保全與執(zhí)行 作者：李舒、唐青林、王超
編者按
在執(zhí)行程序中，購房者排除人民法院對所購房屋的強制執(zhí)行屬于比較常見的爭議類型。本期，我們梳理了在購買者排除執(zhí)行程序中存在的常見爭議焦點和對應的裁判規(guī)則，以幫助讀者學習、了解。
裁判要旨
被執(zhí)行人將其所有的房屋等需要辦理過戶的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人支付全部價款并實際占有該財產(chǎn)的，即便未辦理過戶手續(xù)，若第三人對此無過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)該財產(chǎn)。
案情簡介
一、案件爭議的執(zhí)行標的是趙麗、姜云莉、孫宏聲分別向烏魯木齊亞鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“亞鴻公司”）購買的位于烏魯木齊解放南路317號房產(chǎn)（下稱“案涉房產(chǎn)”）中的1棟14層C戶、1棟12層B戶、1棟23層C戶（下稱“三套房產(chǎn)”）。三人均在2003年5月11日前將房款全部付清，并且在買賣合同簽訂一周內(nèi)完成交付，已實際占用至今。
二、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營業(yè)部（下稱“農(nóng)業(yè)銀行”）與亞鴻公司發(fā)生借款合同糾紛，農(nóng)業(yè)銀行依據(jù)具有強制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書于2003年7月10日向新疆高院申請對亞鴻公司強制執(zhí)行。2003年8月11日，新疆高院根據(jù)農(nóng)業(yè)銀行的申請查封亞鴻公司抵押給農(nóng)業(yè)銀行的案涉房產(chǎn)共計163套。
三、趙麗、姜云莉、孫宏聲向新疆高院提起異議，請求解除對其占有的三套房產(chǎn)的查封。理由是：在亞鴻公司為他們辦理該房屋備案手續(xù)期間，因農(nóng)業(yè)銀行申請執(zhí)行亞鴻公司一案，新疆高院查封了他們購買的房屋，致使其至今未能取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，嚴重侵犯了他們的合法利益。
四、新疆高院于2013年6月17日作出異議裁定，解除對案涉房產(chǎn)中的三套房產(chǎn)的查封。
五、農(nóng)業(yè)銀行不服，向最高法院申請復議，請求撤銷異議裁定。最高法院裁定駁回農(nóng)業(yè)銀行的復議申請。維持新疆高院（2013）新執(zhí)二監(jiān)字第58號執(zhí)行裁定。
裁判要點及思路
趙麗、姜云莉、孫宏聲分別與亞鴻公司簽訂了《商品房買賣合同》，并付清了房款，且實際占用至今，無證據(jù)證明三人存在過錯。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，對于需要辦理過戶登記的財產(chǎn)，第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。根據(jù)趙麗、姜云莉、孫宏聲三人已付清全款并占有房產(chǎn)且無過錯的情況，應當解除對三套房產(chǎn)的查封。
申請執(zhí)行人農(nóng)業(yè)銀行提出復議申請，認為新疆高院未答復其對《商品房買賣合同》簽署時間鑒定的申請屬于執(zhí)行程序違法。新疆高院因已查明趙麗等三人的買賣房屋以及實際占有多年的事實，遂口頭告知不予鑒定。
申請執(zhí)行人農(nóng)業(yè)銀行未能舉證證明趙麗、姜云莉、孫宏聲三人存在過錯，因此不支持農(nóng)業(yè)銀行請求撤銷解除對三人購買房產(chǎn)的查封的裁定。
實務要點總結(jié)
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
一、對于申請執(zhí)行人來說，為了防止第三人與被執(zhí)行人惡意串通、規(guī)避執(zhí)行，本書作者建議要嚴格把握第三人執(zhí)行異議成立的規(guī)定要件。在申請執(zhí)行時，應請求法院認真審核相關(guān)證據(jù)材料，確定如下事實：（1）買受人是否全部付清價款；（2）是否存在證據(jù)證明買受人付清價款的具體時間；（3）買受人是否實際占有；（4）買受人對未辦理過戶登記手續(xù)是否存在過錯。
根據(jù)法律規(guī)定及我們辦理同類案件的經(jīng)驗，就非因買受人原因?qū)е路课荼徊榉馊绾尉葷膯栴}，我們建議可考慮如下解決思路：第一，最有效的救濟途徑便如上述案件中，以案外人異議的程序向法院提出申請。需要注意的是，買受人要能證明自己的買賣合同義務已經(jīng)全部履行完畢，價款已全部付清且實際占有，同時，沒有取得產(chǎn)權(quán)證不是由自己的過錯引起。第二，若是新買的房屋還沒有入住，買受人還可以另訴開發(fā)商解除購房合同并追究其違約責任。
三、此外，我們有必要重申《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（2020修正）第十五條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定，明確了案外人異議得到支持應滿足的條件，案外人在主張權(quán)利時需特別注意。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。我們對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著我們對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應當援引或參照。）
相關(guān)法律規(guī)定
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（2020修正）
第十五條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》(2020修正)
第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
法院判決
以下為最高法院在該案裁判文書中認為關(guān)于“對沒有過錯且已完全支付并占有財產(chǎn)的第三人是否可以排除強制執(zhí)行的問題”的詳細論述和分析。
最高法院在該院裁判文書中認為：趙麗、姜云莉、孫宏聲與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》、完成涉案房屋交付的行為均在新疆高院查封該房屋之前，其三人付清全部房款，并承擔了從房屋交付至今的水費、電費、物業(yè)管理費等費用，已對涉案房屋實際占用多年。涉案房屋雖未辦理過戶登記手續(xù)，但無相關(guān)證據(jù)證明上述三人存在過錯。本院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條明確規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。依照該條規(guī)定，本案不應繼續(xù)對位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號1棟14層C戶、1棟12層B戶、1棟23層C戶三套房產(chǎn)采取查封措施。
綜上，農(nóng)業(yè)銀行的復議理由不能成立，本院不予支持。新疆高院（2013）新執(zhí)二監(jiān)字第58號執(zhí)行裁定書的結(jié)論并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條和《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥執(zhí)行程序若干問題的解釋》第八條、第九條的規(guī)定，裁定如下：
駁回中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營業(yè)部的復議申請。
案件來源
最高人民法院：《中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營業(yè)部申請復議案執(zhí)行裁定書》【（2013）執(zhí)復字第16號】
延伸閱讀
關(guān)于第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有房屋能否排除強制執(zhí)行的問題，我們梳理了最高法院對此類問題的裁判觀點，以供讀者參考。
一、因買受人自身原因未辦理過戶登記，不能排除強制執(zhí)行。
案例一：遼陽縣季鑫貿(mào)易有限公司與宋楊、遼寧華昇印刷物資經(jīng)銷有限公司與沈陽盛方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴申請再審民事裁定書【（2016）最高法民申2754號】
1. 關(guān)于“案涉房產(chǎn)未能辦理過戶手續(xù)盛方公司是否存在過錯的問題”，最高法院認為：“盛方公司認為其已足額依約支付了5000萬元購房款，且由于華昇公司的原因沒有辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，不僅缺乏充分的證據(jù)證明，而且也明顯的不符合常理。二審判決認定盛方公司一直怠于按《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定行使權(quán)利，導致案涉房產(chǎn)直到被一審法院查封前仍未能辦理過戶手續(xù)，存在一定過錯，具有充分的事實依據(jù)。”
2. 關(guān)于“二審適用法律是否正確的問題”，最高法院認為：“本案中，案涉房產(chǎn)未能辦理過戶登記系因盛方公司怠于行使權(quán)利所致，即案涉房產(chǎn)屬于因買受人自身原因未辦理過戶登記，盛方公司對此確實存在過錯，二審判決依據(jù)上述法律規(guī)定判決駁回盛方公司的上訴請求，在適用法律上并無不當。”
案例二：楊鎮(zhèn)、交通銀行股份有限公司海南省分行等申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事裁定書【（2016）最高法民申1248號】
最高法院認為：“楊鎮(zhèn)未盡到注意義務，就未獲得預售許可的商品房簽訂商品房預售合同，該預售合同無效系楊鎮(zhèn)無法就相應房產(chǎn)進行過戶的原因之一，楊鎮(zhèn)具有一定的過錯。因此，雖然楊鎮(zhèn)實際占有案涉房產(chǎn)并可以提供其已交付房價全款的收據(jù)，但因楊鎮(zhèn)對于房產(chǎn)不能過戶具有過錯，因此楊鎮(zhèn)的實際情況并不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條或是《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定的條件。依據(jù)以上規(guī)定，楊鎮(zhèn)對于案涉房產(chǎn)不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。原審判決適用法律并無不當。”
二、買受人未支付全部價款，也并未實際入住，不足以阻卻執(zhí)行。
案例三：吳淑雅、蔡福英等民間借貸糾紛、案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書【最高人民法院（2014）民一終字第205號】
最高法院認為：“執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵是審查購房者享有的實體權(quán)利是否足以阻卻執(zhí)行措施……吳淑雅在尚未辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的情形下，必須滿足支付全部價款并實際占有使用且對未辦理過戶手續(xù)沒有過錯的條件，才能產(chǎn)生阻卻執(zhí)行措施的結(jié)果。根據(jù)本案查明的事實，吳淑雅與繁榮公司簽訂《房產(chǎn)認購協(xié)議書》，但并未支付全部價款，也并未實際入住訴爭房產(chǎn)。在此情況下，其主張對訴爭房產(chǎn)享有的實體權(quán)利足以阻卻執(zhí)行措施，缺乏相應的事實和法律依據(jù)，本院不予支持。”
三、房屋買賣合同的簽訂、付款、轉(zhuǎn)移占有房屋均在查封之前，無證據(jù)證實買受人存在過錯的，買受人享有足以排除執(zhí)行的權(quán)利。
案例四：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司烏魯木齊團結(jié)路支行申請復議案執(zhí)行裁定書【最高人民法院（2013）執(zhí)復字第15號】
最高法院認為：“劉曉芳與大眾公司簽訂購房合同、付清全部購房款和完成涉案房產(chǎn)交付等行為均在新疆高院對涉案房產(chǎn)查封之前。新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市房產(chǎn)交易中心對劉曉芳和建設銀行人民路支行簽訂的貸款抵押擔保合同進行了登記備案，對涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于劉曉芳進行了審查和確認。劉曉芳在法院查封前交清了購買涉案房產(chǎn)應交付的相關(guān)契費和維修基金，且涉案房產(chǎn)自2001年2月27日至今被劉曉芳實際占用。涉案房產(chǎn)雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但無證據(jù)證實劉曉芳存在過錯。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條明確規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”依照該條規(guī)定，新疆高院不應繼續(xù)對新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市沙依巴克區(qū)南昌路1號眾福苑一期底商1-1-7A門面房采取查封措施。”
案例五：玉溪市商業(yè)銀行股份有限公司申請趙峰執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事判決書【（2016）最高法民終399號】
最高法院認為：“本案中趙峰與今玉公司的合同簽訂、付款、轉(zhuǎn)移占有房屋均在查封之前，玉溪商行也無證據(jù)證明趙峰存在過錯，故對于涉案房屋不得進行查封。雖然涉案房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但并不影響趙峰依法對涉案房屋享有足以排除執(zhí)行的權(quán)利，玉溪商行對涉案房屋許可查封的請求不能成立，本院不予支持。”
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