期。

在近期發(fā)布樓市刺激政策的城市中，鄭州和蘭州兩個(gè)省會(huì)城市，已經(jīng)重提貨幣化棚改。 

不難推測，接下來或許會(huì)有更多城市將棚改這一工具重新拿出來。 

于是，很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)樂觀的認(rèn)為樓市即將重演2015年行情。

那一年，樓市在寬松的貨幣政策與棚改貨幣化安置的刺激下，實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。

炸天團(tuán)認(rèn)為，時(shí)過境遷，幻想在ICU病房里蹦迪，樓市只會(huì)死的更快！

房地產(chǎn)都到中年了，即便活下去，考慮的也該是養(yǎng)生，而不是覺得自己還行的春秋大夢。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 降準(zhǔn)+“降息”，樓市醞釀重啟