近期，我們也明顯感覺到AMC機(jī)構(gòu)在出險項目上的積極行動。一方面是一些AMC積極籌備不良資產(chǎn)紓困及房地產(chǎn)金融風(fēng)險化解的資金，如有報道稱東方資產(chǎn)在全國銀行間債券市場公開發(fā)行不超過人民幣100億的金融債券，用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風(fēng)險化解及處置等工作；另一方面，在業(yè)務(wù)類型方面，近期也有不少AMC機(jī)構(gòu)在頻繁溝通如下幾方面的合作：

1. 不良資產(chǎn)包的收購業(yè)務(wù)（需考慮折扣率及交易對手折價處置的意愿等問題），但是對于一些地方AMC而言，受屬地化展業(yè)的限制，通常以做省內(nèi)的業(yè)務(wù)為主。

2. 土地前融到期的接續(xù)融資業(yè)務(wù)。對于土地款前融到期無法償還的項目，部分AMC可接手該到期債權(quán)，并完成土地抵押，融資成本根據(jù)交易主體具體確定。具體操作上，因AMC一般都會要求出具不良函，或者開發(fā)商的前手融資已實際逾期，而這勢必又會引起融資方征信層面的負(fù)面影響（比如造成交叉違約等），因此開發(fā)商對AMC類型的融資經(jīng)常會存有抗性。

3. 金融機(jī)構(gòu)不良處置業(yè)務(wù)。誠如上文所言，亦有一些AMC參與到與金融機(jī)構(gòu)共同搭建紓困架構(gòu)，參與到具體的不良資產(chǎn)項目處置過程中。但是考慮到最終處置及還款來源等問題，則需要綁定其認(rèn)可的國央企等開發(fā)商協(xié)同操作。此外，對于不同能級的AMC，其希望的投資收益亦有較大的差別，比如全國性的AMC作為優(yōu)先級時收益控制在年化10%以下，而地方性AMC對收益要求則在年化12%-13%以上等等。

不管是2021年下半年的集中供地的托市，還是今年上半年國央企將繼續(xù)承擔(dān)的托市拿地以及對中高風(fēng)險房企提供流動性支持的任務(wù)，國央企類房企對增量資金的需求都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了債券融資和銀行融資可以提供的有限資金（盡管金融政策也已相對寬松）。受上述原因的影響，目前國央企類房企對非標(biāo)類融資（尤其是創(chuàng)新融資）的需求其實已大幅增加，尤其是真股投資類融資款，以此達(dá)到穩(wěn)定、降低負(fù)債率或出表的目的。但是，需注意的是，國央企類開發(fā)商在“三道紅線”的融資監(jiān)管要求以外，在融資方面還會受到國資委的監(jiān)管及審計、放款方式、融資成本、對外擔(dān)保限制等方面的諸多影響，因此在具體融資操作方面還是有比較多的限制。更多內(nèi)容歡迎參考本公眾號2022年1月25日推文《國央企類開發(fā)商也需要非標(biāo)融資》。

近期中央及地方層面對房企間收并購的金融政策支持頻頻吹風(fēng)，優(yōu)質(zhì)房企并購類的債券融資、銀行融資體量急劇上升，國央企的并購動作尤為搶眼，但實際并購的標(biāo)的卻主要是困難房企的物業(yè)板塊以及個別確實優(yōu)質(zhì)的項目，尤其是國央企對中高風(fēng)險房企整體項目的收購或接盤未見明顯的動作，收并購市場的整體成交情況也相對冷淡。在市場持續(xù)出清的背景下，供需雙方預(yù)期以及匹配程度不高，一邊是爆雷房企“吊”著自己不肯賣項目，尤其是不肯賤價賣項目，一邊是有實力收購項目的房企擔(dān)心風(fēng)險或收益而遲遲無法出手，再加之項目自身以及收并購本身的復(fù)雜性，最終造成市場處于“膠著”的狀態(tài)。對此我們判斷，大規(guī)模的收并購成交只有等到樓市企穩(wěn)回暖或市場信心重新回歸后才會出現(xiàn)，并購融資需求也只有等到收并購成交活躍之時才會集中爆發(fā)。更多內(nèi)容歡迎參考本公眾號2022年2月15日推文《地產(chǎn)項目的收并購成交現(xiàn)狀與并購融資難點》。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷此輪的市場洗牌后，地方政府對產(chǎn)業(yè)的需求變得更為急迫，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也成了地方國企和城投平臺的重點拓展方向。除此之外，受美聯(lián)儲縮表等因素的綜合影響，地方政府的外資招商引資任務(wù)也開始逐步加重。在產(chǎn)業(yè)引入層面，部分有產(chǎn)業(yè)或?qū)崢I(yè)支撐的企業(yè)，通過在當(dāng)?shù)氐蛢r拿地方式引入自身產(chǎn)業(yè)上下游。對于這類產(chǎn)業(yè)/實業(yè)機(jī)構(gòu)而言，在拿地階段亦面臨著融資需求，但是對于習(xí)慣短期收益的投資機(jī)構(gòu)而言，介入產(chǎn)業(yè)類項目的投資合作仍舊存在觀念的轉(zhuǎn)變以及投資策略的調(diào)整問題。此外，也有部分優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)企業(yè)與政府平臺聯(lián)合成立項目公司，在產(chǎn)業(yè)企業(yè)控股下，通過項目公司參與政府片區(qū)產(chǎn)業(yè)建設(shè)。其中，政府負(fù)責(zé)導(dǎo)入相關(guān)資源，產(chǎn)業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)完成產(chǎn)業(yè)園建設(shè)、引入其自身產(chǎn)業(yè)上下游、孵化產(chǎn)業(yè)類項目、打造產(chǎn)業(yè)投資平臺，協(xié)助政府完成招商引資任務(wù)等等，并設(shè)計在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營成熟后通過公募Reits等方式實現(xiàn)退出。

受國內(nèi)外形勢的影響，今年外資招商引資仍舊是壓在地方政府肩上的重?fù)?dān)，不少政府也指明引入的外資必須是諸如韓資、日資、新加坡等資金。對于一些地方政府要求用外資來支付土地款的，資金的進(jìn)出、結(jié)售匯及投資架構(gòu)的搭建等需重點設(shè)計，不過在操作方面仍面臨較大的難度（主要是涉房問題）。更多內(nèi)容歡迎參考本公眾號2021年9月7日推文《 境外資金入境模式大全（202109版）》。

去年住建部辦公廳發(fā)布《關(guān)于開展第一批城市更新試點工作的通知》后，不少試點城市已經(jīng)在摸索符合各地特點的城市更新方式。但是與大灣區(qū)相比，其他區(qū)域的城市更新主要以政府主導(dǎo)為主，并與當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等相結(jié)合。在操作層面，有的城市建立了專門的城市更新投資平臺，并在城市更新投資平臺下設(shè)具體的項目公司操作具體的城市更新項目。在融資層面，前期嘗試溝通引入社會資本參與到具體的項目公司層面的股權(quán)合作，或者成立專項的城市更新基金參與當(dāng)?shù)氐某鞘懈虑捌谕顿Y。大灣區(qū)之外的城市更新主要系政府主導(dǎo)，因此，融資方面又帶有城投平臺融資的一些特征。由于城市更新項目周期相對較長，并且前端以拆遷等為主，收益的實現(xiàn)存在一定期限，對于資金機(jī)構(gòu)而言，在當(dāng)?shù)爻鞘懈率袌錾胁怀墒斓那闆r下，社會資本如何參與其中仍舊存在較長的溝通、磨合過程。

相對而言，我們也明顯感受到不少機(jī)構(gòu)都積極尋找機(jī)會進(jìn)軍城市更新相對成熟的大灣區(qū)（特別是深圳、東莞）范圍內(nèi)的項目。但是，正是因為大灣區(qū)城市更新發(fā)展較早，以深圳為例，目前想尋找到合適的投資標(biāo)的對機(jī)構(gòu)端的專業(yè)判斷能力亦有更高的要求。對于深圳目前在主推的土地整備利益統(tǒng)籌類項目的融資，外地機(jī)構(gòu)由于存在對不同的業(yè)務(wù)類型理解的過程，目前仍相對謹(jǐn)慎。此外，自去年開始東莞城市更新項目的審批進(jìn)度有放緩的趨勢，對于投資機(jī)構(gòu)而言，介入到東莞的城市更新項目對項目的推進(jìn)節(jié)奏需更加熟悉。

值得一提的是，在我們大灣區(qū)的城市更新投資業(yè)務(wù)中，基于對市場及交易等風(fēng)險的考量，目前我們也會重點選擇與國央企或其合作的中小開發(fā)商的合作，依托于國央企的操盤能力實現(xiàn)“曲線”投資的目的。在項目的選擇上，在更新計劃立項后即可以開始溝通，并以通過專規(guī)作為放款的前置條件；資金主要用于支付拆遷款或補(bǔ)充流動性資金；融資期限一般以中短期為主，并以取得銀行或金融機(jī)構(gòu)更新貸/拆遷貸后置換作為退出方式；風(fēng)控?fù)?dān)保方面，則需要國央企股權(quán)質(zhì)押或者控制中小開發(fā)商股權(quán)等等。