習(xí)REITs 作者：李未來
來源：華夏時報
公募REITs的橫空出世，讓國內(nèi)中小投資者在購買商品房之外，又多了不動產(chǎn)領(lǐng)域的其他投資選擇。
8月7日，中國證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（下稱“《指引》”），公募REITs將在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域率先試水，與此前的資產(chǎn)支持證券相比，公募REITs的發(fā)行對象不再以機構(gòu)投資者為主，而是面向廣大老百姓，流動性將大大提升。
一些從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的企業(yè)正躍躍欲試，它們大多看好公募REITs在盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道等方面帶來的利好。此前極少發(fā)行資產(chǎn)支持證券的張江科技、中新集團稱要積極探索REITs。華夏幸福在回復(fù)記者采訪時表示，“基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產(chǎn)，有助于推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。”
北京某信托公司總經(jīng)理在接受《華夏時報》記者采訪時表示，“對于央企，尤其是建筑類企業(yè)，這是利好消息。通過基礎(chǔ)設(shè)施REITS讓部分比較好的資產(chǎn)上市，一方面解決了央企國企控風險降負債的要求，另一方面為廣大投資者提供了收益高于銀行理財?shù)囊活惞潭ㄊ找娈a(chǎn)品?！?/p>
REITs（Real Estate Investment Trusts），即不動產(chǎn)投資信托基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
此前中國不動產(chǎn)投資領(lǐng)域有類似的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品，但以私募基金為主，并沒有真正意義上的公募REITs。
上述北京某信托公司總經(jīng)理對記者表示，“原來資產(chǎn)證券化的投資者算是債權(quán)投資，也基本上都是機構(gòu)投資者主導(dǎo)，除了原來央企AAA的優(yōu)先級之外，其他的基本沒什么流動性，都要持有到期?！?/p>
此次證監(jiān)會發(fā)布的《指引》，意味著公募REITs要在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域率先開展，這是前所未有的。
根據(jù)《指引》的要求，公募REITs基金在試點階段將比照股票網(wǎng)下詢價機制定價，定價后比照LOF基金模式發(fā)售、封閉式基金運作，采用“戰(zhàn)略配售+網(wǎng)下詢價發(fā)行+公眾投資者”的方式發(fā)行，80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。
“這次公募基金是可以對老百姓發(fā)行的，公募基金如果加上類似LoF（上市型開放式基金）這種交易機制，就可以有二級市場了，法律關(guān)系上這是股權(quán)投資，投資者更有風險自擔的理念，不用搞剛性兌付。” 上述北京某信托公司總經(jīng)理說。
在國外，公募REITs已經(jīng)有了較為成熟的市場。美國于20世紀60年代推出公募REITs，中建投信托總經(jīng)理譚碩表示，“美國REITs底層資產(chǎn)類包括辦公地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、零售地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心、醫(yī)療健康等14種資產(chǎn)類別，在三大交易所上市的REITs有220多只，流通市值超過1萬億美元，其中美國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市值占總市值的比例最高，達到20%以上?！?/p>
不過，據(jù)譚碩稱，美國是在其國內(nèi)REITs發(fā)展了將近50年后（2007年）才將基礎(chǔ)設(shè)施正式納入REITs范疇的。
中國與之恰好相反，要率先在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域試水，并且從一開始就對公募REITs經(jīng)營行為進行了規(guī)范。根據(jù)《指引》規(guī)定，公募REITs基金管理人除應(yīng)當具備常規(guī)公募基金投資管理能力外，還應(yīng)當配備不少于3 名具有5 年以上基礎(chǔ)設(shè)施項目投資管理或運營經(jīng)驗的主要負責人員。
對于公募REITs，一些涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的企業(yè)躍躍欲試。
在證監(jiān)會發(fā)布《指引》之前，上海張江高科技園開發(fā)有限公司（下稱“張江高科”）就曾向投資者宣布，“公司將積極研究探索以發(fā)行公募REITS方式創(chuàng)新運營有關(guān)項目，探索園區(qū)開發(fā)創(chuàng)新融資方式，促進園區(qū)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展?！?/p>
7月20日，中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)集團股份有限公司（下稱“中新集團”）在回復(fù)投資者提問時表示，“目前啟動的公募REITs試點主要針對基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，公司將對此保持密切關(guān)注，在做好主營業(yè)務(wù)的同時積極研究國家政策，結(jié)合公司戰(zhàn)略發(fā)展需求開展業(yè)務(wù)?！?/p>
記者了解到，無論是張江高科還是中新集團，此前都極少發(fā)行資產(chǎn)支持證券，其基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的PPP項目融資多以銀行借款和發(fā)行債券為主，因此有較多的長期借款和應(yīng)付債券。如截至2019年年底中新集團長期借款約25.15億元，占其總資產(chǎn)的比例約10.87%；截至2019年年底張江高科長期借款約17.59億元，應(yīng)付債券約39.41億元，這兩項負債占其總資產(chǎn)的比例為22.25%。
華夏幸福較多嘗試以發(fā)行資產(chǎn)支持證券的方式融資，但證券持有者都是機構(gòu)投資者。比如華夏幸福于2017年12月19日成立的固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化 PPP 項目資產(chǎn)支持專項計劃，募集資金32億元，次級資產(chǎn)支持證券由九通基業(yè)投資有限公司持有。
華夏幸福在接受記者采訪時表示，“基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產(chǎn)，有助于推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。”
華夏幸福還稱，“近年來，公司積極把握都市圈核心圈層的發(fā)展機遇，堅持做大做強產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)，積極拓展融資渠道，依托各地優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)新城項目進行資產(chǎn)證券化融資，受到市場投資者廣泛認可。下一步，公司將結(jié)合業(yè)務(wù)實際情況，持續(xù)關(guān)注相關(guān)政策。”
上述北京某信托總經(jīng)理向記者表示，“目前基礎(chǔ)設(shè)施REITS的基礎(chǔ)資產(chǎn)主要是針對原來PPP項目或類PPP項目形成的有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，比如污水處理、高速公路等，這些資產(chǎn)大量持有在地方政府平臺和央企手上，本身是良好的穩(wěn)定現(xiàn)金流的股權(quán)類資產(chǎn)，但是對接的基本都是銀行貸款，這樣加大了地方政府平臺和央企的負債率。通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs讓部分比較好的資產(chǎn)上市，一方面解決了央企國企控風險降負債的要求，另一方面為廣大投資者提供了收益高于銀行理財?shù)囊活惞潭ㄊ找娈a(chǎn)品。但核心是要解決負債問題?！?/p>
對于中小投資者來說，公募REITs可能是比股票風險更低，比債券收益更高的一種投資方式。記者了解到，REITs的回報率由兩部分組成：一是現(xiàn)金分紅，二是資產(chǎn)升值回報。其回報相對穩(wěn)定。上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心總經(jīng)理佘力表示，“從美國市場來看，在過去20年中，REITs年化收益率為9.95%。2020年以來，受疫情影響，國際市場基礎(chǔ)設(shè)施REITs品種也仍然有增長15%的業(yè)績。”
北大光華中國REITs研究中心執(zhí)行主任張崢認為，REITs產(chǎn)品是提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，風險收益對稱，透明度較高的標準化產(chǎn)品。因為REITs投資定位于不動產(chǎn)項目成熟期，相對于開發(fā)階段、非成熟階段的不動產(chǎn)資產(chǎn)，這種成熟期不動產(chǎn)資產(chǎn)是以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，透明度相對比較高，不容易產(chǎn)生所謂的估值分歧。
不過，上述北京某信托公司總經(jīng)理認為，公募REITs是替代信托理財?shù)囊粋€方式，但是總量又不會太大，替代作用整體有限，“這次還是沒解決稅收的問題。其實我們已經(jīng)有很多REITs或者類REITS產(chǎn)品了，基金層面對個人投資者理論上是沒有稅了，但是項目公司還要繼續(xù)征所得稅，這個與國外先進經(jīng)驗比是制約規(guī)模的主要問題。這次的產(chǎn)品，已經(jīng)在除了稅以外的所有方面都與國際先進產(chǎn)品接軌了，尤其是關(guān)于90%必須用于分紅，這個是國外產(chǎn)品是否征所得稅的主要指標?！?/p>
商業(yè)地產(chǎn)一直是資產(chǎn)證券化運營比較活躍的領(lǐng)域，寫字樓、商場也是經(jīng)常被用作底層資產(chǎn)的項目，但公募REITs為何要先在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域試行？
“這次從基礎(chǔ)設(shè)施試點應(yīng)該是因為基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)金流更靠譜，商業(yè)地產(chǎn)回報率還是偏低，不如先從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域做出些經(jīng)驗來，再看怎么拓展?！鄙鲜霰本┠承磐泄究偨?jīng)理表示，剛開始估計也就是百億左右的規(guī)模，因為完全符合選擇管理辦法的項目還是不多的，符合辦法，收益又符合市場要求的就更少了，總的這類應(yīng)該是萬億規(guī)模，但是剛開始也就是百億級別開始試點
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