觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
又一家標(biāo)桿企業(yè)選擇對(duì)美元債進(jìn)行展期。
5月27日，綠地控股對(duì)外公告，發(fā)行人Greenland Global Investment Limited和擔(dān)保人綠地控股集團(tuán)正在征求GRNLGR 6.75 06/25/22持有人對(duì)擬定契約修訂和豁免的同意，包括延長(zhǎng)票據(jù)的到期日、加入發(fā)行人在到期前贖回全部或部分票據(jù)的贖回權(quán)、先行支付原到期日未償還本金的10%。
據(jù)悉，綠地控股于2019年6月25日發(fā)行了該筆5億美元、息票率6.75%的票據(jù)，票據(jù)到期日為2022年6月25日。此次展期的同意征求需超66%的存續(xù)債余額參與，超50%參會(huì)比例同意則通過(guò)。
在行業(yè)寒冬，對(duì)美元債展期并不是一件稀奇事，但此次主角綠地控股并非民企，而是一家國(guó)資控股的混合所有制上市公司。
截至2021年末，上海地產(chǎn)持有綠地控股25.82%股份，上海城投持股20.55%，國(guó)資合計(jì)持股46.37%，而上海格林蘭投資企業(yè)(有限合伙)持股29.13%。
觀(guān)點(diǎn)新媒體獲悉，或許是有國(guó)資背景加持，綠地美元債價(jià)格長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，但5月26日下午突然暴跌，市場(chǎng)傳言綠地?cái)M尋求境外美元債展期。
在對(duì)外宣布展期之后，綠地控股召開(kāi)固收投資人電話(huà)會(huì)議，對(duì)美元債展期、海外資產(chǎn)出售等做出回應(yīng)。
根據(jù)管理層的說(shuō)法，綠地目前主要是流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題，內(nèi)地銷(xiāo)售回款主要取決于疫情和銷(xiāo)售情況，3月中下旬上海爆發(fā)疫情后對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生較大影響：全國(guó)50%售樓處關(guān)閉；合同銷(xiāo)售額4月同比跌幅57%，5月跌幅也會(huì)較大。
從呈現(xiàn)的狀況來(lái)看，房企前四月銷(xiāo)售確實(shí)不樂(lè)觀(guān)，根據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的前四月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)，1-4月前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷(xiāo)售金額14814億元，同比減少52.8%，降幅擴(kuò)大4.3個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)綠地控股管理層預(yù)計(jì)，6月能恢復(fù)到之前水平，因此僅針對(duì)6月份這筆債券進(jìn)行征詢(xún)，展期一年，且加入了一個(gè)認(rèn)購(gòu)期權(quán)，并表示只要公司恢復(fù)償付能力，就能全部贖回。
銷(xiāo)售不佳是影響綠地控股今年流動(dòng)性的最大因素，這符合標(biāo)普等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的判斷：綠地控股的合同銷(xiāo)售將在未來(lái)一段時(shí)間保持低迷，原因是由于資金條件緊張、購(gòu)房者信心減弱，這將削弱其信用指標(biāo)、營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流，以及流動(dòng)性。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)分析，2022年前四個(gè)月，綠地控股集團(tuán)合同銷(xiāo)售額同比下降了57%，預(yù)計(jì)該公司的合同銷(xiāo)售額可能會(huì)從2021年的2900億元下降到2022年的2100億-2200億元。這意味著在今年剩下的八個(gè)月里，銷(xiāo)售額將同比下降10%-15%。
就在剛剛過(guò)去的5月23日，標(biāo)普將綠地控股長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B-”，并將公司擔(dān)保的高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“CCC+”。同時(shí)，將綠地香港控股有限公司的評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”，所有評(píng)級(jí)都被列入負(fù)面影響信用觀(guān)察名單。
“由于公司融資結(jié)構(gòu)中74%是銀行貸，境外貸款占比3%，境外評(píng)級(jí)下調(diào)不會(huì)造成擠兌。”據(jù)披露，在綠地控股有息負(fù)債中，主要以銀行融資為主，債券融資占比17%，信托等非標(biāo)融資占比3%。
標(biāo)普認(rèn)為，綠地控股流動(dòng)性在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)仍將面臨壓力。由于該公司將現(xiàn)金資源用于償還債務(wù)，可用現(xiàn)金將被大量消耗。盡管在過(guò)去12-16個(gè)月里該公司致力于去杠桿，但情況依然如此。綠地控股集團(tuán)無(wú)限制現(xiàn)金/短期債務(wù)的比率從2020年的0.8倍下降至2021年的0.6倍，并進(jìn)一步降至2022年3月底的0.5倍。因此，標(biāo)普修改了對(duì)該公司流動(dòng)性的評(píng)估，將其從稍有不足調(diào)整為疲軟。
由于綠地控股集團(tuán)融資渠道有限，該公司將需要依賴(lài)房地產(chǎn)銷(xiāo)售、資產(chǎn)處置和在岸銀行貸款再融資所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，以滿(mǎn)足到期短期債務(wù)。標(biāo)普預(yù)計(jì)，綠地控股集團(tuán)的銷(xiāo)售額在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)將保持低迷，資產(chǎn)處置和境內(nèi)再融資發(fā)生任何延遲都可能進(jìn)一步影響流動(dòng)性。
標(biāo)普分析，綠地控股集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流（付息后）將在2022年達(dá)到400-450億元，較2021年的620億元同比下降27%-35%。也就是說(shuō)，標(biāo)普預(yù)計(jì)2022年和2023年的土地收購(gòu)支出也將保持在每年30-40億元水平，而2021年為412億元。
標(biāo)普認(rèn)為，支持綠地控股集團(tuán)償付即將到期離岸債券的可用現(xiàn)金有限。在今年3月和4月該公司償還了總計(jì)6億美元（折合40億元人民幣）票據(jù)后，該公司在未來(lái)12個(gè)月仍有24億美元（折合164億元人民幣）離岸債務(wù)到期。截至2022年3月底，該部分金額占該公司短期債務(wù)的18%。
觀(guān)點(diǎn)新媒體獲悉，數(shù)據(jù)顯示，截至去年末，綠地存續(xù)12筆存量美元債，共計(jì)近40億美金。
“下半年6、9、11、12四個(gè)月份都有境外債到期，明年后年也有債券到期，公司有能力兌付后面的債券，現(xiàn)在是流動(dòng)性問(wèn)題。”綠地管理層如此表示。
綠地管理層表示，2020年8月到現(xiàn)在，綠地控股有息負(fù)債下降1600多億，目前公司計(jì)劃足夠優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)安排來(lái)償債，計(jì)劃3年出售2000億資產(chǎn)，每年500億-700億，包含自持商業(yè)、辦公樓和酒店等。
“一季度談的交易本來(lái)預(yù)計(jì)將在4月份交割，但目前因?yàn)橐咔橐蛩兀瑹o(wú)法確認(rèn)交割時(shí)間。”
疫情防控期間，資產(chǎn)處置面臨執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。顯然，2022年3月以來(lái)的上海疫情，對(duì)綠地控股出售計(jì)劃產(chǎn)生一定不利影響，而資產(chǎn)處置發(fā)生任何延遲都可能削弱償還即將到期債務(wù)的能力。
就在5月，綠地集團(tuán)發(fā)布消息稱(chēng)，綠地紐約太平洋公園項(xiàng)目中兩棟公租公寓樓順利出售，合同總金額為3.15億美元，該資金用于償還項(xiàng)目海外開(kāi)發(fā)貸及自身運(yùn)營(yíng)。
綠地控股稱(chēng)，因開(kāi)發(fā)貸1.8億美元，且公司僅擁有70%股權(quán)，再加上扣除傭金款項(xiàng)，回到香港的資金剩下5000萬(wàn)美金，不足以覆蓋償還金額。
同時(shí)，綠地紐約太平洋公園項(xiàng)目另一金額為1.5億美元的物業(yè)大單近期已完成簽約，而綠地洛杉磯大都會(huì)項(xiàng)目等相關(guān)物業(yè)也正在推進(jìn)銷(xiāo)售、強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)。
觀(guān)點(diǎn)新媒體獲悉，綠地控股仍在加快海外業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，包括“去化、減量、處置、變現(xiàn)”等核心工作的推進(jìn)，已推動(dòng)多個(gè)海外項(xiàng)目竣工交付并回款，2021年累計(jì)回籠資金超過(guò)37億元。
2021年，綠地降負(fù)債其實(shí)已有一定成效。年報(bào)顯示，2021年壓降有息負(fù)債812億元，自“三條紅線(xiàn)”政策出臺(tái)以來(lái)累計(jì)壓降有息負(fù)債1476億元。
數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，綠地有息負(fù)債余額下降至約2406億元，較年初下降了812億元。其中，房地產(chǎn)業(yè)有息負(fù)債余額降至1567億元，占比65%。
與此同時(shí)，2021年綠地實(shí)現(xiàn)了“三道紅線(xiàn)”中的現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率兩項(xiàng)指標(biāo)轉(zhuǎn)綠，成功降為“黃檔”房企。
不過(guò)，受行業(yè)下行及疫情影響，綠地控股去年及今年一季度業(yè)績(jī)出現(xiàn)較大幅度下滑。年報(bào)顯示，綠地控股去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5443億元，同比增長(zhǎng)19%；歸母凈利潤(rùn)約61.79億元，同比減少58.8%；扣非凈利潤(rùn)56.55億元，同比減少60.62%。
去年，綠地將自己所處的行業(yè)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)改成了基建。分行業(yè)來(lái)看，綠地控股去年來(lái)自房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)營(yíng)收為2049.54億元，增幅為5.2%，占總營(yíng)收比例進(jìn)一步降至37.7%；建筑及相關(guān)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的營(yíng)收同比增加33.4%至3114.24億元，占總營(yíng)收比重則提升至57.2%
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