作者：鯨哥
來(lái)源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）
很多人考慮法拍房的時(shí)候無(wú)非是想著撿漏，但一心想撿便宜往往是難以實(shí)現(xiàn)的。
有的人只買“好看的”，有的人只買“折扣大”的，但他們都忽略了一點(diǎn)：這些所謂的“好房源”，別人也一樣能看出來(lái)，但具體好還是不好，得詳細(xì)調(diào)查才能知道，不能被一時(shí)的表象所蒙蔽。在篩選房源時(shí)，首先我們要明確購(gòu)房需求，是自住還是投資。如果說(shuō)買房自住的同時(shí)也要滿足投資屬性的話，建議分清主次需求。如果分不清主次需求，那么大概率即使拍了房子也會(huì)感到不滿意。其次，參加競(jìng)拍之前一定要有自己的預(yù)算方案，確定自己的心理價(jià)位，量力而行，避免沖動(dòng)加價(jià)，導(dǎo)致悔拍。對(duì)于房源的地段、所在社區(qū)的環(huán)境以及房源自身存在的風(fēng)險(xiǎn)也需要去逐一的進(jìn)行盡調(diào)。
情況復(fù)雜的法拍房，一直以來(lái)勸退了大量買房者。大部分法拍房背后都有復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系。大部分執(zhí)行人，也就是法拍房的原房主，大多是因?yàn)榍妨松暾?qǐng)執(zhí)行人的錢不還，或者無(wú)力償還，名下的房產(chǎn)才會(huì)被法院強(qiáng)制拍賣。如果盲目拍下，那這類法拍房的騰退往往不會(huì)很順利，最棘手的問(wèn)題就是房子拍了住不進(jìn)去。花了錢，房子不能住，相當(dāng)于錢打了水漂。法拍房有著低于市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)誘惑，但背后的風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人難以承擔(dān)的。這也是外界把法拍房妖魔化的主要原因，一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)案例就會(huì)把無(wú)數(shù)人勸退。其實(shí)只需要找到專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行輔助，風(fēng)險(xiǎn)就能得到很好的控制。
法拍房市場(chǎng)上，大部分的房子都可以過(guò)戶，但是也不乏一部分房子沒(méi)辦法正常過(guò)戶。
市政配套用房的所有權(quán)是登記在市政機(jī)關(guān)名下的，只有特定人員才能辦理過(guò)戶。如果想拍這類房產(chǎn)，所以要確定自己是否有購(gòu)買資格，不要貿(mào)然參拍。
歷史保護(hù)建筑未經(jīng)批準(zhǔn)是不可以發(fā)生買賣、交換、贈(zèng)與等行為的，這類法拍房的過(guò)戶不僅需要到當(dāng)?shù)匚幕謧浒福€要報(bào)備區(qū)局批準(zhǔn)，過(guò)程相當(dāng)復(fù)雜麻煩，而且還不一定能辦好。
房產(chǎn)產(chǎn)證有三種模式：一種是個(gè)人產(chǎn)權(quán)，一種是共同共有。還有一種就是按份額占有。按份額占有的房產(chǎn)在進(jìn)行司法處置時(shí)，只能涉及被執(zhí)行人名下的份額，因此房產(chǎn)不能完整過(guò)戶，也沒(méi)有獨(dú)立的處置權(quán)，不建議參拍。軍產(chǎn)房是指軍隊(duì)享有房屋所有權(quán)的房屋。按照中華人民共和國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司和中國(guó)人民解放軍總后勤部基建營(yíng)房部聯(lián)合印發(fā)的《城鎮(zhèn)駐軍營(yíng)房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，軍產(chǎn)房的所有權(quán)屬于總后勤部，軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)房向地方轉(zhuǎn)讓，必須要取得總后勤部的審批，否則無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓，即使轉(zhuǎn)讓了也是無(wú)效的。
5、土地性質(zhì)是集體土地
土地性質(zhì)是集體土地的房屋，都是沒(méi)有產(chǎn)證的，不屬于商品房范疇內(nèi)，這就是我們經(jīng)常說(shuō)的“小產(chǎn)權(quán)房”。像這類小產(chǎn)權(quán)法拍房在拍賣過(guò)程中，只拍賣使用權(quán)，而不是所有權(quán)，因此買受人無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，拿不到產(chǎn)證。
在前期盡調(diào)時(shí)應(yīng)該注意房屋權(quán)屬狀況，特別是土地性質(zhì)、交易中心或有關(guān)部門的交易規(guī)則。另外在競(jìng)拍前一定要仔細(xì)查看房源頁(yè)面出示的《法院公告》、《競(jìng)買須知》，一般都會(huì)注明房屋權(quán)屬、土地性質(zhì)等信息，這是最初始的一個(gè)查驗(yàn)方式。
提到法拍房，大家除了擔(dān)心騰房困難住不進(jìn)去之外，另外一個(gè)影響決策的重要因素就是：擔(dān)心遇到帶有租賃的房子，特別是長(zhǎng)期租賃的房子。都知道買賣不破租賃，我們?cè)趽?dān)心可能無(wú)法入住的同時(shí)，也需要去確認(rèn)租賃合同是否合法，排除無(wú)效租賃的情況，再針對(duì)具體情況制定具體的解決方案。
1、先抵押后租賃，且抵押權(quán)已經(jīng)登記的房屋，不適用該原則。每套法拍房背后都有各種情況、問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)的存在，“買賣不破租賃”的具體情況也要具體分析。雖有買賣不破租賃一說(shuō)，但買賣不破租賃是為了保護(hù)弱者，并不是無(wú)賴的保護(hù)傘。如果新業(yè)主想收回房屋自住，且存在的是合理有效的短期租賃，也無(wú)需擔(dān)心，可以選擇和租客進(jìn)行協(xié)商，雙方接觸租賃合同或通過(guò)法律訴訟的方式來(lái)解決。對(duì)于法拍房的租約問(wèn)題，建議提前做好盡調(diào)，在競(jìng)拍前杜絕存在隱患的房產(chǎn)。
法拍房由于天然價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引越來(lái)越多剛需自住客的關(guān)注和參與，成交率逐步攀升。在很多人通過(guò)法拍房成功撿漏的同時(shí)，也有一部分人卻因?yàn)楦?jìng)拍前缺乏對(duì)法拍房的全面了解，未能理性競(jìng)拍，最后不得不悔拍，最后導(dǎo)致?lián)炻┎怀桑€被沒(méi)收保證金，甚至被處罰。司法拍賣不是網(wǎng)上購(gòu)物，可以享受七天無(wú)理由退貨，是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹＜热粵Q定要拍下房產(chǎn)，就要做足準(zhǔn)備，不要輕易悔拍，同時(shí)也要明確悔拍所帶來(lái)的后果。在參與司法網(wǎng)拍前，大家要明確內(nèi)心價(jià)位，切勿盲目跟拍。購(gòu)買法拍房，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀競(jìng)買公告和須知。首次購(gòu)買法拍房的人，更要把競(jìng)買公告研究透徹。如果競(jìng)買人有其他內(nèi)容想要詳細(xì)了解的，一定要自己去看房子，了解自己所關(guān)心的問(wèn)題。如果拿不準(zhǔn)可以委托專業(yè)法拍房助拍機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，以保證更加全面地了解房屋情況。
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法拍房交易十大風(fēng)險(xiǎn)（上篇）
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