作者：陳啟宗

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

駐香港，闖內(nèi)地，看世界。

陳啟宗，這位年過(guò)70的香港地產(chǎn)大佬又一次如約出現(xiàn)在了觀(guān)點(diǎn)舉辦的2021博鰲房地產(chǎn)論壇上。

博鰲舉辦了21屆，他出現(xiàn)了21次，可謂鐵桿的博鰲迷。

在每年的博鰲論壇上，他總會(huì)語(yǔ)出驚人，大聲疾呼行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，而又善心勸導(dǎo)內(nèi)地房企老板要理性，因而常被稱(chēng)作是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“人間清醒派”。

猶記得，幾年前陳啟宗在博鰲論壇上講到，中國(guó)房地產(chǎn)商的瘋子太多了，并警告他們瘋子的前途大半就是兩個(gè)，一個(gè)是進(jìn)監(jiān)牢，一個(gè)是破產(chǎn)。

不過(guò)，他也非常悲觀(guān)的表示，人性是很難改變的。

時(shí)至今日，面對(duì)慘淡的行業(yè)，聽(tīng)著房企不斷爆雷的聲音，我們?cè)僬勱悊⒆凇?/p>

他似乎是行業(yè)先知，并提前告知了今天正在發(fā)生的一切。

但更準(zhǔn)確的說(shuō)他是一個(gè)見(jiàn)證香港地產(chǎn)60年興衰歷史的過(guò)來(lái)人，掌舵恒隆集團(tuán)30年而屹立不倒的前輩。

歷史不會(huì)倒退，但總是會(huì)重演，只是我們很少聽(tīng)得進(jìn)前輩苦口婆心的警告。

在行業(yè)特別悲觀(guān)，特別浮躁的時(shí)候，“人間清醒派”的陳啟宗在今年的博鰲論壇上給內(nèi)地房企大佬們又上了清醒的一課：

01

多年前我講過(guò)一句話(huà)，中國(guó)住房房地產(chǎn)的黃金時(shí)期早就已經(jīng)過(guò)去了，要是你是參與者，你就往往不愿意面對(duì)現(xiàn)實(shí)，所以你的反應(yīng)就會(huì)晚。

當(dāng)然你意識(shí)到情況，并不表示你立刻就要采取行動(dòng)，但是你必須有充分的心理準(zhǔn)備，要不然市場(chǎng)改變的時(shí)候，你就會(huì)被放在一個(gè)非常被動(dòng)的位置上。

今天我有好消息帶給大家，也有壞消息帶給大家。

好消息是，這個(gè)行業(yè)絕對(duì)會(huì)繼續(xù)下去，不用擔(dān)心，有些行業(yè)比如說(shuō)某些高科技的行業(yè)，可能一夜之間就消失了，我們這個(gè)行業(yè)是絕對(duì)不會(huì)的，恐怕還會(huì)維持幾十年、幾百年，因?yàn)樽》磕耸侨祟?lèi)必須的一件事。

但是，它的持續(xù)發(fā)展并不表示你跟我能夠在其中賺到錢(qián)、謀到福祉。

需求永遠(yuǎn)存在，市場(chǎng)也永遠(yuǎn)存在，不會(huì)因?yàn)榻裉煳覀冃袠I(yè)面對(duì)的難處就消失，所以從這個(gè)角度來(lái)看，那是好消息。

壞消息是，賺大錢(qián)的機(jī)會(huì)基本上過(guò)去了，而且是機(jī)會(huì)越來(lái)越小。

我想問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，要是你不是在這個(gè)行業(yè)，你會(huì)不會(huì)在今天這個(gè)環(huán)境進(jìn)入這個(gè)行業(yè)？

比如說(shuō)你剛大學(xué)畢業(yè)，你會(huì)不會(huì)想做一個(gè)住房房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商？如果你不愿意進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，我們已經(jīng)在這個(gè)行業(yè)的人就會(huì)思考，我還要不要繼續(xù)留在這個(gè)行業(yè)？

我問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，對(duì)我們這個(gè)行業(yè)的企業(yè)的朋友們來(lái)說(shuō)，你可能給出的答案是，我沒(méi)得選擇，我一定要留在這個(gè)行業(yè)。至少你經(jīng)過(guò)了一個(gè)理性的步驟去考慮這個(gè)問(wèn)題，從而得出應(yīng)該留下來(lái)的決定。

但是你要非常清楚地知道，賺大錢(qián)的機(jī)會(huì)已經(jīng)過(guò)去了。

賺大錢(qián)有兩個(gè)方法，一個(gè)是我做的不多，但是附加價(jià)值很高，邊際利潤(rùn)很大。我做一點(diǎn)點(diǎn)就可以賺很多錢(qián)。

另一個(gè)就是利潤(rùn)很低，所以我就要做好多好多，才能夠賺到一點(diǎn)錢(qián)。我想我們這個(gè)行業(yè)絕對(duì)是已經(jīng)進(jìn)到后者。

所以這就是壞消息。

我告訴行業(yè)的朋友們，騙人是絕對(duì)不好的，但是騙自己是更不好的事。所以我們?cè)谛袠I(yè)內(nèi)千萬(wàn)不要騙人，但也請(qǐng)求大家理性地思考一個(gè)問(wèn)題，你也不要騙自己，要不然你的將來(lái)可能會(huì)不那么理想。

02

要研究房地產(chǎn)如何改變，首先要看一看我們是怎么走到這一步，為什么我們會(huì)走到這一步？

老實(shí)說(shuō)十幾年前甚至于20年前，我們就應(yīng)該知道住房房地產(chǎn)這個(gè)商業(yè)的模式是不可持續(xù)的，當(dāng)然我也理解，人在江湖、身不由己。

你進(jìn)到這個(gè)行業(yè)里，也不能否認(rèn)在以往的20多年是很多賺大錢(qián)的機(jī)會(huì)，你既然選擇了這條路，你就只能繼續(xù)玩這個(gè)游戲。

但是你玩這個(gè)游戲的同時(shí)，必須頭腦冷靜，知道這個(gè)模式是不可以持續(xù)的，總有一天會(huì)完結(jié)的，你就每天都要活在恐懼里面。

我常常講一句話(huà)，凡是做生意的人，對(duì)市場(chǎng)要有相當(dāng)?shù)木次罚钤谖C(jī)感里面，知道有一天這個(gè)游戲會(huì)結(jié)束。要是你這樣的話(huà)，最少你的心理上、管理上都能有充分的預(yù)備。

為什么我說(shuō)它是不可持續(xù)的呢？

當(dāng)然遠(yuǎn)古的不要講，二三十年前，這個(gè)行業(yè)是非常不規(guī)范的，怎么拿地、怎么貸款、怎么賣(mài)房子，當(dāng)時(shí)都非常不規(guī)范，所以十幾年前我就寫(xiě)過(guò)一篇文章，為什么香港的大房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有一個(gè)能在中國(guó)內(nèi)地住房房地產(chǎn)領(lǐng)域賺到好多錢(qián)。

因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)太不規(guī)范。以往這20年來(lái)，也不能否認(rèn)這個(gè)市場(chǎng)是越來(lái)越規(guī)范化，這是大勢(shì)所趨，是一個(gè)市場(chǎng)慢慢成熟的表現(xiàn)。

對(duì)于我們行業(yè)，對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)體，對(duì)于社會(huì)都是大好事。

但是在規(guī)范化的過(guò)程中，你就不能光是靠從前那些不規(guī)范的手法去賺錢(qián)，由一個(gè)不規(guī)范的競(jìng)爭(zhēng)到一個(gè)比較規(guī)范的競(jìng)爭(zhēng)，這里又出了另外一個(gè)問(wèn)題，越規(guī)范化賺錢(qián)就越難。

所以我們這個(gè)行業(yè)就變成一個(gè)完全是量的較量，你拿地一年能拿多少，一年該完成多少、銷(xiāo)售多少，完全是靠數(shù)量為主的行業(yè)，這也是我多年前就講過(guò)的。

不止是量的較量，還是一個(gè)速度的較量，你要比別人快，所以你蓋樓的標(biāo)準(zhǔn)很容易就會(huì)下降，因?yàn)槭莻€(gè)速度的較量。

然后還是一個(gè)貸款的較量，你神通廣大，能夠找到錢(qián)或者找到比較便宜的錢(qián)，你就有優(yōu)勢(shì)，因?yàn)檫@樣量的較量、速度的較量，貸款來(lái)源的較量，就產(chǎn)生了一幫成功者，但是這些成功者絕對(duì)是暫時(shí)的成功者，不可能是永遠(yuǎn)的成功者。

這邊是膽子大，在過(guò)去20多年，這個(gè)行業(yè)膽小鬼賺不了錢(qián)，所以這個(gè)量的較量、速度的較量就變成膽子的較量。我也在這里說(shuō)過(guò)一句很白的話(huà)，以往是看你“發(fā)瘋”程度的較量。

這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在正在發(fā)生的事大家都知道，我見(jiàn)到有幾位朋友非常理性地去看這個(gè)行業(yè)，他們都是行內(nèi)人，他們就非常懊惱，因?yàn)樗麄兝硇裕圆荒芨切隘傋印比ポ^勁，膽子也沒(méi)他們大，但是那些人能做得長(zhǎng)，其他人早晚會(huì)消失。

好多年前我就聽(tīng)說(shuō)好多房地產(chǎn)商開(kāi)始去做別的行業(yè)了，比如去做鋼鐵、水、電動(dòng)汽車(chē)等等。那些大房地產(chǎn)企業(yè)做這些事的時(shí)候，就是你退出這個(gè)行業(yè)的時(shí)候。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)來(lái)說(shuō)能賺錢(qián)的行業(yè)，那些老大們都去做別的事了，去賣(mài)水了，去種菜了，去搞電動(dòng)汽車(chē)了，去煉鋼了，這就證明他們心里非常清楚，他們從事的住房房地產(chǎn)行業(yè)不再是一個(gè)好賺錢(qián)的行業(yè)，要是仍然好賺錢(qián)，為什么要搞別的東西？

那些行業(yè)跟房地產(chǎn)行業(yè)完全沒(méi)關(guān)系。所以你聽(tīng)到有些老大們?nèi)ジ氵@個(gè)事的時(shí)候，就是你退出江湖的時(shí)候，最少是你要小心行事的時(shí)候。

03

我再說(shuō)一件事，是你們很多人不喜歡聽(tīng)的，好多年前有一些詞匯我沒(méi)聽(tīng)過(guò)，比如說(shuō)文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，一大堆這樣的新名詞，我一聽(tīng)我就說(shuō)，不好。

為什么？

那些都是相對(duì)于住宅房地產(chǎn)很小的市場(chǎng)，也就是說(shuō)好的市場(chǎng)、大的市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有什么機(jī)會(huì)了。所以有些人就去搞一些不值得我們花工夫去做的很小的領(lǐng)域。

不是說(shuō)不可以賺錢(qián)，但是是很小的市場(chǎng)，多點(diǎn)人進(jìn)去它就飽和了，所以你聽(tīng)到別人講文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的時(shí)候，你心里要非常清楚，這是非常不好的時(shí)候。

所以從這方面來(lái)說(shuō)，住房房地產(chǎn)已經(jīng)到了賺大錢(qián)的尾聲，或者是這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。

當(dāng)然，這里面還有兩方面的復(fù)雜情況，第一是因?yàn)樽》渴敲裆瑁绻桓深A(yù)、不規(guī)范，那就是不負(fù)責(zé)任的政府，如果來(lái)干預(yù)的政府是負(fù)責(zé)任的政府，所以他們的干預(yù)是應(yīng)該的。

行業(yè)里不少人也真的是做得太過(guò)了，所以也不要埋怨政府，當(dāng)然他們的手法怎么樣，他們的方法怎么樣，你可能不喜歡，你不喜歡是你的事，他們要負(fù)責(zé)市場(chǎng)的規(guī)范化、老百姓的福祉，所以他們要做他們就做了。

我也奉勸我的同行們，不要太多的埋怨政府，他們是在做自己該做的事。這是做住房房地產(chǎn)需要有準(zhǔn)備的一些事情。

這個(gè)行業(yè)早年實(shí)在是賺了不少錢(qián)，所以那些參與者、老板們，他們有些自我膨脹，而且是自我膨脹到很?chē)?yán)重的地步。

錢(qián)跟名，或者說(shuō)名跟利，對(duì)我們?nèi)魏稳藖?lái)說(shuō)都是極其危險(xiǎn)的一件事，對(duì)你的健康不好，當(dāng)然沒(méi)有這些東西也不好，所以你要如何地在贏(yíng)得名跟利的同時(shí)，你的心里要平衡，要不然你很容易做出不理性的決定。

你做出不理性的決定，絕大部分過(guò)了一段時(shí)期之后，你回過(guò)頭看都是錯(cuò)誤的決定，你會(huì)有一種不是因?yàn)槠髽I(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)不好而做出一些短期為了滿(mǎn)足自己的自我感覺(jué)良好而做出的決定，這是屢見(jiàn)不鮮的事，在不同行業(yè)都有，但是特別是在房地產(chǎn)行業(yè)比較突出。

作為一個(gè)行業(yè)的參與者，作為一個(gè)在行業(yè)參與幾十年的人，也是觀(guān)察各地實(shí)踐的人，都有同樣的難處。

自我膨脹，因?yàn)槊屠蠹也辉倮潇o，不能再理性地思考企業(yè)的發(fā)展，結(jié)果你的企業(yè)就變得非常的不穩(wěn)健。

但要是一個(gè)行業(yè)里過(guò)多這樣的不理性的人，過(guò)多這樣不穩(wěn)健的企業(yè)，整個(gè)行業(yè)就會(huì)變得不理性、不穩(wěn)健。

這正是我們這個(gè)行業(yè)以往二三十年來(lái)的一個(gè)寫(xiě)照。

當(dāng)然，我知道我的不少朋友是這個(gè)行業(yè)里理性的一幫人，以往這二三十年一方面在賺錢(qián)，但是另一方面也基本上是日子不好過(guò)的，因?yàn)樗麄儾豢赡芟衲切隘傋印眰兡菢尤プ鲆恍┌l(fā)瘋的事，所以他們賺的錢(qián)在以往幾十年一直比別人少，但是他們絕對(duì)是比較理性、比較穩(wěn)健的。

04

最后允許我講講我們這個(gè)行業(yè)里企業(yè)的三個(gè)選擇：

第一是仍然留在本行。

因?yàn)榉凑@個(gè)行業(yè)不會(huì)消失，不過(guò)利潤(rùn)會(huì)變得非常低、非常薄，跟營(yíng)建商差不多，但是你的風(fēng)險(xiǎn)比他們還要大，因?yàn)槟阋ベI(mǎi)地。所以留在本行還可以賺錢(qián)，但是賺的不是大錢(qián)，而且你要比從前小心很多，因?yàn)槟愕挠蕰?huì)下降，你一不小心就會(huì)虧本。

第二，轉(zhuǎn)去做商業(yè)房地產(chǎn)。

這一塊也是要非常小心的事情，商業(yè)房地產(chǎn)跟住宅房地產(chǎn)就像我們打乒乓球和打網(wǎng)球的分別，有相當(dāng)類(lèi)似之處，但是也有相當(dāng)不同之處。

乒乓球和網(wǎng)球，你能打一個(gè)并不表示你就能打另外一個(gè)，兩者都可以玩，但是所需要的能力是不一樣的。比如說(shuō)你做商業(yè)房地產(chǎn)你所需要的長(zhǎng)線(xiàn)的資金是大頭，而且你可能是不容易套現(xiàn)的，因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)，以往因?yàn)槭袌?chǎng)的需要，很多人蓋了就賣(mài)。從行業(yè)的角度來(lái)看，從社會(huì)的角度來(lái)看，從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看都不是好事。

你這個(gè)中低檔的商場(chǎng)太多了，所以你要在中低檔行業(yè)賺錢(qián)不容易，供應(yīng)太多利潤(rùn)就減少。你說(shuō)往高端去走，做高端的商業(yè)，就像恒隆這種少數(shù)的企業(yè)，能在高檔的做商場(chǎng)的企業(yè)里面算是成功的，但是我提醒大家一句話(huà)，到今天為止，在高檔的商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，成功的主要是香港的企業(yè)，內(nèi)地的也有，但都不是民企，都是跟政府掛鉤的企業(yè)。民企在這方面成功的幾乎沒(méi)有。

你說(shuō)不做商場(chǎng)，去做寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓更離譜，我從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)一個(gè)市場(chǎng)全是建高樓的，那個(gè)寫(xiě)字樓的空置率是很高的，在中國(guó)內(nèi)地的一二線(xiàn)大城市都很高的空置率，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率30%、40%甚至更多，你憑什么本事能在那樣的市場(chǎng)里賺錢(qián)？

還有一些是做酒店，我從來(lái)不喜歡酒店，酒店是個(gè)很不好的行業(yè)，所謂不好是賺錢(qián)不好的意思，它有社會(huì)的需求，但是要賺錢(qián)，我在別的地方賺了錢(qián)，我可以住任何的酒店，你讓我擁有酒店，我是被逼的，我做個(gè)五六十萬(wàn)平米的項(xiàng)目，里面必須有一家酒店，但是那個(gè)絕對(duì)不是賺錢(qián)的主要方面。

所以轉(zhuǎn)型做商業(yè)房地產(chǎn)不容易。

第三，退出房地產(chǎn)。

我不是鼓勵(lì)你退出，我不過(guò)是提出來(lái)供大家參考。正如我剛才說(shuō)的，要是你從來(lái)沒(méi)有進(jìn)這個(gè)行業(yè)，你還進(jìn)不進(jìn)？要是你不進(jìn)這個(gè)行業(yè)，為什么一定要留在這個(gè)行業(yè)？

當(dāng)然我知道代價(jià)是很高的，但是卻又是值得我們思考的一個(gè)問(wèn)題。不是說(shuō)沒(méi)有這個(gè)市場(chǎng)，但是不一定是一個(gè)從前想象的市場(chǎng)。所以可能退出住房房地產(chǎn)也是一個(gè)選項(xiàng)。

2017年的時(shí)候在博鰲房地產(chǎn)論壇上大家討論內(nèi)地的大房地產(chǎn)商會(huì)在香港取代香港的房地產(chǎn)商嗎，當(dāng)年在臺(tái)上所有人都認(rèn)為5年之內(nèi)會(huì)取代香港，我是當(dāng)年唯一一個(gè)說(shuō)不可能發(fā)生的，不到一年就證明我是對(duì)的，不是因?yàn)槲冶葎e人聰明，可能是因?yàn)槲以谛袠I(yè)里久一點(diǎn)，而且我參與度不如你們，所以可能冷靜一點(diǎn)、理性一點(diǎn)，也希望我的小公司穩(wěn)健一點(diǎn)。

結(jié)尾

聽(tīng)完陳啟宗今年在博鰲房地產(chǎn)發(fā)自肺腑的真知灼見(jiàn)，想必給旭輝林中、上坤朱靜等在座的內(nèi)地房企老板們帶來(lái)了非常多的啟示。

正如我們開(kāi)頭所講的那樣，陳啟宗是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“人間清醒派”，而非悲觀(guān)派。

他認(rèn)為從今以后，商品房的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相當(dāng)程度上的降低。因?yàn)槟愕睦麧?rùn)也會(huì)相對(duì)的降低，所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，對(duì)有些人是好事，對(duì)有些人是不好的事。

最后一句話(huà)，看未來(lái)一年、五年、十年，未來(lái)一年比較難過(guò)，未來(lái)五年不一定，未來(lái)十年才可以穩(wěn)健。

注：文章為作者獨(dú)立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 來(lái)自香港地產(chǎn)大佬的警告