雖然寶龍商業(yè)（09909.HK）2021年業(yè)績(jī)上，營(yíng)收利潤(rùn)喜提雙增長(zhǎng)，但年報(bào)發(fā)布過程可謂坎坷。但年報(bào)推遲一個(gè)月發(fā)布，發(fā)布前夕突然更換了財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核算團(tuán)隊(duì)羅兵咸永道，令市場(chǎng)傳聞?lì)H多。

報(bào)告顯示，寶龍商業(yè)2021年收入約為人民幣24.64億元，同比增長(zhǎng)約28.3%；毛利約為人民幣8.21億元，同比增長(zhǎng)約38.2%；毛利率約為33.35%，同比增長(zhǎng)2.4個(gè)百分點(diǎn)。

寶龍商業(yè)是寶龍地產(chǎn)旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)全鏈條服務(wù)商，擁有“寶龍一城”、“寶龍城”、“寶龍廣場(chǎng)”及“寶龍?zhí)斓亍彼拇笃放疲?019年在港交所上市，成為港股市場(chǎng)第一家商業(yè)管理公司。

寶龍商業(yè)的收入構(gòu)成分為商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和住宅物業(yè)管理服務(wù)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)為其主要收入來源。2021年公司商業(yè)物業(yè)租金收入1.96億元，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入18.22億元；住宅物業(yè)管理服務(wù)4.46億元。按客戶類別來看，2021年寶龍商業(yè)來自外部客戶的收入為19.61億元，占總收入的比重為79.6%。

毛利方面，寶龍商業(yè)2021年商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)毛利潤(rùn)7.10億元，同比增長(zhǎng)27.98%；毛利率為35.2%，同比增長(zhǎng)2.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利潤(rùn)1.11億元，同比增長(zhǎng)26.12%；毛利率24.9%，同比增長(zhǎng)1.8個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于營(yíng)收和利潤(rùn)增長(zhǎng)原因，寶龍商業(yè)表示主要源于項(xiàng)目出租率整體上升，以及新增了一批管理項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，2021年，寶龍商業(yè)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目平均出租率達(dá)到95.3%，同比上升5.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，寶龍一城出租率99.1%，寶龍城出租率100%。

截至2021年12月31日，寶龍商業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)已開業(yè)建筑面積約為990萬平方米，按年上升約130萬平方米，同比增長(zhǎng)15.12%；已開業(yè)項(xiàng)目數(shù)88個(gè)，較2020年同期68個(gè)新增20個(gè)；合約建筑面積約為1410萬平方米，較2020年同期增加280萬平方米。住宅物業(yè)管理服務(wù)的已交付建筑面積約為1770萬平方米，按年上升約330萬平方米。分區(qū)域來看，主要增長(zhǎng)來源于長(zhǎng)三角地區(qū)，這與其公司戰(zhàn)略及定位密不可分。

表1：2021寶龍商業(yè)各地區(qū)商業(yè)及住宅建筑面積（單位：平方米、千元）

寶龍商業(yè)背靠寶龍地產(chǎn)，年報(bào)顯示，2021年寶龍地產(chǎn)擁有土儲(chǔ)總建面約3650萬平方米，67.1%左右分布于長(zhǎng)三角，為寶龍商業(yè)提供了較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)來源。其中，正在開發(fā)建設(shè)中的物業(yè)約為2640萬平方米，持未來發(fā)展物業(yè)約為1010萬平方米。

表2：2018-2021年寶龍商業(yè)項(xiàng)目租金收入

雖背靠大樹好乘涼，但這棵大樹本身卻有些自顧不暇。

3月24日晚，寶龍地產(chǎn)和寶龍商業(yè)同時(shí)發(fā)布公告稱，預(yù)計(jì)無法在3月底前發(fā)布2021年業(yè)績(jī)，同時(shí)由于疫情影響更換審計(jì)機(jī)構(gòu)羅兵咸永道，由開元信德臨時(shí)補(bǔ)位。羅兵咸永道在辭任報(bào)告中提及，寶龍地產(chǎn)附屬公司兩筆存款需要與公司方面進(jìn)一步厘清和討論。此外，集團(tuán)經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)將在5月15日發(fā)布。

受該消息影響，3月25日寶龍地產(chǎn)旗下相關(guān)股票出現(xiàn)集體下跌。寶龍地產(chǎn)開盤大跌10%，早盤收市時(shí)下跌4.5%。去年5月寶龍地產(chǎn)股價(jià)觸及歷史高點(diǎn)，超過每股8港元。截止4月23日，寶龍商業(yè)收盤價(jià)僅每股2.57港元，不到一年跌幅70%，市值已不足百億港元。

而資料顯示，寶龍地產(chǎn)2022年需還款220.23億元，至2021年底，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約194.07億元，受限制現(xiàn)金56.61億元。

當(dāng)天寶龍商業(yè)跌幅更大，開盤暴跌17%，早盤收市仍跌13%。寶龍商業(yè)股價(jià)同樣在去年5月見高點(diǎn)，此后不到一年時(shí)間從30港元上方來到6港元附近，市值蒸發(fā)80%，剩余不到40億港元。

3月29日晚，寶龍商業(yè)發(fā)布的未經(jīng)審核業(yè)績(jī)公告中顯示，截至2021年12月31日，寶龍商業(yè)總權(quán)益24.71億元；總負(fù)債26.02億元，同比增長(zhǎng)10.5%，其中，合同負(fù)債大幅增長(zhǎng)48.2%至4.58億元。